[摘要] 随着一些城市楼盘出现较大幅度降价，房地产行业的风险再度引发讨论。海南由于独特的地理位置和自然资源，一直都是国内各大开发商与楼市投资人群关注的热点区域。
随着一些城市楼盘出现较大幅度降价，房地产行业的风险再度引发讨论。海南由于独特的地理位置和自然资源，一直都是国内各大开发商与楼市投资人群关注的热点区域。中国证券报记者近日在海南走访时发现，海南楼市经过连续几年降温，已经逐渐回归理性，目前海南楼市投资客基本绝迹，连续多年的投机投资冲动之后，使得岛内楼市库存巨大。虽然国际旅游岛建设已经启动4年有余，但海南多个地方的配套设施亟待完善，这使得海南大量主打养生度假的楼盘拥有的仅仅是一堆钢筋水泥。
投资客“基本全线被套”
价格从每平米13万元跌到每平米5万元，代表性的海南三亚高端项目凤凰岛在经历了连续多年的断崖式下跌后，价格终于趋稳。这也意味着在2010年爆炒国际旅游岛规划时入市的投资客们损失惨重。
“2010年入市的那部分投资客，目前基本上是全线被套的状态，”关注海南楼市十余年的世联行华南顾问拓展部总监李函泽对中国证券报记者表示。对于实力稍强的投资客们而言，还能抵挡一些时日，而对于那些实力薄弱的投资者而言就只能割肉退场。问题是，目前三亚的楼市“有价无市”，虽然市面上充斥着各种二手房源，但真正的成交并不多。“一旦被套，就很难抽身而退，”李函泽说。
不仅曾经被投资者火热追捧的三亚，在海南岛内的内陆区域，房价与2010年的高峰时期相比也有较大降幅。定安县，位于海口以南40公里处，海南东线高速从这里穿过。就在定安县政府周围，分布着数个规模不一的楼盘。由于地处内陆，3月初的定安气候宜人。也正是因为远离海岸线，定安的楼盘没有海景资源，因此这里的房价只有海口市区的一半，几乎是陵水等地海景楼盘价格的五分之一。
“我们这个楼盘2010年开盘时价格每平米要5000多元，如今只需要每平米4000多元”，定安县政府附近一处楼盘的售楼员对中国证券报记者表示。虽然这一楼盘多数房源已经售罄，但是小区少有人居住。“当年的投资客可能会有‘想哭’的心情，不仅没赚到钱，而且定安的二手房很难卖出，”这位入行不久的售楼员对中国证券报记者说出了实话。
另一处临近楼盘的情形更能说明定安开发商的窘境。在这座由某东北国企地产商开发的楼盘入口处，一栋住宅的醒目位置贴有“本栋4-12楼有房出售”的横幅。售楼员介绍，这是由于这一项目拖欠了部分工程款，开发商不得已拿出部分房源抵债，而工程方也只能在此兜售房源变现。很明显，定安的开发商获利有限。由于供应巨大，这里的销售人员已经习惯了看房者一次比较多个楼盘的习惯。“既然来了就多看几个楼盘，慢慢比较，”售楼员说。
中指研究院的数据显示，海南楼市代表性的海口和三亚的房价已经开始回落。海口的住宅均价从2010年的每平米8000元左右，在2011年快速攀升至接近每平米10000元，而2013年已经回落至每平米9159元，跌幅近10%。三亚住宅的均价也在2012年触顶后开始回落，三亚2013年住宅均价每平米为2.2万元，与上年相比下跌7%。
库存压顶消化不易
一面是失去上涨动力的房价，另一面则是巨大库存。
海南房地产市场究竟有多少库存，虽然这一数字尚没有权威统计，但是从海南目前闲置的土地就能看出未来海南将有多大楼市供应。在目前海南岛内楼盘遍地开花的情况下，海南依然有巨量的闲置土地。根据海南官方公布的数据，目前海南闲置的土地高达13.06万亩，其中主要是住宅和商服用地。
在距离海口市区20公里的澄迈县老城经济开发区，当地售楼员介绍，目前当地正在开工的楼盘多达76个，还有大量的待开工楼盘。“在老城，有一些土地在上个世纪90年代就卖出去了，现在都没有开工。”目前老城还有多个大型楼盘在建，中国证券报记者看到，其中一个楼盘占地面积高达200万平米。目前该楼盘四期已经开盘，而一期仍然有房源在售。
