[摘要] 截至2013年6月底，“国五条”细则政策已出台4个月，在经历了短暂的沉静期后，重点城市土地市场呈现逐渐升温态势，政府集中推地和优质地块批量入市激发了开发商的拿地热情，交易量稳步回升，上半年土地市场呈现出“盛宴”的特征。
截至2013年6月底，“国五条”细则政策已出台4个月，在经历了短暂的沉静期后，重点城市土地市场呈现逐渐升温态势，政府集中推地和优质地块批量入市激发了开发商的拿地热情，交易量稳步回升，上半年土地市场呈现出“盛宴”的特征。
数据显示，1-6月，300个城市共推出土地20121宗，推出面积77400万平方米，同比增加13%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）6224宗，推出面积27202万平方米，同比增加27%。
1-6月，300个城市共成交土地16220宗，成交面积61564万平方米，同比增加11%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）4829宗，成交面积21308万平方米，同比增加34%。
上半年土地市场五大基本特征
从2013年上半年土地市场变化特征来看，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，基本呈现如下五点特征：
、宏观市场“基本面”转好，房企资金面不太紧张，品牌房企开始积极拿地“换仓”布局下一轮市场发展机会；
第二、当前土地市场热点主要还是一二线城市，尤其是一线城市，品牌房企重返一二城市，突显房企布局战略与一二线城市投资价值；
今年上半年开发商拿地多倾向重点一二线城市，受此影响土地及住宅用地成交楼面价整体呈上行趋势。6月300个城市成交楼面均价为1235元/平方米，环比上涨14%，同比上涨44%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价为1575元/平方米，环比上涨7%，同比上涨41%。
第三、拿地动作较多的基本为品牌房企，拿地地块基本为优质地块，证明从土地市场开始，优势资源开始向品牌房企集中。以后整个房地产市场市场集中度会因此而逐渐提升；
第四、土地市场由去年下半年以来的溢价率表现较率高转为楼板价的实际上涨。由于政策的干预与土地市场回暖，土地市场总体溢价率会降低，但是，起始楼板价或成交楼板价会上升，也就是土地价格开始进入上涨通道。
从成交楼面均价来看，1-6月300个城市成交楼面均价为1078元/平方米，同比上涨37%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价为1469元/平方米，同比上涨31%。
从溢价率角度来看，1-6月，300个城市土地平均溢价率为15%，较去年同期增加10个百分点；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）平均溢价率为17%，较去年同期增加13个百分点。受各地频出地王影响，2013年土地成交溢价率水平升高，上半年住宅用地月度平均溢价率均同比增加10个百分点以上。
第五、重点城市商办用地在此轮市场表现中较为突出。一方面是因为政府新的规划频频出台，如上海前滩、南外滩、临港新城等等，市场热点及新的发展规划机会使开发企业加速布局这些价值洼地，另外一方面，住宅市场频频调控，也是一些企业开始考虑转型商业地产，以持有一部分物业规避住宅市场调控对于公司发展的影响。
“地王”频出，或引发短期土地新政干预
从新国五条细则落地之后土地市场表现来看，2013年5月以来，中国土地市场持续升温，高单价、高溢价地块频现、多地“地王”记录屡被刷新。土地市场由去年下半年以来的溢价率表现较率高转为楼板价的实际上涨。
例如：5月9日，上海浦东新区世博会地区拍卖的其中两个地块，楼面单价接连刷新该市年内单价“地王”。其中一块甚至以超过4万元/平方米的价格创下上海三年以来的楼面地价新高。广州本月亦是一连拍出三个“地王”，其中海珠区一临江地块楼面地价高达3.5万元/平方米，刷新白云区月初刚诞生的“新地王”纪录。5月3日，长沙金融生态区的一商住地块，以35.79亿元的总价，刷新长沙2012年的纪录。2013年5月29日，沪总价地王刷新，北京福润天成房地产开发有限公司46亿夺长宁区新华路街道71街坊1/2丘J1A-04、16/2丘J1B-01地块，溢价57%，楼板价29229元。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，无论何种形式以何种方式让土地市场出现“高溢价”、“地王”现象，在房地产市场基本面刚刚回暖的市场环境下，土地市场出现“高溢价”、“地王”不是一件好事情。土地市场“高溢价”、“地王”是魔鬼，如果当前土地市场正在酝酿2009-2010年土地市场复苏的行情，这极有可能是市场走向出现偏差，调控效果功亏一篑，这或将导致楼市调控政策由当前的定向“微调”宽松为主的时期转为再度“阶段性”收紧。
