[摘要] 杭州，是当下中国楼市的一个缩影。从3月开始的一轮“降价潮”，起初还只是中小开发商在降价促销，当时一些评论认为，这是因为这些中小房企资金实力不够，所以需要尽快出货回笼资金。进入4月，随着九龙仓、万科等大型开发商也纷纷加入促销打折的队伍，降价潮蔓延，杭州楼市日益引发各界的关注。
杭州，是当下中国楼市的一个缩影。从3月开始的一轮“降价潮”，起初还只是中小开发商在降价促销，当时一些评论认为，这是因为这些中小房企资金实力不够，所以需要尽快出货回笼资金。进入4月，随着九龙仓、万科等大型开发商也纷纷加入促销打折的队伍，降价潮蔓延，杭州楼市日益引发各界的关注。
近期出炉的数据显示，今年一季度，杭州楼市新房成交量下滑超过三成，二手房更是下滑六成。而这背后，是什么造成了这样的局面？未来的趋势又会如何？当地政府有没有什么措施来应对？对此，《每日经济新闻》记者展开了调查，并采访众多专业人士，试图解答这些问题。
买，还是不买，价格会不会继续下跌？杭州楼市目前普遍存在的观望心理也反映在陈辉（化名）身上。
陈辉初步选定了万科地产位于杭州滨江区的万科·璞悦湾楼盘。4月26日，该楼盘将推出6号楼，户型皆为90平方米的三房，且都为装修成品，总价180万元，如果抢到特价房，只要160多万元，但陈辉还是犹豫不决。
自年初，杭州楼市率先降价后，市场呈现出与“以价换量”不一样的逻辑，价格降了成交量却未“复原”。数据显示，今年一季度，杭州市区商品住房成交均价同比下降11.3%，而成交量为10112套，同比下降了37.8%。进入四月，成交量虽有所上扬，但仍现乏力。
“如果观望持续加重，势必影响到开发商拿地的积极性，而房地产投资放缓，地方财政将首当其冲受到影响。”浙江省内一房地产业内人士向《每日经济新闻》记者表示。
据杭州当地媒体报道，4月22日，杭州市发改委在2014一季度经济形势分析会上建议，要对房地产市场的风险积极防范，出现重大的市场谣言时，时间澄清，稳定市场预期。另外，将建立房地产企业重大调价政策预报制度，房企在重大调价发布前，必须通报市有关部门。
3月市区新房成交直降五成
目前，杭州商品住房成交面临着量价齐跌的状况。据杭州官方公布的统计数据显示，1~3月，杭州市区商品住房成交10112套，同比下降了37.8%，这个成交量是2009年以来的平均水平；而成交均价为15388元/平方米，同比下降11.3%，仅高于2009年和2012年。
其中，3月份，杭州市区（含萧山、余杭）新建商品房签约量为3991套，位列近五年第三位，同比下降52.9%；签约均价为16720元/平方米，环比上涨14.96%，同比下跌2.25%，环比上涨主要源于武林壹号等市区豪宅的权重较大。
上述数据显示，二手住房的成交量和价格，也有不同程度下降。一季度市区二手住房成交5830套，同比下降高达60.4%；二手住房成交均价15268.4元/平方米，同比下降2%。
另据杭州市财税局公布的数据显示，今年2月,与房产成交情况直接相联系的存量房契税出现较大下滑。
世邦魏理仕杭州分公司董事总经理马英枢认为，一季度杭州个别楼盘降价所引起的市场震荡，使得购房者观望心态加重，发展商推盘有所放缓，杭州住宅销量出现明显回落，不过，进入二季度后，随着发展商在传统销售旺季开始加快推盘节奏及给予适度的价格优惠，市场成交有望逐步回升。
土地行情急转直下
商品房成交量下滑的同时，出于一级市场的土地供应量也出现急速缩减。
4月21日，降价声不断的杭州房地产市场，迎来了一次土地拍卖会。江苏新城地产以4.03亿元竞得一宗宅地，较起拍价仅高出2万元，这也是4月份推出两幅商地后，所推出的一宗宅地。
