[摘要] 4月21日晚间，证监会挂出第二批拟IPO公司预披露文件，其中福布斯内地首富王健林旗下万达电影院线股份有限公司（万达院线）在列。万达院线此番上市地点选择在深圳中小板，拟融资金额20亿元。若得以挂牌，无疑将成为A股影业新贵。
招股书显示，万达院线计划到2016年底建成影院260家，银幕2300块
4月21日晚间，证监会挂出第二批拟IPO公司预披露文件，其中福布斯内地首富王健林旗下万达电影院线股份有限公司（万达院线）在列。万达院线此番上市地点选择在深圳中小板，拟融资金额20亿元。若得以挂牌，无疑将成为A股影业新贵。
来自万达院线的数据显示，2013年，公司主营业务中“影片票房收入”约为30亿元，而看上去不起眼的爆米花也功不可没，为万达院线贡献了3.9亿元的营收。
去年票房31.6亿
拟登陆中小板融资20亿
作为民营院线，万达院线在过去数年间市场份额始终占据国内首位。目前主营影院投资建设、院线电影发行、影院电影放映及衍生业务。与诸多影院公司不同的是，公司旗下影院均为自主投资建设，不存在加盟形式合作影院。
发行前，万达院线总股本为5亿股，王健林通过其控制的万达投资持有万达院线68%的股份，华控成长(天津)股权投资基金等27名股东持有其余32%的股份。
据其预披露的招股说明书，公司已连续5年在票房收入、市场份额、观影人次上位居首位，2013年31.6亿元的票房收入占全市场14.5%，37家万达影院跻身百强影院。截至2013年底，万达院线拥有IMAX银幕89块。而IMAX公司2013年年报显示，其在中国总共拥有173块银幕，由此可知万达占据着半壁江山。万达在报告中还多次强调其自有巨幕品牌X-land的开发建设，至2013年底已推出27块。
招股书同时显示，在万达院线将要募集的20亿资金计划中，4亿元用于补充流动资金，16亿元用于影院建设项目，计划到2016年底建成影院260家，银幕2300块，相比2013年底水平增长超80%。
一年爆米花卖了3.9亿
占卖品收入大头
除了规模，万达院线的财务数据也可圈可点。据其披露，公司2013年取得40.2亿元营业收入，净利润6.05亿元，近三年复合增长率均在30%以上。从毛利率指标来看，万达院线的盈利能力仍在不断提升，2011年-2013年，毛利率分别为64.60%、64.86%和66.04%。
引人关注的是，卖品已成为影院的主要收入以及利润指标。2013年，在万达院线的主营业务中，“影片票房收入”为30.87亿元，而包含售卖爆米花在内的“卖品收入”约为4.78亿元。其中，小小的爆米花独揽3.9亿元的营收，占到卖品收入的72%。
北京UME影院一位相关负责人表示，国内影院的衍生品品类比较单一，一般的影院只有爆米花加饮料，爆米花相关收入占到影院营收的七八成也属于正常情况。
万达院线若IPO成功
将成A股影业新贵
去年10月16日，万达院线的实际控制人王健林，以860亿元的身价成为福布斯富豪榜上的“中国首富”，王健林掌控的万达集团2013年末资产3800亿，收入达到1866.4亿，其中地产收入1262.5亿，并首次跻身房地产行业销售前三位。
在排名前十的地产公司中，万达是的未上市公司。此次万达院线的上市，也被解读为王健林正式落子国内资本市场。除了万达院线，万达旗下还有一家拟上市的目标公司，即万达商业地产。今年1月在万达集团年会上，王健林称“今年要推动两个目标公司上市”正在逐步推进。证监会此前披露的IPO预备公司申报名单显示，万达商业地产在会，其中首次发行公告为2012年2月1日。
万达院线若IPO成功，无疑将成A股影业新贵。回溯其发展史，从挂牌开业到，仅历时5年。分析人士认为，万达的成功首先依赖国内电影产业的高速发展；其次基于影院资产在电影产业链内的居高地位与分账模式；但更重要的，还与其捆绑商业地产、难以被复制的扩张路径紧密相关。
而捆绑商业地产，同时也成为让业界颇为担心的问题之一。据其招股书，万达院线高于50万关联交易金融的关联方超过140个，这其中大部分为商业地产公司。
据悉，A股关联交易方数量上百家的情况在国内并不多见，这难免引发其他业务公司如果遇到问题将向拟上市公司“求助”，甚至将来上市后会受到借用通道融资的质疑。
相关新闻：
统计显示，7家千亿房企的业绩出现了分化，万科、碧桂园依然领跑，被认为今年最有希望超过万科的绿地、万达，销售目标完成率均低于15%，落后于万科和碧桂园。其中，万达一季度销售金额为186.4亿元，仅完成年度目标的8%。
