[摘要] 我们认为房地产行业一直在稳定经济的增长的过程中起到不可估量的作用:上半年,在大部分宏观经济数据出现回落情况下,中央出台了“本质是为了扩充土地财政”的“新政”稳定楼市,最终使房地产各项指标相对较好,才确保了经济增速不至于太糟糕。
事项:8月9日,国家统计局公布了2013年1-7月房地产运行数据。
评论:销售额数据、土地市场数据向好完全符合我们3月初《新政本质是为了扩充土地财政》的判断
3月1日(周五)傍晚,国务院办公厅出台《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》,简称“新国六条”。新政出台之后,我们在3月4日(周一)果断做出《新政本质是“扩充土地财政”,龙头已落入买入区间》的判断。此后市场运行完全符合我们预期:(1)3月各地楼市普遍出现抢购潮,推升新房销量,由于新政对市场的刺激作用,商品房销售金额持续同比高增长,1-7月商品房销售额39549亿元,增长37.8%;(2)在新政作用之下,土地市场也随之回暖,土地购臵面积、购臵金额同比增速在3月触底回升,1-7月,房地产开发企业土地购臵面积18717万平方米,同比下降1.4%,降幅比1-6月份收窄9个百分点;土地成交价款4398亿元,增长14.7%,增速提高7.2个百分点。
我们认为房地产行业一直在稳定经济的增长的过程中起到不可估量的作用:上半年,在大部分宏观经济数据出现回落情况下,中央出台了“本质是为了扩充土地财政”的“新政”稳定楼市,最终使房地产各项指标相对较好,才确保了经济增速不至于太糟糕。7月底,国土资源部法律中心主任孙英辉接受新华社记者采访时表示:初步计算,上半年地产市场对于GDP的贡献率在10%左右,拉动GDP增长近2个百分点,房地产对稳定经济增长发挥了积极作用。
稳增长仍是主基调,销售增速环比回落而待售面积提升,利于形成房价涨幅趋缓和政策不会加码预期,利好地产股
1-7月份,商品房销售面积61133万平方米,同比增长25.8%,增速比1-6月份回落2.9个百分点;商品房销售额39549亿元,增长37.8%,增速比1-6月份回落5.4个百分点。7月销售增速环比下滑符合我们前期的判断,我们认为增速下滑有如下原因:(1)宏观货币环境整体仍偏紧,信贷收缩使楼市销售受到一定的负面影响;(2)3月楼市放量大幅透支市场需求;(3)6月房地产开发企业冲“中期业绩排名”,刚过了紧张的6月,7月需要“稍事休息”,这一点从我们每周跟踪的销售数据中“虽然销售下滑,但库存整体表现缓慢震荡下行的趋势”可以看出;(4)去年同期销售额同比增速由负转正,近几月增速不断回落有去年同期基数不断抬升的影响。另外,根据我们跟踪的47城楼市成交数据来看,7月47城楼市新房成交环比回落1.89%,同比回落13.78%,累计同比增长24.37%,与统计局数据趋势完全一致。
7月末,商品房待售面积44274万平方米,比6月末增加543万平方米,环比增幅1.2%,同比增幅39.8%,较6月扩大0.6个百分点。
目前稳增长仍是主基调,前6月销售增速环比回落而待售面积提升,利于形成房价涨幅趋缓和政策不会加码预期,利好地产股。
谨慎预测下,行业全年销售额累计同比增速亦有望达到16.8%
即使相对谨慎地预测,行业全年增长亦是大概率事件:1-7月商品房销售额累计同比增速高达37.8%,在假设8-12月各月商品房成交面积同比去年同期0增长,单月成交均价同比去年同期0增长的情况下,全年商品房销售金额同比增速仍能达到16.8%,即使在未来5个月里,各月成交面积和成交均价均同比下跌10%的情况下,全年商品房销售额同比增速仍有6%的增长,若未来5各月里,各月数据仅有成交面积或成交均价一方同比下跌10%,全年商品房销售额同比增速仍有约11%的增长。我们认为,当前宏观大背景和行业状况下,未来数月商品房成交面积和成交均价单月值持续同比负增长将是小概率事件,因此全年全行业销售增长有保障。
根据历史经验推断,房地产投资增速或将在8-10月构建“小周期头部”,利于加强政策松绑预期
1-7月份,房地产开发投资44302亿元,同比名义增长20.5%,增速比1-6月份提高0.2个百分点;
