[摘要] 个人房贷头上有三顶“帽子”：零售贷款、(中)长期贷款、房地产类贷款，三种分类对应三种逻辑。
个人房贷头上有三顶“帽子”：零售贷款、(中)长期贷款、房地产类贷款，三种分类对应三种逻辑。
从去年底至今这段时间里有过买房办按揭贷款经历的人，很可能有这样的困惑：个人征信记录良好，也有稳定的收入和税单，且工资流水清晰，可是银行房贷却很难申请下来;好不容易申请到，首套房贷利率都上浮了5%～10%，相比几年前朋友购房贷款能打八九折，想想心里不是滋味。
这样的情况看来已不少见，以至于央行在近期的住房金融服务专题座谈会上对银行下要求：控制个人房贷的压单，接单、审批后就要尽快放款。会上有两家股份制银行也承认，首套房贷利率上浮了8%左右。
个人房贷为啥又贵又难贷?上网搜索，发现几乎所有论点都将银行行为全盘归咎于“房价将下跌”。这一逻辑本身没错，房价有越来越大的下跌可能性，意味着贷款的“抵押物”有价值缩水的可能性。亦即贷款风险上升，贷款定价自然要重估。可是，这一逻辑未免简单化。房价预期在多大程度上影响着各银行的决策?除此以外，在银行的计划财务(下称“计财”)考量里，难道就没有别的影响因素了吗?
对于央行苦口婆心将个人住房贷款解读为“有经济增长稳定功能”，并要求优先确保住房消费贷款的资源配置，银行将作何反应?当前各银行的额度情况又有哪些复杂性?换句话说，你的房贷接下去能宽松起来吗?
本期“愉见财经”揭秘银行“放房贷”这一看似简单的业务背后的一把把小算盘：一个房贷，对于银行来讲，有三套逻辑。
零售贷款：资金定价逻辑
在银行的经营逻辑里，个人房贷究竟算个啥?其实，从部类划分看，房贷的头上有三顶“帽子”：在贷种上，房贷是个金业务，属于“零售贷款”;在头寸期限上，房贷是“(中)长期贷款”;在投向分类上，个人房贷亦属于“房地产类贷款”。
你去一个支行申请个人房贷，获贷的先决条件是它“有米下炊”，即这个支行和其分行本身要有相应的零售贷款额度给到你。为什么有些银行会“压贷”?问题就出在了额度上。
它的额度从哪里来?“说白了就像‘拍卖’一样，总行每年放出零售条线的额度大盘子，各个分行出价，出价高的得到更多额度。”一名城商行计财业务人士这样告诉笔者。其中“价格决定论”显而易见。这名计财业务人士由此认为，“像上海这样的大城市的分行就比较吃亏”，因为这些地方的金融业市场化程度高，使得贷款的定价更透明以至价格偏低，而定价上不去也就影响了分行向总行的“抢”额度资源能力。
顺着这一资金定价逻辑，有三个银行不愿告诉你的秘密，你在贷款时必须心里有数。
个秘密，是羊毛出在羊身上。下级行向上级行要额度时“拍卖”式的定价，会被转嫁给客户。当你的客户经理告诉你“排队等一等”时，你或许不知道，在你前头“插队”的情况时有发生：比排队多久更重要的是，你愿意接受上浮多少的房贷利率。稀缺的额度资源，往往被出价高者得。
第二个秘密，是“递延效应”。对银行运作有了解的读者或许听说过“年尾贷款难、年头贷款易”的说法，因为从角度考量，银行会把稍多的贷款资源放去年头，而市场需求旺盛的年份，不少银行在年尾都会面临贷款额度短缺，零售额度亦不例外。
可是今年，年头去申请房贷的客户出乎意料地同样面临不受欢迎的窘境。那是不少银行的另一个秘密。笔者从若干银行听闻，去年底压下的贷款较多，不得不用今年的额度去满足实际发生在去年的需求。递延效应之下，年头的新客户们又被压到了年中，以此类推。而究其实质，是供求关系失衡。
从“供求关系”来看，央行在前述住房金融专题座谈会上提出的办法是“切中要点”的。一名大行资负部门人士告诉笔者，央行在会上表态“如果银行有规模方面的诉求，可以找央行帮助协调各行际间的规模调节”，可让银行从房贷供给层面上得以改善。
第三个秘密，对于银行“涨价”房贷，其实并非是其过于“黑心”，实在是银行有着维系利差的无奈。从行业来看，在负债端，利率市场化的逐步深化，加上互联网金融强大吸存能力的“搅局”，银行获得储蓄/存款的成本已经越来越高。
一家中型银行的支行长表示他不倾向在个人房贷上花力气，因为“做房贷简直像义务劳动”。他的计算方式是，银行目前相对高成本的负债(如吸收金融同业的协议存款)有的年化利率已经超过5%，而这还不是银行的放贷成本，因为还要计入20%的不产生的存款准备金，由此，实际的成本至少是“5%÷0.8”，相对6.55%的中长期贷款基准利率，“银行简直不创利，白忙乎”。
