[摘要] 6月6日上午，银监会副主席王兆星在新闻发布会上表示，大力支持首套住房需求，抑制投资和投机性的住房需求。
6月6日上午，银监会副主席王兆星在新闻发布会上表示，大力支持首套住房需求，抑制投资和投机性的住房需求。
有好事媒体解读说，银监会突然“改口”或预示着2014年楼市有可能迎来迟到的春天。理由是房贷将可能从此完全放松，货币将可能重新流入楼市。之所以说银监会突然“改口”，是因为央行5月12日“喊话”银行支持首套房贷后，作为肩负主要监管责任的银监会相关部门负责人却在5月30日，明确指出“房地产开发贷款、土地储备贷款和个人贷款等，没有任何松动，没有任何折扣，没有任何讨价还价的余地。”这三个“没有”被认为是房贷不会松动的最强音。然而，6月6日银监会副主席王兆星表示“大力支持首套住房需求”，被认为是“改口”了。
“改口”了吗？前后表态矛盾吗？笔者认为这完全是曲解了银监会的意图。在历次的新旧国五条、国八条、国十条中，差异化住房信贷政策都是房地产调控政策重点内容之一。所谓差异化就是对首套和第二套以上住房实行有差别的信贷政策。对首套房贷款实行优惠的首付款比例和利率。比如：新旧国五条、国十条都强调首套房贷款首付款比例为30%，可执行0.7倍的优惠利率等。2011年1月26日国务院出台的最为严格楼市调控国八条重申“强化差别化住房信贷政策”时指出：“对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。”但是，首套房贷款门槛也并没有提高。
房地产调控目的之一是抑制高房价，缓解百姓住房难问题。其中支持首套房的刚需是其措施之一。差异化信贷政策就是要支持居住属性的首套房贷款需求，抑制投资投机性购房需求。也就是说，大力支持首套房贷款需求是一贯的既定政策。这时候央行和银监会强调支持首套房贷款只是重复既有政策罢了，只是针对银行在执行差异化住房信贷政策中存在的偏差予以纠正罢了。
银监会此前强调的没有“任何松动”是针对既有房地产信贷政策的，特别是针对投资投机性需求以及银行房贷存在的风险的。笔者看不出来这与大力支持首套房贷的表态有何矛盾，也看不出在哪里改口了。还有报道说“银监会大力支持首套房贷，过去五年都没用过这词”。这完全是一种非常离谱的误解和曲解。
实际上，商业银行在差异化住房信贷政策执行上一直不够好，特别是首套房贷银行完全从利益化出发，根据资金头寸充足与否、存贷比例紧张与否等来取舍首套房贷款决策。内部资金宽松了就发放首套房贷或者给予优惠，否则就不给优惠或者不予贷款。这么多年此类情况屡次发生。
而当前银行不积极发放住房贷款包括首套房贷款，从银行角度看理由更加充足，因为住房贷款已经成为鸡肋。从贷款的安全性原则来看，房地产贷款风险越来越大，并且还在逐步暴露；从贷款的盈利性原则，银行不赚钱甚至赔本；从贷款的流动性原则看，个人购房贷款动辄十年、三十年，流动性非常差，导致银行存贷款期限严重错配，增加流动性风险和流动性管理难度。
在以上关系到银行利润回报的几个问题不见好转的情况下，央行和银监会喊话、口头提示等所谓的窗口指导效果会非常有限。让商业银行冒着金融风险发放流动差、不赚钱甚至赔钱的贷款，银行是不会积极蛮干的。一旦发生了贷款风险，谁负责任呢？央行、银监会负责任吗？
央行、银监会喊话支持首套房贷，是准确落实差异化住房信贷政策的职责所在，而商业银行则必须按照贷款的安全性、流动性和盈利性三性原则决定贷与不贷、贷多贷少、期限长短、利率高低。从目前房地产市场低迷和房价下行形势看，未来房贷宽松的可能性不大，指望货币信贷再次大举进入房地产领域基本是痴人说梦。因此，继央行后银监会又隔空喊话，仍然改变不了房地产领域资金面紧缺的现状，房地产继续下行、房价继续下跌的大方向不会改变。
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银监会副主席王兆星在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上表示，大力支持首套住房需求，抑制投资和投机性的住房需求。
王兆星表示，个人购房贷款占到整个房地产贷款的67%左右，个人购房贷款的不良率不到百分之一，资产质量稳定，商业银行要继续执行差别化的住房贷款政策。
银监会的“表态”在地产业内引起广泛关注，一部分业内人士甚至认为2014年楼市有可能迎来迟到的春天。
5月12日，央行召集商业银行开座谈会，强调要合理确定首套房贷款利率水平，及时审批和发放。但21世纪经济报道记者从21世纪不动产金融服务部门了解到，近一个月，央行以“窗口指导”喊话后，首套房利率并没有变化，九成商业银行首套房贷利率执行基准利率或上浮5%-10%。
当下的楼市现状是，库存激增，部分项目降价，土地市场转冷。脆弱的市场是否会因为银监会实时房贷信号的变化，出现扭转？
商业银行的分歧
记者了解，当前银行对房贷业务已出现明显分歧：以工、农、中、建为代表的国有大行在央行“喊话”后，正在推进相关措施；但其他不少商业银行由于资金紧张、存款资源有限，而暂停或推延房贷业务。
最明显的变化在于，银行在审核方面表现积极，通过减少人工干预来提高审批速度。数据显示，目前首套房贷款审批时间较快，一般在2至7天内，但放款时间仍较长，与4月份相比没有明显变化。相比较而言，外资银行放款时间相对较短，大概在30天之内；国内的银行则需45天左右。
在央行5月12日“喊话”后，工商银行表态提高个人住房贷款的审批速度，对个人住房贷款实行合理定价，为基准利率，并增加了房贷规模，要求深圳（楼盘）辖区内的支行加快住房贷款的发放。交通银行表示继续大力发展个人住房贷款业务，严格执行住房贷款差异化信贷政策，重点支持自住型住房贷款，特别是首套房住房贷款需求。
但平安银行、民生银行、广发银行表示，暂时不会改变既有的信贷策略，今年的信贷方向主要还是大力发展小微贷、企业贷等业务。
21个重点城市近400家银行调查显示，在调查的21个城市中，有14个城市出现停贷现象，较上月停贷城市减少。统计显示，停贷的银行以股份制商业银行居多。在城市停贷占比排行中，无锡（楼盘）、北京、深圳三个城市居前。
上述调查显示，5月份首套房9折以下利率优惠已绝迹，对于首套房的房贷申请，10.11%的银行表示已停贷。甚至还有10.67%的银行执行上浮20%及以上利率。
楼市最差的时刻？
中信建设证券认为，整个房地产行业将迎来最差的时刻。
各方面数据发现，4月和5月，楼市并未呈现传统的“小阳春”行情，成交量走低，价格停滞或下跌。房企虽然加大了推盘力度，但购房者已经形成浓厚的观望情绪，入市动力不足，成交受到抑制。一线城市成交情况更糟糕。
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