投资客的撤退改变了海南房地产市场的生态，售楼员们也习惯了出于度假、避寒目的的看房者，这些看房者没有了当初投资客的大手笔。这里的开发商也尽量快速适应，海南内陆区域的楼盘没有临海豪宅的宣传，很多楼盘的户型也只有80多平米。当地最流行的户型是50平米左右的一房两厅，总价30万元左右也在一些来自北方的过冬者的接受范围之内。
“目前海南楼市的整体局面是暗中降价。”一位海南房地产人士介绍，在陵水等地的大型海景楼盘中，开发商会定期拿出一定的特价房源，表面上多数房源还保持原价，但是多数房源的实际售价都有较大议价空间。“陵水海景房的实际价格已经比之前超过2万元的水平下降20%左右。”
“很多海南的开发商比较着急，虽然一些项目的土地成本不高，但缓慢的去化速度会拖累他们的资金，”上述海南地产人士说。然而，国内购房者对于海南房产的热情已经慢慢减退。“海南房产的需求有着很大的弹性，当赚钱效应、国际旅游岛预期增强时，似乎整个中国的购房者都可以成为海南房产的需求者。但是当这些效应减退时，人们的购房热情又很难再度提起，特别是对于批在海南买房的人而言，当热带风光的新奇逐渐褪去之后，他们发现在海南拥有房产并不像开发商说的那么美妙，海南尚未完善的配套设施对于生活在大城市的人们而言很不方便。现在，人们对于海南房产的需求似乎已经不那么强烈了。”
海南楼市的库存有多大？2013年初海南省住建厅官员对媒体表示，目前海南房地产市场的实际潜在供应总量约5000万平方米，此时并未计入2012年新增供应。根据房天下的数据，2013年海南省全省商品房共计成交725.2万平米。这意味着，如果从2013年起海南不再出让住宅用地，现有的库存还需要消化7年。而中指研究院的数据则显示，2012年和2013年，仅海口、三亚、保亭、陵水、文昌五地出让的土地规划建筑面积就超过1800万平米。
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配套短板打击市场热情
虽然国际旅游岛建设启动已经四年有余，但是今天的海南与当初人们所憧憬的国际旅游岛还有着一定差距。已经在海南购置房产的人们发现，在海南拥有一间度假屋之后，并不一定能享受舒适自在的假期生活。迟迟没有完善的配套设施，对海南度假地产的口碑造成一定影响。
“我们已经进驻海南两年，目前只在海口附近拿地，因为其他区域的配套都不够完善，并不太适合作为度假养生的居所。”一位不愿具名的房地产公司老板对中国证券报记者表示。事实上，这位老板对于未来海南楼市的信心依旧满满，“在开发商看来，短期旅游并不是海南发展的路径，养生度假才是，这将为海南楼市带来源源不断的需求。”不过，令他感到矛盾的是，海南多数区域的配套都不完善，并不太适合来自城市的人们生活居住，这将直接影响项目的销售，因此这位老板还不敢贸然拿地。
2010年前后，定安的房价从每平米1000多元迅速攀升至每平米5000多元。4年过去了，如今的定安除了楼盘遍地开花之外，似乎没有发生太多变化。当地的一处旅游景点，仅仅被评为AA级。当地的基础设施依然薄弱，虽然已有多个大型房地产项目竣工，但天然气管道依然没有铺设完成。很多楼盘的居民买菜还都需要乘坐公交车。一些楼盘不得已为居民自建社区餐厅，但是对于那些从东北等地前来过冬的老年人而言，他们并不能适应一日三餐在餐厅用餐的生活。
老城的情况与定安相比稍好，因为老城本身就是有一定历史的小镇。但是老城拥有的配套也仅仅是一个小镇的配套，与真正的度假养生设施有着较大差距。在老城，不难发现当地政府对于开发商的热情，在老城经济开发区管委会的大楼顶部，“来投资、来开发、您发财、我发展”的标语十分醒目。而在老城经济开发区管委会的网站上，企业介绍一栏也全部都是当地的楼盘。