这个秘密之下，银行也有了“贷款种类间再平衡”的诉求，当银行对于对公贷款，尤其是其中的中小企业贷款更具议价能力，更多的头寸就可能被调整过去。
银行的实际情况并没逃过央行的监测。因此在住房金融服务专题座谈会上，央行的用词是和逐利的银行谈“社会责任”：要求银行理解购房者的生存压力，做到财务可持续发展，能保本或微利就好。
只是，央行的殷殷期望对于理论上已被抛向市场化经营的银行，尤其是多家上市公司银行是否有效?一名上市银行总行人士向笔者表示，作为上市公司的银行若要从基本面上保证股价稳定、股东受益，就必然会看重业绩增长;总行每年制定利润指标，也都是要面对董事会审核压力的。
相关新闻：
今年的电商端午价格战依然火热，我们《天下财经》今晨报道了，电商又是现金券，又是铺天盖地砸过去，消费者呢，却相对淡定，不太接招。莫非电商的对他们已形同鸡肋不成？
所谓鸡肋，食之无味，弃之可惜。当年曹操行军打仗途中进退两难，把夜间口号定为：鸡肋。主簿杨修一耳朵就听出来了，这是主帅的内心投射，无心恋战，要撤了。
在经济领域，也有诸多鸡肋现象，我称之为“鸡肋经济”。我给鸡肋经济下个定义吧：这是成本效益比较接近，很容易让人造成选择性焦虑的一种经济现象。
我有这种亲身体会，很知道这里面的进退两难。当年订的一套三亚婚纱照要到期了，你说拍还是不拍？不拍太可惜了，拍吧，恐怕要付出时间精力路费，更大的经济成本。
至于电商端午价格战，什么购物券，什么，也可以这么看。很多消费者有这种经验，因为一点甜头，往往付出更多的钱，为了把到手的券花出去，买了一些不实用的东西。本想少花钱，最终，亏大了。所以，如果商家给的优惠不是那么太给力的话，在见多识广的消费者眼里，那的确形同鸡肋没有两样。
多家垄断企业放开的是“肥肉”还是“鸡肋”？
事实上，在风云变幻的市场中，“商业诱饵式”的鸡肋经济只是小儿科，鸡肋经济，可能是朝阳产业，只是现在还让人举棋不定，比如垄断国企放开之于民企；鸡肋经济，也可能是贵族的没落，比如个人住房贷款业务，为什么姥姥不疼舅舅不爱，居然被银行打入冷宫呢？
垄断领域向社会开放是肥肉还是鸡肋，热议已久。国家发改委近日迈出了实质性的重要一步，公布了首批向社会资本开放的80个示范项目清单，包括中石化、中石油这些垄断性央企。但是很多民营企业却犹疑观望的多，真正要出手的少。你看，“肥肉”还是“鸡肋”、“赴宴”还是“敷衍”，正让很多民企患上选择焦虑症。
市场反应明显滞后于政策引导，这确是个大问题。据分析，政府能否实现制度突破，打消社会资本的疑虑，是政策成败的关键。
我注意到，有人打了这样一个比方，“这就好比，让姚明和一个十多岁的小孩打篮球，是无法玩儿起来的。”这个比喻有点意思，这能看出制度突破的重要性。理论上，姚明和一个十多岁的小孩打篮球完全没有问题，只要制定一个合理的规则。否则，民企是要付出巨大的机会成本的，难怪要犹疑观望，不敢上前招呼。
个人房贷业务成“鸡肋”源于楼市不景气
如果说因为在探路阶段，试水时期，这一切还可以理解，房贷成为鸡肋又因为哪般呢？要知道，个人住房贷款业务，曾经是银行的掌上明珠，被银行视作是优质、低风险业务。
媒体报道，从去年四季度起，商业银行对个人房贷业务就不再热情。各行普遍上浮二套房贷利率，差异化对待的首套房贷也已普遍取消八五折优惠，甚至还有上浮。同时，贷款申请发放全周期明显拉长。
《解放日报》分析，大环境的综合变化因素叠加，使市场对近期央行窗口指导究竟能有多少效果存在保留。
其实，按我看，主要因为楼市不景气了。实时数据，环比逐月上涨近两年的中国百城房价，在今年5月份掉头向下，环比上月下跌0.32%。这个数据，此前已经连续环比上涨23个月了。
此时，银行在干什么？我们《天下财经》也报道了，银行职工在忙着给客户送粽子拉存款呢。这不，快6月份了，资金信贷会双双紧张，银行又开始玩存款“坐滑梯”、“荡秋千”的游戏了。这真是今非昔比，个人住房贷款业务居然被打入冷宫。行情好的时候，你是香饽饽，行情不好的时候，你成了鸡肋。以前你是小甜甜，现在你成了人家的牛夫人。
相关新闻：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