我们曾在数篇报告中提到我们的一个研究成果:房地产投资同比增速运行滞后销售同比增速约6个月(见下图)。根据此规律,我们也曾经在2012年初的年度策略中,成功的预测到了,2012年房地产开发投资同比增速在三季度见底。今年上半年,房地产销售面积和销售额同比增速纷纷在2月份见顶。若根据历史经验推断,房地产开发投资增速或将在8-10月中构建“小周期头部”(本轮小周期的起点开始于2011年的四季度)。
另外,本轮小周期的起点开始于2011年的四季度,首先表现是销售见底,然后到年中期土地市场见底,龙头公司自去年中期就已经开始加速拿地,民间权威中介数据也显示去年下半年土地市场已经回暖,而土地市场数据反映相对滞后,我们认为有统计滞后或者登记滞后等原因。今年上半年,宏观预期较差,政府采用“吓唬式”的楼市新政使楼市放量,支撑销售的高增长,但目前政策效用正在减弱,销售同比增速见顶之后持续下滑,销售增速下滑预计也将向土地市场传导,龙头拿地速度也在放缓,若趋势持续,也将对未来投资增速产生负面影响,预计本轮小周期的投资增速头部渐进。
因房地产投资在稳定经济增长中起到不可估量的作用,所以,若房地产投资增速出现下滑--即使是短期的一个小幅下滑,也将有利于加强政策松动的预期(“吓唬式”的政策效用正在递减,预计未来再出政策会采用刺激的方式),利好地产股投资。
景气指数一直在97.3附近徘徊,预计未来数月仍以横盘为主,上行有难度,这将对地产股影响偏利好
国房景气指数自2月份创下去年3月以来新高,97.92之后,一直在97.3附近徘徊,我们预计未来数月,景气指数将仍以横盘为主,上行有难度,理由如下:从销售角度看,今年下半年商品房销量累计同比增速逐步收敛将是大概率事件,从投资新开工角度看,如上文分析,投资或将在未来数月构建“小周期头部”,这将对景气指数造成一定的压力,因此,综合来看,景气指数预计将以横盘震荡为主,上行有难度。景气指数维持在100以下将有利于巩固“政策无进一步加码本钱”的预期,对地产股影响偏利好。
反弹将继续,预计高度可达14%,值得参与。
综上所述,我们认为:
(1)目前稳增长仍是主基调,经济整体疲弱预示着对地产的依赖度正在逐步提升;
(2)近期各地政策松动迹象十分明显:7月以来地方稳增长的地产松动政策已不断涌现,包括上海、杭州、徐州、朝阳、武汉和盐城等城市均出现了不同程度的政策松动;7月30日,习近平总书记主持中央政治局会议,分析研究上半年经济形势和下半年经济工作,会议对经济工作的方方面面提出了要求,其中对房地产“首次表态、未提调控”,并将“促进房地产市场平稳健康发展”和“积极释放有效需求,推动居民消费升级,保持合理投资增长,积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化”作为一句话来表述的,我们认为这意味着下一阶段政府或有扶持首次和改善臵业的实质性动作、领导人认为房地产投资增速还能再高些。我们认为,房地产行业因具一定消费属性、对应的居民资产负债表还有较大的加杠杆空间,在经济滑坡阶段,只要领导人对这个行业有正确态度、政府有正确政策,房地产一定能成为“稳增长”的定海神针!
(3)楼市由偏热趋向温和也有利于其他利好涌现:3月47城单月楼市销量高达20.9万套,环比2月份增长120%,创2010年以来的单月成交历史新高;4月开始,楼市又逐渐从喧嚣回归平静--47城4月单月销量环比下降22%、5月至7月,楼市成交依旧呈现逐月震荡下行的趋势。整体上看,目前市场需求已从“新国五条”的刺激后,逐步由过热回归温和。需求的降温也有利于稳定房价预期,在如此大背景之下有利于其他利好政策的涌现:①房地产再融资的放开成为可能(再融资开闸可能带来地王以及房价上涨预期,只有在市场热度不高之时才有放开的可能);②准备金率处在历史高点,目前经济状况不容乐观,流动性也偏紧,不排除下半年有降准可能。
(4)行业基本面有保障:全年销售增长将是大概率事件;房企预收款多,业绩增长亦有保障;另外,今年房价已修复,毛利率下降的担忧将逐步缓解,今年龙头房企拿地比去年积极,土地市场恢复情况也比较好,也有利于改善股票投资者对地产股未来成长性的预期。
(5)反弹将继续,预计高度,以地产指数作为观测对象、以8月9日收盘价为起点,幅度可达14%,与5月29日高点相近,反弹幅度可观,个股空间会更大,值得参与!推荐招万金、荣盛发展、华夏幸福、中天城投、中南建设、苏宁环球、滨江集团、中航地产、冠城大通、华侨城。
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