[摘要] 5月5日，高盛高华证券发布的报告称，110家A股房地产财务状况恶化，并将影响二季度房价。
财务数据反映出的情况并不乐观。
5月5日，高盛高华证券发布的报告称，110家A股房地产财务状况恶化，并将影响二季度房价。
高盛高华对110家A股房地产公司财务数据的季度监测分析显示，2014年一季度开发商负经营性现金流占总资产的比例已接近2011年一季度末的水平。而2011年一季度正是当年度房价“走软”的开始。
中信证券近日发布的报告也称：预计开发企业中悲观情绪开始占据上风。报告指出，2014年一季度地产上市企业经营性现金流入/流出大幅下降到0.81，上市企业的有息负债率达33.7%的历史新高。企业经营性现金流季度净额出现历史以来的负值。
与此伴随的是基金的撤出。据Wind统计，今年一季度公募基金从51家上市房企清仓。
一叶知秋
对房企来说，每年一季度并不是销售旺季，虽有季节因素的影响。但高盛高华发现，开发商净负债权益比由2012年四季度62%的低点持续上升。
到2014年一季度末，这一数值上升到平均86%，为2007年以来的水平。这表明开发商面临的财务压力加大。另一数据现金余额/短期债务之比显示为0.95 倍，重返2008 年下半年和2011 年四季度的水平，这两个时期都是2008 年以来两轮房地产周期的收缩阶段。
高盛高华进一步指出，开发商一季度来自房地产销售现金流入季环比下滑35%，资本开支占房地产销售现金流的比例却从去年四季度的88%上升至 117%，创下2010 年一季度以来的四年水平，2010年一季度这一数值达到130%。
开发商的经营性净现金流显著恶化。一季度仅28%的开发商经营性净现金流为正。对比发现，这与2008年一季度的情况相当，当时 27%的开发商公布正经营性净现金流，为历史水平。
兴业证券的报告也显示，上市房地产企业一季度末有息负债率为33.2%，接近历史高位。行业净负债率由上季度末的78%大幅上升到93%，达到历史峰值。
从货币现金比例上看，2014年1季度末货币现金比例为10.9%，接近历史低位。2014年1季度负债率的大幅上升，叠加了销售回款的减弱和建安、土地款支出。
一些房企出现季度性的亏损。其中荣丰控股由于2014年一季度销售收入大幅减少，业绩下滑幅度高达1259.63%， 亏损额在1000万元至1400万元之间。包括宜华地产、深大通、万方发展在内的3 家公司，业绩降幅也超过500%。而京投银泰预计的亏损额达6600万元。嘉凯城，一季度净利润亏损 15732.94万元，净利润增长率为-247.47%。
一些公司的亏损是由于一季度达到结算条件的项目较少所导致。其中固然有个体经营的原因，也从另外一个层面反映出市场的低迷。
基金公司的撤退
基金已开始“用脚投票”。
2013年三季度，广发聚富开发基金新进入保利地产前十大流通股东名单，至2013年年底共持股4500万股。而到2014年一季度，广发聚富清仓保利地产，保利地产前十大流通股东无一基金身影。
另据Wind统计，今年一季度公募基金将51家上市房企清仓，包括中粮地产、阳光股份、浦东金桥、陆家嘴等，均为百亿规模以下的中小型房企。
从一季度净利润来看，这51家上市房企中有12家出现亏损，过半净利润同比出现了下滑。2013年年末公募基金共持股2亿股，今年一季度已全部清空。
中粮地产是其中一家营收过百亿的房企，2013年其营收为101.8亿元，今年一季度实现净利润6703万元，与去年同期持平。但中粮地产今年一季度遭到32只基金产品抛弃，其中建信优选、诺安中小盘和大成价值成长基金，为2013年年末前十大流通股东，分别减持680万股、577万股和 538万股。阳光股份则遭到22只基金产品减持，其中进入2013年年末前十大流通股东的华夏红利，共减持1157万股。
开发商或普遍降价
广发证券统计的15个重点城市库存指数，继续创下新高。这反映近期成交依旧疲弱的事实。
广发证券近期在海西地区、长三角地区以及京津冀地区的草根调研反馈显示，银行对于购房信贷的支持力度在不断减小，首套房按揭贷款利率普遍上浮了5%-10%，部分银行部分楼盘甚至有上浮15%的情况。市场的整体观望情绪依然较浓。
开发商为迎接5月的旺销季推盘有所增多，但去化速度仍延续前期缓步下降趋势。高盛高华对相关上市企业的应收账款趋势进行分析后发现，这些相关企业的应收账款天数有所增加。高盛高华判断，开发商可能会在二季度普遍大幅下调房价。
