[摘要] 8月2日，新湖中宝发布再融资预案，拟以每股不低于3.07元的价格非公开发行不超过17.91亿股，融资总额不超过55亿元。融资用于上海两个棚户区改造项目。这意味着已沉寂3年的房地产企业再融资终于得以重新启动。
8月2日，新湖中宝发布再融资预案，拟以每股不低于3.07元的价格非公开发行不超过17.91亿股，融资总额不超过55亿元。融资用于上海两个棚户区改造项目。这意味着已沉寂3年的房地产企业再融资终于得以重新启动。
根据新湖中宝公告内容，此次再融资的所有资金在扣除发行费用后，“将全部用于公司在上海普陀区及闸北区的棚户区改造项目”。两支项目投入募资额分别为30亿和25亿，总投资则超过125.8亿元，募资额占项目总投资约为43%。
当前来看，房企再融资还没有办法大张旗鼓开放，现在以“棚户区改造”项目有条件开闸，这也就意味着未来保障房项目将成为房企再融资的条件，以后会有更多的房企或借道“棚改”或保障房项目进行再融资。
从“棚改”所带来的市场机会来看，7月23日，国家发改委、住建部、国土资源部等六部委联合召开了棚户区改造工作电视电话会议。会议明确要求，各地在10月底前应编制完成2013~2017年棚户区改造规划。之前，2013年6月26日，国务院常务会议决定，今后五年再改造城市和国有工矿、林区、垦区的各类棚户区1000万户。
目前，包括北京在内的多地都在制定未来5年的棚户区改造计划，不仅列出惠及户数，而且还表明具体投资金额，北京未来5年计划投资额达5000亿元。因此，“棚户区改造”将带来大量的房地产投资机会。
从房企再融资以“棚户区改造”项目有条件开闸出发点来看，棚户区改造属于保障性住房范畴，不仅能够拉动投资，而且还对改善民生有重要作用，并且不会对商品住宅房价产生助推效应，相反还可以释放一部分刚需，起到抑制商品住宅市场房价的作用；同样，棚户区改造的本质仍然是房地产投资，因此，具备对相关下游产业强劲的带动属性，水泥、建材等行业都将获益，拉动经济增长的同时，又不太多刺激商品房市场。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，从未来5年棚户区改造所带来的市场机会来讲，有利于房企借道“棚户区改造”机会再融资、进入重点城市的中心区域市场。房企可以抓住棚户区改造的机会，参与旧城改造所带来的房地产市场开发机会或为政府代建的相关工作。这对于地方性国企、一些大型房地产企业来讲，可能会带来新的投资和市场布局开发机会。当前，房企再融资以“棚户区改造”项目有条件开闸，一定程度上体现了一部分房企这方面的战略思维。
但是，今后五年再改造城市和国有工矿、林区、垦区的各类棚户区1000万户不是一件简单的事情，房企借道“棚户区改造”机会再融资，然后再进行后续开发或许已成必然。
当前，棚户区的改造成本越来越高，当前这么大规模棚户区改造的成本是多少？成本由谁来承担？ 如果地方政府来承担，那么，有可能会进一步推升地方政府地方债走高，在地方政府负债累累的市场背景下，地方经济发展难说会一帆风顺；如果由参与“棚户区改造”的开发商来承担，那么，高成本的改造费用或许不是所有开发商可以承担得起的，开发商的利润率有可能因此而降低，这有可能损伤开发商参与“棚户区改造”的积极性。
从目前来看，房企借道“棚户区改造”机会再融资，然后再进行后续开发或许已成必然。尽管中央不断鼓励社会资金进入，但参建保障性安居工程的企业多为央企和地方性国企，开放再融资条件的也估计多为央企或地方性国企，用怎样的手段吸引民资还需要探索。
同时，我们看到开发商有可能因为“棚户区改造”难度较高，借机利用“棚户区改造”的机会拖延改造进度，“再融资”后有可能利用融到的资金在土地市场圈地，最终“棚户区改造”成为在土地市场圈地“囤地”的资本工具。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，从机会的角度来说，当前土地市场“地王”频现，地价已经处于实质性上涨的阶段，房企之间对于优质地块的竞争已非常激烈，房企在土地市场通过招拍挂获得土地代价已相对较高，因此，在当前房企有可能借道“棚户区改造”的机会进入重点城市的中心区域市场。房企可以抓住棚户区改造的机会，参与旧城改造所带来的房地产市场开发机会或为政府代建的相关工作。但是，房企也有可能借机利用“棚户区改造”的机会拖延改造进度，“再融资”后有可能利用这个融资资金圈地“囤地”，“棚户区改造”有可能成为房企再融资进行市场扩张的资本工具。因此，在推进“棚户区改造”过程中，房企再融资之后，还应该防止“囤地”圈地运动现象的发生。
文/同策咨询研究部总监张宏伟
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