“海南楼盘的很多配套还是要依靠开发商，地方政府在拿到了土地出让金之后，建设配套设施并不积极，如果海南的度假养生配套能够真正建设起来，真正达到国际旅游岛的水平，海南房产的境况会好很多。”一位海南房地产人士说。
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海南一开发商五证全无诈骗超三亿 经济参考报
多达150套商品房被开发商一房两卖，甚至一房五卖，涉及资金1.4亿元，而被骗的150名购房者则来自19个省市区。1200余户购房者多达2亿多元的团购预订金被开发商挪作他用，资金链断裂导致精装商品房变为烂尾楼。在海南房地产市场的咄咄怪事背后，暴露出的是商品房预售制度的漏洞和相关监管的缺位。
海南警方对此案的侦办已于近日结束。业内人士认为，在海南楼市有价无市、银行贷款收紧的窘境下，一些房地产开发商陷入“高息揽金—输血房企—无力回款”的泥塘难以自拔。“海南楼市热”背后是一连串的拷问：商品房预售合同备案登记制度为何成为一纸空文？房管、国土、税务等监管部门为何变为“睁眼瞎”？
资金链断裂 开发商“一房多卖”圈钱补窟窿
高息借款购买土地、拿土地作抵押换取银行贷款、一房多卖偿还贷款和借款……原海南澄迈阳光投资有限公司法人代表聂仲根在资金链吃紧的情况下，采取拆东墙补西墙的方式诈骗、圈钱、购地的“连环计”，将其开发的“阳光花苑”项目中150套房产多次抵押或出售。海南澄迈县“阳光花苑”小区150名业主惊呼“用大半辈子积蓄买来的房子户主却是别人？”
据警方人士透露，聂仲根在2008年成立海南澄迈阳光投资有限公司和海南博亚房地产开发有限公司，经营房地产项目时，两家公司的注册资金都仅1000万元，他买地款绝大部分是高息借款筹集。“按照4%的月息计算，一个月需要支付的利息多达900多万元。”
2010年2月，聂仲根在明知公司启动资金不足的情况下，指使其公司高管皮立明、许学军等其他涉案人员，通过虚假注册资本方式，夸大履行合同能力，大肆向银行、小额信贷企业和私人借贷。因借贷数额和贷款产生的利息较高，聂仲根等人又采用隐瞒手段，将澄迈阳光投资有限公司开发的阳光花苑小区商品房，出售后再次以预售备案的方式抵押给借款人，或者是将已经以预售备案的方式抵押给借款人的房子，又再次出售给他人，更有甚者一房多卖高达5次，造成一房多卖的严重后果。
记者了解到，在银行贷款收紧，楼盘销售不畅的情况下，聂仲根操纵阳光投资有限公司利用一些担保公司、投资公司来进行融资。记者调查发现，这些公司承诺给投资者的月息普遍在3%以上，这就意味着年息至少在30%以上，而房地产项目想要达到30%以上的年投资回报几乎不可能。
“聂仲根从这些公司贷款，每天仅还利息就需要30万，房子卖的再快也很难填上高利贷的窟窿。”据办案民警介绍，阳光投资公司开发的楼盘销售情况并不立项，回笼资金乏力，但他是如何在明知资金回笼乏力的状况下，利用两家资质偏差、实收资本为零的公司一步步圈地，开发房地产项目呢？
虚报注册资本提高公司“身价”，高息揽金购置土地，以土地为抵押向银行贷款。据办案民警王侦侦介绍，聂仲根在2011年通过中介公司虚报注册资本4000万元，将注册资本由原来的1000万元提高到5000万元，故意夸大了阳光投资有限公司履行合同的能力。
采取“一房多卖”，抵押房屋的方式，回笼资金偿还债务和银行贷款。记者采访了解到，阳光花苑的商品房售价每平方米9000元，聂仲根要求售楼人员将已经出售的房屋，以每平方米4000元左右的团购价再次出售，每平方米至少净赚8000元。此外，还将用于抵押给借款人的房产通过售楼处出售，涉及资金1.4亿元又用于购买土地、偿还债务等。