万达集团官方网站透露的信息显示，内部曾在不久前召开了紧急会议，主要探讨在房地产市场进入理性时代，供求关系发生变化的情况下如何赢得市场。
万达称超额完成指标
上述统计显示，万达1季度完成销售186亿元，同比增长36%，但由于年度目标过高，目标完成仅8%。
万达集团董事长王健林在2013年总结会议上指出，万达2013年商业地产的收入为1456亿元，2014年2400亿元的收入目标中，商业地产收入1830亿元，其中地产系统收入1600亿元，回款1262亿元，入伙1080亿元，新增持有物业面积499万平方米。
《每日经济新闻》记者注意到，如果按照首季度完成的目标来看，以地产收入1600亿元目标来做比较的话，一季度已经完成186亿元，完成率约为12%。
《每日经济新闻》记者从万达集团官网了解到，一季度商业地产和文化集团已超额完成指标，但对于未来商业地产的发展万达也在调整思路。在采访中，分析人士指出，万达今年加快互联网化，欲借助万汇网挖掘“大会员”和“大数据”商机。
“万达的电商本身不是在卖东西，而是将几千万的会员与不同的门店、不同品牌打通，在这样一个庞大的信息平台上，消费者的消费偏好、消费轨迹等都是未来分析的大数据，由此来进行品牌的调整，同时也能增加消费黏性。”中国商业地产联盟秘书长王永平告诉《每日经济新闻》记者。
行业将进入调整期
“商业地产不应该说要崩盘，而是进入一个新的发展周期。”DTZ戴德梁行华北区策略及发展顾问部董事全海燕告诉《每日经济新闻》记者，目前商业物业在一、二线城市进一步升级的方向是形式和业态方面的更加细化，“是否能有一个准确的定位，是考验商业地产专业化的一个过程。”
稳坐国内商业地产头把交椅的万达，自然有其无法复制的成功，但其未见放缓的速度实则也反映出目前商业地产的发展现状，并非悲观。
“与发达国家相比，中国主流办公楼市场存量还非常小，即便个别城市的空置率较高，但供应量对比来看很小。”DTZ戴德梁行华北区写字楼部董事王刚告诉《每日经济新闻》记者，以纽约为例，目前办公楼市场的存量为8000万平方米，紧随其后的巴黎、东京也有6000万及5000万平方米，我国香港地区也拥有1000万平方米的写字楼存量，但北京和上海作为国内一线重点城市，写字楼存量仅为700万及600万平方米。
“从房地产开发投资完成额累计同比数据来看，2009年起，办公楼和商业营业性用房的投资额同比增长率开始超过住宅增长率，商业营业性用房投资累计增长幅度一直保持在20%以上。”王刚对记者说道，随着市场容量的增强，商业地产的投资需求不断上升，同时，随着城镇化的推进，市场容量呈不断增加的态势，省会以上城市都可以支撑多个商场或写字楼物业的投资。
但值得注意的是，目前北京写字楼市场的租金已经出现了小幅下跌。根据国际房地产咨询机构莱坊统计数据显示，在外资企业需求疲软而国内经济发展放缓的市场环境下，季度北京市甲级写字楼租金水平继续小幅下调1.1%到每月每平方米人民币377元，这是自2013年第二季度以来连续第四个季度环比下跌。市场平均空置率本季度上调1个百分点到6.0%。
“由于市场供应量持续偏低，市场空置率预计将保持在5%上下，基于此，预计北京甲级写字楼租金水平大幅下跌的可能性较小，第二季度租金水平将继续小幅调整。”莱坊北京研究与咨询部副董事张婧婧告诉《每日经济新闻》记者。
相比于北京较低的空置率，国内其他二、三线城市的空置率并不低。DTZ戴德梁行数据显示，2013年第四季度国内主要城市中，重庆约为40%，大连、青岛、杭州写字楼空置率也在20%~30%。
在王刚看来，第三产业占比高达80%的吸纳量的写字楼市场，在二、三线主流市场依然具有投资价值。
对此，DTZ戴德梁行华北区估价及顾问服务部董事胡峰在接受《每日经济新闻》记者指出，中国商业地产正在从追求短期市场化目标，转向商业运营价值长期金融化。“目前商业地产产业链还没有很好地建立起来，有土地开发、建设、运营管理，但是还没有成熟退出机制，特别是房地产金融包括REITs的发展缓慢，使众多的个人投资者、机构投资者都很难享受到商业地产所带来的投资红利。”胡峰指出，因未来中国核心商圈的商业地产项目将以持有型为主流，随着中国房地产金融进一步完善，资产证券化将为商业地产带来更好发展前景。
相关新闻：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
