[摘要] 截至昨天下午，全国已有118家房地产上市公司(证监会行业板块分类)发布年报，共实现营业总收入6635亿元，较2012年同期的5273亿元，同比增长25.4%；实现净利润855.5亿元，较2012年同期的775亿元，同比增长10%。
去年库存需32个月才能消化，专家称下半年或迎真正降价潮
据报道，利润缩水、高库存，现金不抵负债，融资渠道全面收紧，年报揭露了房企目前糟糕的生存状态。
截至昨天下午，已有118家房地产上市公司(证监会行业板块分类)发布年报，共实现营业总收入6635亿元，较2012年同期的5273亿元，同比增长25.4%；实现净利润855.5亿元，较2012年同期的775亿元，同比增长10%。
数据可见，净利润增幅不及营收增幅三分之一，“以价换量”的无奈正在蔓延。
库存飙升:需32个月消化
当年高价拿下的土地，如今正成为房企身上沉重的十字架。根据2013年年报，118家上市房企2013年存货总量达到1.81万亿人民币，比2012年进一步增加3709亿元，增幅达到28%。如果以2013年的营业收入计算，楼市需要32个月才能消化所有存量。
存货增加的上市房企达到88家，不少增幅都超过100%。龙头房企中，万科存货，达到3311亿元，增幅为30%；保利为2399亿元，增幅为28%；招商地产(000024,股吧)为784.8亿元，增幅为7%；金地集团(600383,股吧)为766亿元，增幅为9%。
港股上市的房企存货也很惊人，2013年碧桂园存量总建筑面积超过4500万平方米，按照去年的销售规模，其需要大约3年或者更长时间才能够消化掉现有库存。
负债率增:增加4239亿元
大量资金用于土地储备，上市房企负债率上升。房企负债总额也从2012年1.62万亿元增加到2.04万亿元，增加了4239亿元，增幅26%。
一些大型房企为2013年的迅速扩张正在承担资金链的风险。比如万科的现金为443亿元，比2012年减少79亿元，但负债增加771亿元，金地为186亿元，减少20亿元，但是负债增加143.7亿元，保利地产(600048,股吧)现金没有减少，但是负债增加484亿元。
“如果没有足够的货币资金，那么一旦短期贷款到期，就将面临资金链问题。”专家表示。
随着负债大增，龙头房企在拿地方面越来越谨慎。从数据上看，今年以来，20家房企已经连续4个月减少了在土地方面的支出。其中1月为年内点，拿地总金额高达600.99亿元，随后便逐月下调，2月份拿地总额相比1月份近乎腰斩，为325.62亿元，3月份则进一步下滑至254.54亿元，4月截至23日，更是只有55.95亿元。
融资收紧:仅20%银行贷款
今年以来，房企的融资难度越来越大，各个渠道收紧。在开发资金中50%来自于销售回款，20%来自国内银行贷款，30%来自其他渠道的融资。
今年银行普遍收紧了房贷。中小开发商几乎很难从银行获得贷款，大型开发商也只能从授信额度内获得贷款。以往国内开发商大量依靠海外融资，今年海外融资渠道也受阻。今年，A股再融资重新开启，但是要从股市上获得融资，难度比银行贷款更难。
“这就是为什么一些城市楼市降价越来越激烈。”专家说，今年以来，一些大型开发商已经意识到了潜在的风险，试图通过提前降价的方式回款，如果今年年中、下半年宏观环境的银根没有松动，市场需求也没有增加的话，真正的降价潮将会到来。
很多三、四线城市楼市蕴藏巨大风险，放松限购就是必然的救市行动。
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三四线城市房地产供大于求 部分中小房企或倒闭
日前，统计局公布的一季度房地产活动相关数据均有所下滑，商品房销售面积、房产销售额、新开工面积同比均由正转负。今年一季度，三四线城市的房地产行业开始较一二线城市出现明显分化的局面。成交价格下跌、成交量萎缩以及部分中小房企倒闭，都是三四线城市房地产行业的现状特征。部分房企由于销售回款速度的减慢以及融资环境的趋紧，资金链的压力显而易见，产生的连锁反应则是对应于当地银行坏账比率的上升、资产质量的恶化。
三四线城市房地产行业供大于求的局面背后有其深刻原因。前几年，国内处于货币宽松的环境，在这些三四线城市中，传统行业的结构升级受制于外部经济危机的影响进展缓慢，并没有产生的足够吸引力以及相当的产业规模可以吸纳大量资金，所以便有不少资金涌入房地产行业。由于前期房产项目建设一拥而上，导致目前库存高企，而三四线城市由于自身的产业发展有限、配套设施有限等原因，导致人均收入增速缓慢，人口集聚的效果不明显，从而城市自身的有效需求明显不足。
在这些城市中，目前销售回款成为这些房企的一大难题。加上房企融资渠道仍然非常狭窄，银行信贷、信托基金等方式可能会越收越紧。下半年，部分拥有高负债率的房企面临的资金压力恐怕有增无减。
部分三四线城市房地产市场的高库存和价格低迷，再加上资金环境可能会迫使很多开发商削减新项目，销售和新开工的下滑将进一步影响当地的建设和投资活动，对这些城市的经济增速会产生一定的下行风险。如果当地房企真的出现倒闭的连锁反应，那么银行坏账随之增加、资产质量下降，迫使自身再平衡资产端，进而缩减房地产信贷，恐会让当地经济陷入恶性循环。
从短期来看，政府还是需要以维护经济稳定为主要目标。但维稳并不代表地方政府重回兜底的老路。过去，地方政府对企业的违约和破产倒闭顾虑重重，一味地想要稳住当地的经济发展，反而经常造成问题企业的财务状况进一步恶化；同时，长期的政府信用担保和救助也导致市场风险定价不断扭曲。
地方政府应考虑允许部分房企破产甚至倒闭，借此向市场发出警告；同时，鼓励银行对资产端进行重组，优化资产质量。通过部分房企的倒闭破产、兼并重组，一方面，逼迫剩余房企寻求自身的转型升级；另一方面，释放出相应的资源从而支撑其他产业发展，以缓和房地产行业发展增速下降所带来的影响，同时谋求整体行业结构的优化和发展。
从长期来看，地方政府应该将重点放在产业升级和产业结构优化方面，鼓励服务业，支持战略性新兴产业，将更多资源放在创新驱动的产业转型上，以减少银行在房地产行业风险的集聚。
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