[摘要] 备受关注的以房养老政策终于正式落地。上周，中国保监会公布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》（以下简称《指导意见》），并宣布自明日（7月1日）起至2016年6月30日止，在北京、上海、广州、武汉四城市开展试点。
备受关注的以房养老政策终于正式落地。上周，中国保监会公布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》（以下简称《指导意见》），并宣布自明日（7月1日）起至2016年6月30日止，在北京、上海、广州、武汉四城市开展试点。
消息公布后，立刻引发全社会热烈关注，微博互动话题、微信朋友圈转发、早晚上下班高峰的电台节目讨论……各种关于“以房养老”的看法和说法层出不穷。然而仔细观察可以发现，在热议背后，存在着大量对保险版“以房养老”的误解、误读，其中不乏根本就没仔细看过政策便毫无根据提出的唱衰甚至是谩骂。
作为我国通过官方渠道发布的“以房养老”细则，该政策从酝酿到出台试点经历了数年时间，几乎所有被市民们议论的焦点问题，在细则里均有详尽的解释和办法。究竟政府是不是在甩包袱？险企是不是昧着良心霸占了老年人一生的心血？咱们把房子抵押出去是不是从此就回不来了？翻翻细则，都会找到答案。可在采访中成都商报记者发现，不少市民对这一养老方式仍心存疑虑。
作为有房族的汪女士还有几年就要退休，她以“儿女有出息，不会让父母卖房养老；儿女没出息，不会准父母卖房养老”表明对以房养老并不看好。与她的观点类似，“但存方寸地，留与子孙耕”，在中国人的传统观念下，房产寄托了太多的家庭情感，绝大多数人过不了观念这一道坎。
而在另一方面，民间普遍存在着对金融机构和这项政策的不信任。成都市民裴先生在接受成都商报记者采访时表示，房子产权在自己手里，一切都是自己说了算，一旦交出去“就不好说了”，万一金融机构光拿房不办事，或者政策倾向于金融机构，那老百姓岂不是赔了夫人又折兵。
事实真会如此吗？社会上对“以房养老”都有哪些质疑和担忧呢？针对这些担忧，保监会的细则又是怎样解释的？下面，我们为您一一解读。而看完解读后，有的读者或许会承认：以房养老，在此之前真是知道得不多。
误解1
政府是在甩包袱吗？
担忧：既然有了养老保险，为什么还要“以房养老”，这是政府在甩包袱吗？
事实：社保养老与以房养老毫无冲突，政府提供了更多的养老选择。
解读：根据保监会的《指导意见》，从明日起启动试点的“以房养老”政策只是作为商业保险的一个险种形式出现，说白了就是同意并鼓励商业保险公司研发并销售“以房养老”的保险产品。与所有商业保险产品一样，是否愿意接受、是否选择购买，决定权都在消费者手里。保监会有关负责人专门强调，以房养老保险属于商业保险范畴，以自愿参加为基础开展试点，这是在不影响老年人既有养老福利前提下新增加了一种养老方式。
误解2
房子抵押后拿不回来？
担忧：如果我把房子抵押给保险公司后反悔了，房子是不是拿不回来了？
事实：抵押后的房屋产权人依然是您，办理退保便可拿回房屋。
解读：根据试点细则，办理了“以房养老”后如果中途后悔，可以通过两种方式拿回自己的房屋和产权：，在犹豫期内反悔，为保障老年人的权益，《指导意见》规定参与“以房养老”的“客户的犹豫期不得短于30个自然日”，这比一般保险产品10天的犹豫期增加了一多半；第二种方式是超过犹豫期后，老年人可以采用退保的方式拿回自己的房屋和产权，但与任何商业保险的退保程序一样，抵押人将不可避免地承担一部分提前退保的损失，根据《指导意见》的内容，保监会要求保险公司每年必须公布房产价值情况，以及退保剩余价值，以便老年人在选择提前退保时可以根据实际发生的退保损失衡量利弊。
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误解3
增值都归保险公司？
担忧：很多人担心，老人把辛苦半辈子挣下的房子抵押给保险公司，万一房价评估过低，出现损害老人利益的道德风险咋办？
事实：房屋评估过低的风险，基本可以解除。
