[摘要] “广钢新城一下子推出了5块地,加上之前的4块,总共要做9块地块的拿地方案。我们领导要求每块都要做方案,不想放过任何一个机会。”吴小姐对《第一财经日报》记者说。
在广州一家中型房企做建筑设计的吴小姐最近十分忙碌,常常为做拿地的方案加班到深夜。
“广钢新城一下子推出了5块地,加上之前的4块,总共要做9块地块的拿地方案。我们领导要求每块都要做方案,不想放过任何一个机会。”吴小姐对《财经日报》记者说。
在此背后,是进入2014年后,土地市场依然火爆的局面。地方政府积极卖地的同时,房价也随之助推上涨。
地方积极卖地
吴小姐忙碌之际,广州至今规模的三旧改造项目广钢新城于本月13日正式挂牌出让,首批5宗商住地块总起始价高达155亿元,成为继2009年的广州亚运城后,起拍总价的住宅地块。
进入2014年,广州的放地速度相当之快。仅1月份就有7块商住地块出让,起拍总价为 55.8亿元,如果再加上2月正式出让的广钢新城地块,即便是底价成交也至少有211亿元进账了。
广州之外的其他地方的土地也在集中放量。1月16日,北京土地市场再次集中出让,合计成交6宗土地,全部火热成交,在春节前最后一次集中出让的土地中,单日土地出让金突破了111.85亿元,平均楼面价高达1.4万元/平方米。相比63.62亿元的总起价,溢价率达76%。
北京2014年开年至今,土地出让金已经达到了369.58亿元,预计1月合计土地出让金将突破400亿元。北京中原地产市场研究部总监张大伟说,从6宗土地成交情况看,往年出现的年初土地淡季在2014年并没有出现,北京土地市场迎来开门红。各大房企在收获圆满的2013年后,资金充裕、拿地积极、争抢激烈,地价均创造历史新高。
佛山1月份拟出让40宗商住地,合计面积达154.5万平方米;杭州土地市场(含萧山、余杭)计划挂牌41宗总计2033亩土地;上海土地市场共有27幅经营性用地(剔除动迁安置房用地)出让,出让幅数较2013年同期几近。
过去,一般上半年土地市场相对比下半年冷清。但今年新年伊始,各地土地市场便进入到火爆状态。张大伟说,目前土地市场延续了去年下半年以来的热度。对地方政府来说,趁目前市场好的时候多推地,也可以获得更多的土地出让金,解决经济发展所需的资金难题以及地方负债等问题。
厦门市政协委员、集美大学房地产研究所所长李友华告诉本报记者,2013年国家把楼市调控的工作交由地方来主导,去年9月以后,主要一二线城市也出台了一系列的楼市调控政策,在这些政策中,加大住宅土地供应是很重要的一个方面。
在多位业内人士看来,前几年住宅地块的供应偏少,因此包括宏观调控部门、地产界人士都认为楼市调控应该增加住宅土地供应,所以不少城市都提出要在过去五年的基础上增加20%的供应。供应的增加对缓解后市的供需结构压力有比较大的作用,房价在2014年的涨幅将有所缓解。
助推房价上涨
地方政府的推地热潮显然也正中开发商的“下怀”。李友华说,去年楼市的火爆让很多开发商改变了对市场的预期,对楼市未来充满了信心,并积极地拿地。此外,有一部分开发商经过2年的热卖,土地储备不多,面临着无地开发的局面,所以趁此轮政府加大土地供应时积极入市。
以华润置地为例,继20.15亿元拿下厦门湖滨南路地块后,1月13日又以总价38.34亿元摘得福州鼓楼区工业路沿线两地块,为公司旗下万象城商业布局再添新棋子,至此,公司近两个月在福建拿地的花费接近60亿元,超过2013年全年拿地金额的1/4。
1月10日,厦门迎来了2014年的首场土地拍卖。位于岛外同安区同莲路南侧的T2011P03商住地块引发6家开发商激烈角逐,场上更是出现直接加价千万元的豪爽态势,该地块在经过76轮的激烈厮杀之后,由当地大国企厦门建发以7.96亿元拍得,楼面价9950元/平方米,溢价率高达65.8%。
张大伟说,从已经出让的土地看,土地市场依然争抢激烈。地王潮依然持续出现在一二线城市,这也证明了房地产市场已经分化,房企选择在一二线城市聚集,竞争更加激烈。从短期看,预计地王依然会频繁出现,土地价格的上涨,将明显影响购房者、开发商的预期。
例如,在厦门岛外翔安区新地王楼面价12546.8元/平方米,海沧区新地王楼面价14310.6元/平方米,加上1月10日同安新地王9950元/平方米,业界预计厦门房价“532”格局(岛内主城区5万元,岛外近城区集美、海沧3万元,远郊同安区2万元)正在加速形成。