市场表现显示，杭州土地市场经历1月份的“高潮”后直转而下。2月份，杭州全市土地成交总金额为92亿元，环比下跌72.8%，进入3月，全市仅8宗土地出让，成交总金额约38亿元，同比和环比数据均出现大幅下降，成交总额更是缩水至上月的四成。
与此同时，土地溢价出现下降。数据对比可见，杭州主城区地价平均溢价率为9.3%，比去年平均20.9%的溢价率出现较大回落。
根据实时财政数据显示，“土地财政”在地方政府财政收入中的主角地位依旧稳固。季度国有土地使用权出让收入达到1.08万亿元，同比增长40.3%，而同期地方本级财政收入1.95万亿元，“卖地”收入与地方公共财政收入的比例达1：1.7。 与此同时，由《中国经济周刊》与中国经济研究院联合发布的23个省(市)“土地财政依赖度”排名显示：23个省（市）的有1/5债务靠“卖地”偿还，其中，浙江、天津2/3债务要靠土地出让收入偿还，分别达66.27%和64.56%。
“对地方政府而言，现在调控房地产、营改增，首先冲击的就是地方财政。”安邦咨询高级研究员贺军向媒体表示。而浙江省社科院经济研究所研究员王永太认为，杭州是土地依赖性比较强的城市，目前上马了大量地铁建设项目，亟须土地财政提供建设资金。
王永太称，令杭州庆幸的是，在这次降价潮来临前已经卖了很多土地。
杭州市国土资源局统计数据显示，2013年的杭州土地市场热火朝天，全年土地成交总金额达到1326.9亿元，比此前历史点的2009年还高出100多亿元，成为仅次于京沪的第三个土地收入超过千亿元的城市。今年1月份，杭州出让35宗土地，土地出让金达到339.56亿元，占到去年全年的25.6%。
马英枢说，短期来看，杭州地方财政对房地产依赖性很强，如果房地产市场出现持续下滑，肯定对财政收入有影响，不过，从长远来看，房地产行业不能成为影响地方财政收入的关键性因素，毕竟房地产财政收入属于爆炸性的，难以为继。
房地产投资放缓
值得注意的是，杭州房地产投资已经出现回落之势。
杭州市统计局公布的数据，今年1~2月，全市房地产开发经营企业完成投资197.82亿元，增长17.2%，增幅较去年同期回落8.4个百分点；其中，住宅投资增速明显放缓。同期，杭州全市住宅投资为116.51亿元，仅增长3.9%，增幅同比回落40.6个百分点。
4月20日，工商联房地产商会名誉会长聂梅生在一场有关城镇化论坛上表示，由于目前商品房销售增速放缓、成交量下降，房企的资金回笼慢，从而减少了对房地产的投资。
杭州市统计局上述数据指出，截至2月末，杭州全市房地产开发经营企业到位资金1856.57亿元，增长36.8%；扣除上年末结余资金后，本年实际到位资金为470.65亿元，仅增长1.2%。其中，国内贷款的比重由去年的25.2%上升到36.0%，自筹资金由17.5%上升至21.5%，而去年同期占较大比重的定金及预收款则由39.1%下降至23.9%。
聂梅生认为，今年房地产市场出现三大趋势，一是房地产各项指标仍处于高位，但房价、投资额、交易量等指标的涨幅均在下滑；二是房地产资金总体紧张；三是不同城市、地区、企业间的分化将持续，“表现会有很大差距”。
另外，杭州目前还存在较大的库存压力。杭州透明售房网数据显示，截至4月24日15时，杭州楼市目前面临着10万套的住宅库存，其中市区库存量为80702套，周边的五县市为21638套。
值得一提的是，3月25日上午，杭州市政府召开房地产企业座谈会，会议强调要保持房地产市场稳定健康持续发展。同时，市相关部门要与房地产企业、金融机构以及媒体加强联动、信息共享，防范系统性风险。
王永太认为，当前，不少城市可能都在研究调控政策放松的版本，出发点在对刚需改善性需求进行适当放松，目前国家对民意很重视，不过，不能排除地方政府在税费等交易环节进行微调。