当前来看，下半年土地市场如何来走，在“炒地价”与“控地价”之间，在“炒地价”与“控房价”之间，政府和开发企业如何进行平衡，都是值得我们思考的问题。
在这个阶段，北京传言要“限房价，竟地价”，广州已经是限地价拼配建保障房，上海和其他土地市场相对较热的城市近期或许也有可能出台土地新政，调控相对开始高企的土地价格。
尽管暂时没有听说上海和其他城市会出台土地新政的消息，但是，此前上海在出让土地的时候，有的地块本身就有配建5%保障房的要求，上海或其他城市极有可能重新重视土地政策中“配建”对于土地市场调控的作用。
那么，下半年一旦这些土地新政出台，会对于土地市场会有哪些影响？
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，根据经验来看，如果出台配建等方面的土地新政，预计也只是短期内政策，也不会所有的地块都这么执行，只是局部区域个别地块来执行。如果这些地块容易引起市场炒作，那么就有可能利用这样的方式短期内给土地市场降温。
下半年“流动性”趋紧，应以“现金为王”，疯狂拿地存在市场风险
央行发布的数据显示，2013年1-5月份中国国内M2同比增速为16%左右，高于政府工作报告中提及的广义货币增长13%的目标。也就意味着下半年流动性会适度收紧，以总体上符合年初制定的M2同比增速13%的目标。
从目前来看，上半年流动性宽松，下半年流动性会适度收紧，要优化金融资源配置，“用好增量、盘活存量”，借金融之手，通过市场机制，让资金流流向实体经济，调整经济结构，实现经济转型。
当前，下半年流动性会适度收紧、银行出现“钱荒”的市场背景下，银行流动性紧张有可能会影响到开发企业的现金流的安全。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，由于银行流动性紧张，开发商的开发贷款或购房者的按揭贷款有可能难贷出来，这个时候银行的利率会上升，如果这个时间持续超过6个月以上， 由于银行的利率偏高，导致购房成本增加以及需求下降，开发商在销售回款上会面临比较大的压力，再加上开发贷款比较难获得，理论上开发商这个时候会面临比较大的去化压力，此时，只有适度让利才可以激活销售回笼资金，才能够支付前期拿地的地价款。
从另外一个角度来讲，如果钱荒持续、银行利率持续高企，那么，对于明年来讲，房企的资金面的压力会更大，到明年，部分资产负债率较高的企业或今年上半年拿地过多、用力过猛的企业有可能会开始大幅降价，以缓解资金面的压力，由此可能引起市场“降价潮”的连锁反应。
因此，当前来看，在下半年“流动性”趋紧的市场背景下，对于资产负债率已经偏高的房企、已经存在经营风险的房企、拿地比较激进的房企以及部分中小房企来讲，疯狂拿地进行逆势扩张或激进拿“地王”还需谨慎，尤其是针对溢价率偏高或楼板价明显高于区域市场价格的地块，应该谨慎处理，否则在今后极有可能会因为拿地过多、地价过高等因素导致退地或经营层面的市场风险。
因此，在下半年“流动性”趋紧的市场背景下，以“现金为王”的策略应该为广大开发商采纳，下半年上述开发企业再在土地市场上疯狂拿地有可能会面临一定的市场风险。
但是，对于资金面相对宽裕的央企地产企业、高周转企业、有境外上市融资渠道的企业来讲，可能就受制于国内钱荒因素就较少，这些企业可能会面临市场发展机会，也有可能会因此加剧土地市场优势资源的集中，从而从长远角度来讲加速市场集中度的提高与不同房企之间的分化。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，2012年第四季度以来，市中心土地资源的稀缺性、土地市场价格相对较低、市中心中高端物业需求强劲及抗跌性能力强等多因素导致央企地产企业、高周转企业、有境外上市融资渠道的企业等这些龙头开发企业看好这些地块的推出。这一定程度上导致优质资源向龙头开发企业不断集中的趋势，市场集中度也会伴随着市场的发展逐渐提高，从而从长远角度来讲加速市场集中度的提高与不同房企之间的分化，最终形成“大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米”的市场局面。
（文/同策咨询研究中心总监张宏伟）
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