李友华说,土地市场的火爆、地王的频繁出现肯定将推高市场上涨的预期,但这其中也存在一定的风险。因为拿地不仅要看市场,而且也要看国家宏观经济面的情况,未来如果我国经济发展状况没有持续向好、如果一二线城市严格控制人口规模,那么对楼市的走势也会产生影响。
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本周一,广州市国土房管局推出五幅位于广钢新城白鹤洞内的地块,总价高达155亿元,地块将在2月份正式出让。而今年1月,广州市入市的7宗土地即使按照底价成交,出让金也将达去年同期4倍。事实上,在年初销售遇冷时,一、二线城市土地市场的“开局”却一致凶猛异常,甚至有城市1月出让土地宗数达到去年以来新高,而房企“抢地”势头也十分凶猛。
广州2014年终于有土地“上架”。本周一,广州市国土房管局推出五幅位于广钢新城白鹤洞内的地块,总价高达155亿元,每宗地的楼面价为13000元/平方米。这是广钢新城规划确定后,首次推出的地块,其将在2月份正式出让。
穗月内出让金或同比翻两番
公告显示,5宗地总的宗地面积达28万平方米,总建筑面积超过120万平方米,户型比例均要求为住宅中小套型比例(90平方米以下)不低于60%,其中3宗商业用地的容积率达到或超过7。
此次广钢新城地块是以“定地价、竞配建”方式来竞拍,即地块出让价格便为挂牌价格,现场竞价方式为竞争配建拆迁安置房建筑面积。业内人士分析称,如此设计,便是为了防止“地王”的出现。
但业内普遍看好出让地块的价值和前景,预计能吸引到广州大多数房企的注意。方圆地产首席市场分析师邓浩志直言,保守估计广钢新城的楼面地价约为1.5万~2万元/平方米。而力迅地产市场部研究经理肖文晓表示:“起拍价与芳村原住宅地王价(楼板价14210元/m2配建3100平方米保障房)如此接近,可见穗六条后政府预期依然乐观。”
而根据以往数据,广州1月底即将入市的土地达到7宗,总起拍价高达55.8亿元,其中有五宗地位于中心城区,备受关注。记者发现,去年1月广州土地出让金仅为13.6亿元。若以起拍价计算,广州今年1月拍地收入将达到去年同期4倍。
去年多城市土地出让金
对于一、二线城市来说,新年以来土地市场延续了火热状态,多城市大手笔推出数十宗地块。1月10日,北京昌平3宗地块以76亿元的价格成交。至此,北京今年半个月的土地收入已达215亿元,接近去年整个1月份的土地收入。而北京全月土地收入将突破300亿元。
深圳土地市场预计将有20宗地在1月份出让,涉及土地面积461142.5平方米,土地出让金442830万元,其中工业用地17宗、商业用地2宗、仓库用地1宗,是去年以来土地出让的月份。上海土地市场当月入市土地将达27宗,出让幅数比较2013年同期几近。
而杭州、佛山等地也均有40余宗地块出让,土地出让量大得令人咋舌。
在中指研究院发布的“2013年中国300城市土地市场交易情报”中,记者看到,300个城市的土地出让金总额为31304.5亿元,同比增50%。上海居首,土地出让金总额逾2000亿元,同比增加128%;北京同比增181%,紧随其后。广、深则分别同比增150%和331%。
“抢地”背后藏高负债阴霾
1月份多地楼市成交量一降再降。广州阳光家缘数据显示,上周广州新建商品房成交量1480套,环比降10.09%,其中中心六区仅成交34套;全市一手网签均价跌破万元,环比下跌12.36%,整体量价同比下跌超3成。
在北京,据链家地产的交易数据,1月前两周,一手商品住宅的成交量比去年12月底的两周也有两成的下降。
在价平量跌时,土地市场却热点频频,短短半月,福建已现总价地王。
中原地产首席分析师张大伟认为,一、二线城市再现地王的可能性非常大。房价也存在被迅速推高的可能性。不过,“政策收紧,2014年部分城市地王入市的市场空间可能不乐观。地王上市的风险也在加大。”
另一位专家则指出,目前融资成本的下降以及融资环境的日渐宽松给了房企拿地的信心,但融资背后的风险不可预测,一旦信贷再收紧,房企负债问题将暴露无遗。数据显示,139家上市房企2013年三季度末平均资产负债率为75.55%,创下2007年同期新高。
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