挪用商品房团购预订金支付土地出让金。由于缺少资金拿地，聂仲根旗下的海南博亚房地产开发有限公司“博亚·龙湾”小区项目以团购的名义，向新疆某单位1200余购房者收取两亿多元的“团购预订金”，用于缴纳该项目200亩土地所需的5400万元土地出让金。然而，在签订商品房预定合同前，这个名为“熙岸高尔夫公寓二期”的商品房项目中的一宗土地已被聂仲根抵押给一家海南本地担保公司，获取资金用于偿还其他项目贷款和后续开发。
开发商“五证全无”官商勾结对违法行为“开绿灯”
一位知情人士说，本来资金紧张的聂仲根，后续“造血”又不能及时补给，对于投资者的本息不能按时支付，众多投资者追要所投的本金和利息，聂仲根在未办理工程规划许可证、人防建设审批、招投标手续、建筑工程施工许可证和房屋预售许可证，也未取得图纸审查合格证的情况下，房地产项目就擅自开工建设和预售房屋。
“五证全无”项目，为何能顺利开售？多重诈骗又为何“顺利无阻”？记者了解到，一些澄迈县的干部为聂仲根的违法行为大开方便之门，国土、城建、税务等诸多监管部门对聂仲根实施诈骗的两个项目监管缺位，成了“睁眼瞎”。
据记者了解，海南省澄迈县委原副书记卢勇、县住房保障与房产管理局原局长林中校在土地使用性质变更、房地产项目容积率调整、在审批办理商品房预售许可证等事项中，多次收受聂仲根的贿赂，日前被海南省纪委“双开”，移送司法机关处理。“这些职务犯罪或多或少都是在调查聂仲根的房地产项目时，拔出‘萝卜’带出来的‘泥’。”一位知情人士说。
此外，公司法人机构不健全、运营机制和规范管理制度不成熟，导致阳光投资有限公司和博亚房地产开发有限公司成为聂仲根等高管敛财的工具，公司在后期经营时资金和人员管理混乱。警方侦查发现，聂仲根在阳光投资有限公司和博亚房地产开发有限公司中占股比例分别高达98%和95%，且均为法人代表。“员工挪用公司资金动辄近百万元，多名员工利用公司融资平台诈骗圈钱，公司俨然成为员工敛财的‘遮羞布’。”办案民警王侦侦说。
目前海南楼市有价无市，一些小型房地产开发商资金链吃紧，依靠借钱圈地盖房，回笼资金的已是举步维艰。聂仲根对于各种来钱项目均是“欣然接受”。他私自将施工方保证金4000多万元挪用，拖欠175名农民工工资近450万元。在无力支付工程款时，将十余套商品房抵押代替工程款，至今建筑企业的工程款仍有拖欠。
商品房预售登记制度被开发商人为“架空”
记者采访了解到，造成众多购房者受骗的重要原因之一，是商品房预售登记制度和商品房网签存在漏洞，开发商在房屋网签过程中欺骗购房者，推迟网签或不进行房屋预售登记。
房地产业内人士表示，海南实施购房“网签”，其主要目的是为了防止开发商捂盘惜售，避免一房二卖。然而，记者调查发现，绝大部分房企在对房屋的实际销售过程中，普遍采取的办法就是集中网签，前期先跟购房者签订纸质合同。不及时网签、诱导欺骗消费者等系列不规范的市场行为存在已久。一些购房者对记者说，对于购房网签“一头雾水”，开发商为何推迟网签和不进行房屋预售登记也毫不知情。
“利用购房者签订购房合同与开发商集中网签之前的时间差，成为聂仲根等人一房多卖诈骗的重要手段。”知情人士说，一些购房者误以为与开发商签订的合同已具备法律效力，对开发商是否应履行到房屋管理部门备案登记备案的义务不知情或不在意，给个别开发商实施诈骗提供了机会。
“即使房子备案了，不代表就不能进行抵押。”法律界人士表示，网签主要是防止存量房被二次转移，并不是过户，网签后没有形成物权关系，自然也无法对抵押起保护作用，聂仲根等人就是利用了这样的漏洞将房屋出售后再抵押借贷。