但开发商和资本市场对楼市的判断始终存在距离。据21世纪经济报道记者了解，还没有任何一家房企执行全面降价策略。分化不仅仅出现在不同城市之间，甚至存在同一城市的不同楼盘。一些性公司已经开始让区域公司做汇报，一事一议，对不同的楼盘采取不同策略。还有一些楼盘仍准备涨价入市。北京一些 销售乏力的高端楼盘也不准备降价，操盘手认为越降价越难以销售，干脆放缓推盘。
兰德咨询总裁宋延庆在接受21世纪经济报道记者采访时表示，需求还没有“散场”，但受信贷的影响很大。二套房首付比例7成的限制，抑制了很多人的购房需求。在开发贷一端，开发商也受到了影响。
另据21世纪经济报道记者了解，一些公司已经打算减少拿地量，降低开复工面积。
宋延庆认为，当下市场出现的调整既是受信贷影响，也是房价上涨到一定程度的自然回调。而高盛高华则判断，行业的收缩期已经开始。
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一季度上市房企业绩惨淡。中原地产研究部实时统计数据显示，已公布一季报的117家上市房企中，有61家净利润下调，超五成房企业绩增速放缓。
其中，万科更是12年来首次出现一季度净利润同比下滑。据了解，一季度可结算资源偏少、毛利下滑及财务费用增加是拖累业绩的主要原因。
标杆房企业绩下滑
数据显示，一季度“招保万金”除了保利地产净利润同比增长10.8%外，其他3大房企均业绩下滑。其中，万科净利润同比下降5.23%，这是自2002年以来的12年里，万科首次出现一季度净利润同比下滑。招商地产净利润同比下降6.82%，金地集团净利润同比下降幅度更是高达73.65%。
中原地产研究部统计数据显示，截至5月4日，沪深两市共有117家上市房企披露了一季报及业绩预报。受毛利率下滑等因素影响，有61家公司业绩利润出现同比下滑或亏损。随着楼市预期改变，今年房企业绩释放动能已明显减弱。117家房企的合计净利润为96.49亿元，相比2013年同期的127.36亿元出现了明显下调，下调幅度达到了27%。
对于净利润下滑的原因，万科在季报中表示，今年季度公司竣工面积占全年计划竣工面积的比例仅为6.6%，较往年更低。受此影响，一季度公司实现结算面积和结算收入同比下降，实现营业收入和净利润同比下降，预计全年竣工量将基本符合年初计划，全年业绩预计将保持稳健的增长。
对于招商地产一季度净利同比减少6.82%，平安证券分析师周雅婷认为，主要是受结算结构变化影响，报告期内公司销售毛利率同比下降。同时，人民币贬值导致利息支出和汇兑损失增加，财务费用率上升。群益证券分析师王睿哲也认为，招商地产一季度净利润下降主要源于低毛利项目的结算以及财务费用的增加。
对于金地集团一季度净利大幅下滑超七成，申银万国分析师韩思怡认为，可结算资源偏少及毛利下降导致金地集团业绩下滑，但这部分影响符合预期，费用率升高及税率提高导致业绩最终低于预期。收入增长缓慢及毛利率下降是导致公司今年一季度业绩下降的主要原因。费用率提高是导致业绩低于预期重要原因，所得税率上升明显，主要因部分收购项目前期费用不可抵扣所得税，导致业绩低于预期。
行业利润率持续走低
中原地产首席分析师张大伟认为，大者愈大、强者恒强，中小型房企将愈发艰难，多家企业业绩出现了同比明显下调，特别是立足三四线城市的很多企业，下调幅度惊人。在部分千亿房企都上涨乏力的情况下，成群结队的百亿房企和中小房企，正在或者即将经历一场大浪淘沙的分化。一季度已经惨淡，二季度销售压力将倍涨。
兰德咨询总裁宋延庆认为，房地产已属“中利行业”，而且到2015年很有可能触及“10%红线”。总体来说，房地产开发的刚性成本，包括土地、融资、人力成本等越来越高，但因库存量、潜在供应量有增无减，导致售价和利润压力越来越大，这也是房价居高不下，而开发利润率却越来越低的根本原因。
宋延庆认为，企业要将下行的利润率曲线拉升起来，措施还有很多。例如，通过产品模式创新，实现像万达、恒大、碧桂园一样低价拿地——毕竟土地是房地产开发之本、利润之源；通过优化调整时差结构和产品结构，来优化利润；通过产业协同、提供增值服务等，实现产业链一体化、产品与服务一体化，发掘新的利润增值源，最终实现较高的叠加利润。“企业一定要清醒地意识到，行业平均利润率持续走低的趋势几乎不可逆转。”
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