[摘要] 在限购限贷政策下，西安房地产市场自2013年初以来的主要问题是库存量大，截止到4月底西安市商品房库存量达1700万平方米。如今随着西安市城改项目和保障房的大量入市，更使得商品房的供给量大幅增加，也就是说西安市未来几年还将面临供大于求的市场环境。
在限购限贷政策下，西安房地产市场自2013年初以来的主要问题是库存量大，截止到4月底西安市商品房库存量达1700万平方米。如今随着西安市城改项目和保障房的大量入市，更使得商品房的供给量大幅增加，也就是说西安市未来几年还将面临供大于求的市场环境。
售楼现场人气热度处于近年低位 购房者直接问什么时候降价
在楼市大环境的影响下，西安市场也出现疲软现象。消费者持币观望的“羊群心理”让西安楼市在4月并未显现出往年“金三银四”的盛景。据易道顾问2014年4月市场报告内容显示，4月份西安楼市整体表现继续显露疲态，虽然全市住宅单月成交高达113万平方米，但大多数项目的日子并不好过，售楼现场的人气热度处于近年来的低位。城北某项目置业经理王沛颇为无奈地告诉记者，只有到周末各种营销蓄客活动时才有消费者前来参加，“项目主要都是刚需户型，且都是中低端客户，真正成交的有效客群很少。一天下来，从之前的一个周末成交十几套，减到一、两套。但是电话咨询价格的却明显增多，还有人直接打电话来问什么时候降价。”
西安像大多数二、三线城市一样，面临交易流量严重下滑的局面，造成市场疲软的原因业界也有越来越清晰的共识：新入市楼盘产品结构以刚需为主，导致高端客户的离场；供应持续加大导致供需关系失衡；银行资金面的持续收紧。
在售楼盘总量处于历史高位 西安3套房抢一个购房者
截至4月底，房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为24891万平方米，环比增长2.6%，同比增长19.5%。观察2010年以来的月度数据可以看出，该库存创下了近5年的历史新高。
就西安目前在售楼盘总量而言，也处于历史高位。据不完全统计，当前在售楼盘数量比去年高出35%，客户分流现象明显，除部分定位准确的楼盘有一定流量外，更多项目难以实现销售预期，销售压力有增无减。美城机构首席分析师董生认为，在限购限贷政策下，西安市的房地产市场特征是：在2011年积压的商品房（尤其是住宅），尤其是自2013年初以来市场逐步回暖的大背景下，主要问题是库存量大，截止到4月底西安市的商品房库存量达1700万平米；当前西安市的城改项目大量入市，直接使得西安市的供给量大幅增加；保障房作为近两年政府的重点建设工程，目前也已经开始大量入市。也就是说西安市未来几年还将面临供大于求的市场环境，竞争将成为关键词。董生指出，西安目前市场上商品房的供需比在2以下，如果算上量比较大的城改房和保障房部分，供需比将在3，这就意味着每一位购房者将有接近3套房源的选择权，整体市场的去化压力还是非常的大。
而相对2014年4月，北京供求比为2.44，广州、杭州和南京等城市供求比也都在1.5以上，西安的供求压力更为巨大，因此近几年供大于求将会成为市场常态。
开发商无奈以价换量 优惠力度超过以往
对于后市表现，易道顾问机构副总经理张计卫认为，各方对5、6月份的行业信心将继续下滑，从购房者层面来看，受媒体舆论，购房者“羊群心态”等多方因素交织的大氛围影响，观望态度加剧。从开发商层面看，西安众多品牌房企一季度完成率普遍不理想，由于上半年考核节点临近，短期内以贴近成本价或低于成本价来换取流量的价格策略或成为一些项目的无奈选择。
5月刚刚过半，新入市的楼盘与去年同期相比少了不少，而新盘多为刚需户型。近日记者走访西安多家楼盘发现，由于受市场冷淡影响，不少新盘“以价换量”从项目排号期就开始了，“1000抵1万、按揭付款再额外优惠1个点……”这样的优惠力度在往年同期市场旺季几乎看不到。
“客户现在一来就是问降价了没，我们的房子很难卖，一天一套都不错了！”一位已上市两月的项目负责人透露，价格依然是成交的关键，根据市场情况，他们也加大了优惠力度，目前除了正常营销活动，还同时推出线上线下的营销方式，期待市场回暖。当然也更期待限购政策松绑，以尽快消化库存。
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