解读：《指导意见》明确房产价值由具备国家一级资质的房地产估价机构进行评估，同时，该产品犹豫期是30天，老人有充分时间考虑。任何一方认为不合适，都可以拒签。
担忧：如果房产在抵押期间增值了，增值是不是全被保险公司收走了？
事实：根据两种不同的产品类型，增值的受益方有区别。
解读：保监会对此次“以房养老”的产品设计了两种类型，分别为反抵押参与型和反抵押非参与型。其中，参与型产品，保险公司可参与分享房屋的增值，而非参与型产品，保险公司则完全不参与分享房屋增值，抵押房屋价值增长全部归属于投保的老人。而不管是哪种类型的产品，您在办理“以房养老”期间房子、贬值了，保险公司都必须告知这种变动对年金领取的影响。
担忧：如果抵押期间房价跌了，或者抵不上保险本息了该怎么办？
事实：损失由保险公司承担。
解读：《指导意见》规定，如果办理抵押的老人过世后，当初抵押给保险公司的房价出现下跌，或房屋实际价值不足以抵销老年人生前从保险公司支取的养老金，保险公司须承担房价不足的风险和损失，不得向老人子女或亲属进行任何形式的追偿。
误解4
子女得不到房屋继承权？
担忧：老人过世之后，这房子归谁？
事实：全看子女是否愿意继承。
解读：根据规定，老年人去世后如果其子女不愿意将房产给保险公司处置，只需向保险公司偿还所领取年金的本息即可。例如，60岁的张先生在成都有一套八成新、90平方米独立产权的房子，机构评估价为70万元，与保险公司达成一个协议价值，签订合同之后，张先生将房子交给保险公司，依照合同约定，保险公司定期向张先生支付一定数额的养老年金直至张先生“百年”。张先生过世后，其房产处置所得的资金，在偿还保险公司已支付的养老保险相关费用后，剩余部分归法定继承人所有。
担忧：以前有银行也推过“以房养老”的产品，反响不大，现在保险又来推，有什么区别？
事实：区别巨大。
解读：表面上都是把房子交给机构，按月拿钱，但抵押给银行和交给保险公司有很大区别。首先是承担的长寿风险不同。国内银行推出的“反按揭”多为定期产品，规定了抵押期限，无论10年还是20年，到期后如果不还款，房子就没了，能“养老”不能“送终”。而保险公司则需要承担更大的长寿风险，并按规定定期向老年人支付养老年金直至身故，确保老人的晚年生活后顾无忧，完成“送终”后再通过房屋价值结算支出。
其次，承担的房价波动风险不同。银行版的产品属于完全抵押性，房主的家人不能参与房屋处置后的“剩余”分配，甚至在无法偿还的情况下会彻底失去房屋的所有权。而保险版则规定，老年人过世后，保险公司对于房产处置所得，如果不足以偿付保险公司已支付的养老金本息，保险公司将承担房屋价值不足的风险，不可再向老年人的家属追偿。如果房屋处置所得高于保险公司在养老金方面的实际支出，则超出部分归老人继承人所有。
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6月23日，中国保监会公布了《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》。自7月1日起为期两年内，北京、上海、广州、武汉四城市将试点老年人住房反向抵押养老保险。而纵观全球，“以房养老”在澳大利亚、美国、新加坡等发达国家已推行多年，但市场反响并不热烈。其在实践过程中存在的各种问题对于中国推行“以房养老”政策有着很强的借鉴意义。
一对美国伴侣在老年社区的住处庭院里供图/IC
澳大利亚：
“以房养老”是最后的选择
说起“反向抵押贷款”，也就是俗称的“以房养老”，步入古稀之年的澳大利亚老人卡萝尔·安·赫西摇了摇头说：“不是迫不得已，我不会考虑申请这种贷款。”
澳大利亚文化鼓励自力更生，拥有自己的房子是一个人自立、成功的主要标志，年老之后也尽量不依赖子女或亲戚。在自己行动不便需要看护时，老人们通常的做法是将房屋出售，获得现金后向养老院交押金，入住养老院。
在澳大利亚，反向抵押贷款不是政府的一项政策，而是金融机构针对老年人推出的一个金融服务产品，因此存在风险。大多数反向抵押贷款利率较高，而且是复式利率，可能导致贷款者债务膨胀，以致需要进老人院时凑不足入住押金。此外，一旦房产抵押给金融机构，金融机构会对居住者提出要求，将房产保持在一定状态。而老人本身很可能已没有能力干修房子的活儿，请工人来做的费用又相当高。如果居住者想请其他人来一起居住，或是对房屋进行装修、出租等，都必须得到金融机构的批准。