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国家统计局4月16日发布了一季度房地产数据，房地产市场遭遇“卖房难”窘境。统计显示，西安楼市也呈现“住冷商热”的局面。但伴随3月中下旬以来的回暖迹象，特别是未来政策层面可能放松的预期，业内预测，市场在二季度或将逐步升温。
一季度“房难卖”西安“住冷商热”
4月16日，国家统计局发布了一季度房地产数据。房地产市场普遍遭遇“卖房难”窘境。统计表明，一季度商品房销售面积同比下降3.8%，而商品房销售额同比下降了5.2%；截至3月末，商品房待售面积超过5.2亿平方米，同比增长22.9%。其中，东部地区下滑明显，1-3月份，东部地区商品房销售面积9699万平方米，同比下降10.0%，降幅比1月份-2月份扩大4个百分点；销售额7981亿元，下降11.5%。
西安楼市在一季度呈现两极分化，住宅成交下滑，写字楼和商业地产市场上扬。美城机构数据显示：西安市一季度住宅成交214.83万平米，环比下滑21.82%，同比下滑14.21%。一季度写字楼成交11.58万平米，环比下滑47.53%，同比上涨52.16%；一季度商业成交13.69万平米，环比下滑29%，同比上涨35.8%。美城机构首席市场分析师董生认为，西安住宅市场低迷主要受以下四方面影响：一是国民经济增速的下滑直接影响了家庭收入的增加，进而影响了购买力；其次，近期杭州等地降价的风波影响了购房者对于房价的预期，观望情绪再起；三是信贷政策在年初并没有放松，持续的收紧也直接制约了改善性需求的入市；四是不动产登记和房产税等政策迟迟不落地，也导致了市场预期的不一致。
从写字楼和商业市场来看，政策层面基本没有受到影响，住宅的严控也在一定程度上推热了商办物业的增长，使得购房者投资性需求转移。鉴于当前住宅的投资只有3%左右，投资价值已经大幅缩水，而投资高达6-8%的写字楼和商业地产就受到了购房者的青睐。
3月逐渐回归正常节奏，二季度或稳步升温
虽然一季度的市场表现不佳，但从3月特别是3月中下旬来看，主要城市的成交量均开始回升。机构监测，北上广深等一线城市、南京、合肥、南昌等二线城市市场基本面仍然为供不应求。
公开数据表明，3月西安商品房市场备案销售面积为133.81万平方米，环比增长了91.34%，同比下降8.35%。其中商品住宅备案销售面积为121.30万平方米，环比增长98.10%，同比增长0.50%；商品住宅备案成交均价为6512元/平方米，环比小幅下降0.63%。从区域成交表现来看，与2月相比，城南、城东住宅销量表现突出。
某研究机构认为，一方面如金辉、海伦堡等品牌房企销售业绩良好，均是通过快速开发高周转运作项目，对3月楼市成交贡献巨大。另一方面，银行“钱紧”并没有得到根本性好转，媒体大肆渲染“楼市崩盘论”，造成购房者观望情绪加深，房企对未来市场的预判也开始转向谨慎态度，为了快速回笼资金，跑量出货成为开发商的普遍选择，3月住宅成交均价环比因此小幅下降。同时，大量城改项目集中备案是造成3月楼市量涨价跌的重要原因。
机构认为，预计未来的货币政策可能会适度放松，一系列举措将逐步改善当前按揭贷款紧张的局面。因此，对购房需求的抑制也将逐步消退。由于行业基本面与2013年并无太大差别，随着分类调控逐步落地，各地方将出台松紧不一的落实措施，甚至部分城市还将出台彻底松绑限购等刺激性措施。对西安市场来说，随着房企推案力度加大，3月中下旬市场已有成交上扬迹象，二季度或将逐步升温。 本报记者 李程
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