房地产业内人士表示，市场中商品房大多为期房，开发商摆个模型贴张海报就开始“卖概念”，一些投资客和刚需在预售阶段很难获得房屋销售信息，对售楼人员提供的销售记录和相关许可证不具备辨别真假能力，更对开发商是否在合同签署后进行房屋预售登记和房屋产权归属性质不清晰，由此导致的在房地产诈骗案件近年来较为常见。
扎紧地产项目监管的笼子 别让消费者再“雾里看花”
尽管已有较为完备的商品房合同备案制度，但市场上在售商品房多为期房，从合同备案完毕到最终交房，一般需要一至两年时间。因此，类似海南这样“一房二卖、一房多押”的房产纠纷案例，近年来在广东、河南、山东等地时有发生。
一些业内人士表示，虽说为防范房地产开发商一房多卖，规定了商品房预售合同备案登记制度，但是对开发商不按规定进行商品房预售合同备案登记的，现行的政策、法规确的处罚并未十分清晰地予以明确。
如何加强商品房预售合同备案登记管理，避免多部门的监管职能成为一纸空文？
部分房地产和法律领域专家认为，应加强商品房预售合同备案登记管理，完善预售资金监管机制，强化商品房销售应尽早摆脱“九龙治水”的分散局面，健全房地产公司管理内控制度，使监管形成合力，避免多部门的监管职能成为一纸空文。
“加强房地产预售商品房的管理监督力度是根治‘一房多卖’的首要措施。”海南大学法学院教授童伟华表示，住建部门要提高商品房预售许可门槛，严格审批房屋预售许可证和严格监督房屋预售、抵押登记，切实资质偏差、借钱圈地的房地产企业将挡在门外。
海南川海律师事务所主任赵建平律师说，参与项目审批的部门，都应该建立全过程管理、责任倒查、终身负责的机制，使项目投诉和案件处理与职能部门绩效考核挂钩，弥补政府管理部门的缺位和失措，避免市场上“黑心房”大行其道。
中南财经政法大学房地产研究所所长张东表示，应加强对房地产项目预售资金监管，将购房预售款进入政府监管的开发商账户，促使开发商必须在项目达到一定进度后，才可按计划支取商品房预售资金。
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合肥加强商品房预售款监管 银行擅自拨付将暂停资格 每日经济新闻
日前，合肥市房管局对外发布了 《合肥市商品房预售资金监管实施细则》（以下简称《细则》），该《细则》对开发商钱袋子管得更紧，一旦违规，开发商可能面临合肥市所有项目暂停预售的处罚。
《细则》明确，如果监管项目发生非正常停工等不良状况时，一般监管资金将暂停拨付，同时开发商出现烂尾楼以及跑路现象，将启用监管资金来解决后续问题。
在商品房预售资金监管中，监管银行和预售资金监管系统联网，监管的资金通过监管银行打入监管账户，资金拨付时，符合规定监管银行方可划拨预售资金，这时候监管银行的作用非常重要。
在这一过程中，合肥公布的《细则》明确了监管银行的责任和义务，一旦监管银行擅自拨付预售款，将暂停该银行在合肥市从事监管业务，并记入银行信用档案。同时，监管有关部门依法对监管账户资金进行冻结、划拨的，银行有义务向有关单位证明监管资金的性质。
房地产行业专家张建初对《每日经济新闻》记者表示，“这个规定能更好地管理购房者的资金，预防开发商通过关系银行提前支走资金，让购房者的房款更加安全。”
事实上，近年来一些城市楼盘出现因开发商资金链断裂，导致出现烂尾楼，此时购房者往往成为的受害者。合肥出台的《细则》则要求，除了购房者直接将购房款存入监管账户外，如果使用按揭贷款，放贷银行应在3个工作日内必须将按揭款打入监管账户。
“新政策将有效地保障购房者的资金安全，一旦出现上述情况时，监管资金就会拿出解决开发商的后续问题。”张建初说。
此外，《细则》除了让管资金使用起来更为灵活，监管项目达到一定条件后，开发商可以从重点监管资金中申请拨付税款，但申请拨付资金总额不超过项目监管重点资金总额的7.7%。一旦监管项目发生非正常停工等不良状况时，一般监管资金将暂停拨付。