美国：
“以房养老”市场空间小
美国政府自1989年开始试点运行“以房养老”，到1998年转为正式项目，由政府提供担保。经历二十多年的发展后，如今每年签约量只有7万左右，市场空间非常狭小。
“以房养老”在美国被称作“房产净值转换贷款”或“反向抵押贷款”。与传统抵押贷款不同的是，它无需按月还款，而是在老人去世后，银行将房子拍卖后连本带息收回贷款。如果房产价值超过贷款本息，剩余部分归还给继承人；如果房产价值不足以偿还贷款本息，由政府负责补足差额；子女如想继承房产，也可将贷款本息还给银行然后将房产赎回。
据了解，美国人的退休收入主要有三个来源，一是政府提供的社会保障金，所有美国老人都有这部分收入，是保障最基本生活的资金来源；二是企业年金等私人养老保险项目提供的养老金，部分美国老人有这笔收入，是改善退休生活的资金来源；三是个人存款，这笔资金因人而异。而“反向抵押贷款”更多是作为养老收入的补充，并非核心收入来源。
新加坡：
“以房养老”套现作用不明显
上世纪90年代，反向按揭在狮城试水，2006年扩大到覆盖八成居民人口的政府组屋市场，但反应冷淡。政府继而推出以房套现的屋契回购计划、乐龄安居花红计划，允许符合条件的房主出租部分组屋获得资金来源，但同样应者寥寥。
屋契回购计划规定，达到公积金存款提取年龄的老年人（现为63岁），只要家庭月收入不超过3000新元，且名下没有其他房产，即可将居住组屋的剩余屋契卖给国家发展部下属法定机构建屋发展局，获2万新元津贴，并以30年租约继续居住。部分屋契套现金额用于填补屋主公积金户头，屋主加入公积金终身入息计划，晚年可以每月领取一笔固定现金。
郭祖恒膝下无子，妻子8年前去世，与耄耋之年的母亲、弟弟一起生活在一套1985年购置的三房式组屋。他参与了屋契回购计划，以30万新元将剩余70年屋契卖给建屋发展局，其中17万用于支付未来30年房租，剩余13万大多归入公积金账户，每月领取700新元，基本满足一家开支。
屋契回购计划自2009年推出至今，只有474名申请者。遇冷原因是套现作用不明显，需优先填补公积金账户；很多老人担心，30年期满后若还健在，是否会无家可归；一些老人原本属于低收入人群，可从非盈利机构获得免费或超低价的养老产品或服务，参与计划后能否继续享有这些服务不得而知。专家认为，在新加坡这个以华人为主的社会中，靠子女养老仍是主流，房产世代相传的传统理念也影响有儿有女的老人们做出“以房养老”的决定。据新华社
分析
“以房养老”在中国或存两大壁垒
按照《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》规定，60周岁以上拥有房产完全产权的老年人，可将房产抵押给保险公司，还继续拥有房屋使用、等双方协商后处置权，并照约定条件领取养老金直至身故。身故后保险公司将获得抵押房屋处置权。
不过相关调查显示，以上海为例，有子女群体不愿意参加“以房养老”比例高达80.3%，相比之下，无子女群体中有55.3%不愿意参加。
最主要的原因是观念问题。在中国，虽然大多数老人已经对“养儿防老”的观念有了一定的改变，但是对于家产传后的观念，却并不是那么轻易地就能改变得了的。尤其是自己辛苦了一辈子留下来的固定资产，基本上所有的老人都是将这些具体的资产在自己百年之后留给了子女继承，很少有老人能接受将房子抵押给银行或者保险公司。
此外还有一些“技术”壁垒需要突破，的壁垒是中国的房产产权都是70年。产权到期老人没有故去，或者保险公司刚刚接手房产而房产到期了，又或者碰上拆迁，保险公司和老人以及老人子女之间的经济纠纷如何来处理，到目前还没有明确完善的法律体系和可以借鉴的经济模型。所以一些保险公司对此也都很慎重，在房产的估值上一般都会大大低于目前市场价，以此来规避风险。而这恰恰又是很多老人放弃选择以房养老的主要原因，感觉很不值。文/宗和
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