同时，房地产开发企业如果擅自挪用预售款或不将预售款存入监管账户的，资金拨付也会被暂停，情节严重的，暂停该房地产开发企业在合肥市所有开发项目的商品房预售，违法行为被公示并记入企业信用档案。
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厦门保障房政策或将调整 申请登记系统已暂停受理 每日经济新闻
近日，厦门市住房保障办发布消息称，因全市社会保障性住房政策研究调整及社会保障性住房申请登记系统升级的需要，厦门已于2月12日暂停社会保障房受理。
据悉，厦门市在提出并启动保障性住房建设，率先建立了“广覆盖、多层次”的住房保障体系，被誉为住房保障的“厦门蓝本”，还曾出台了部住房保障的地方性法规。
不过“厦门蓝本”也遭遇了与国内其他地区一样的房源不足和分配难题。
恢复受理暂无时间表
2月12日，厦门建设局网站消息显示，厦门市住房保障办发布通知称，因全市社会保障性住房政策研究调整及申请登记系统升级的需要，为了做好社会保障性住房政策的平稳过渡，自2014年2月12日起暂停受理社会保障性住房的申请。各社区居委会受理的这一申请在2月11日截止，当日，社会保障性住房申请登记系统暂时关闭。
通知同时指出，已申请保障房并取得轮候号的家庭，在政策调整前，仍按现有政策审核。
据悉，此次并不仅仅是单纯的“技术”升级，期间或将配合厦门保障性住房政策相关概念系统等进行一次重新梳理。目前有关方面暂未公布恢复受理的时间表。
值得注意的是，根据该通知，暂停受理的原因除了系统升级外，还包括将对相关政策进行调整。但有关部门暂未透露需要调整的内容。
《每日经济新闻》记者从权威渠道了解到，目前厦门已经发放的保障房号码已达到4万～5万个。
另据了解，在厦门保障性住房体系中，包括保障性租赁房、经济适用房、保障性商品房等，甚至还包括安置房，因此，厦门保障房管理存在较大的难度。并且，和需求相比，厦门保障房面临房源不足和分配难题，据悉，目前厦门保障房申请还在轮候期的号码约为2万多个。
未来保障房都在岛外
眼下，厦门岛内房源已经分配完，且无新建项目。
厦门有关部门人士透露，自2006年启动保障性住房项目建设以来，截至2013年上半年，厦门市共建设保障性住房项目22个，约5.2万套（间），其中岛内10个项目，1.78万套（间），岛外12个项目，3.42万套（间）。截至2013年，厦门已竣工保障性住房项目达15个，共2.57万套，其中岛内8个项目，共1.35万套，岛外7个项目，共1.22万套。从项目分布来看，保障性住房项目的重心已从岛内逐渐延伸到岛外。
相关人士介绍，目前岛内的保障性住房（除安置房）外，可分配的房源已经基本分完，剩余房源都在岛外。目前厦门岛内外面积之比为1:11，但人口密度却为11:1，按照目前情况，未来厦门新建的保障房都将分布建在岛外。
事实上，2013年厦门岛内外的房价都较前一年有较大幅度的增长，国家统计局数据显示，厦门新建商品住宅价格2012年上涨了16.9%，涨幅排名第五，仅次于上海、北京、广州和深圳。
目前，厦门岛内的房价已经达到了3万～4万元/平方米，而厦门岛外房价在2013年也全面进入了万元时代，岛外一些楼盘在2014年开盘时也超过了2万元/平方米。2013年底，厦门刷新的岛内外新地王预示着未来厦门岛内外房价将继续走高.
保障房方面，此前厦门保障性商品房岛内均价约7000元/平方米，岛外均价约5000元/平方米。与此相对应的是，保障性商品房的申请户数量也在不断递增。在这种情况下，厦门保障性住房政策将如何调整，如何满足需求者，将拷问相关管理部门的智慧。
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