2008年7月3日下午1点30分，由西安搜房网倾力打造的“大话地产”在西安市含光路鸿业大酒店顺利隆重召开，裕昌置业、首创置业、天朗地产、万国地产、黄海地产、亚建地产、华商报等多个企业领导和业内人士都参加了此次会谈活动并对“大话地产”的话题予以激烈的讨论。活动持续两个小时，西安搜房网进行了全程直播！

2008年7月3日下午1点30分，由西安搜房网倾力打造的“大话地产”在西安市含光路鸿业大酒店顺利隆重召开，裕昌置业、首创置业、天朗地产、万国地产、黄海地产、亚建地产、华商报等多个企业领导和业内人士都参加了此次会谈活动并对“大话地产”的话题予以激烈的讨论。活动持续两个小时，西安搜房网进行了全程直播！

大话地产:共建和谐理性西安楼市之“寒流”篇

西安楼市未曾“寒流” 房价回升需置业者适应

亚建地产张总：

关于西安楼市是否遭到寒流，我认为不是。西安市，从2007年一个楼市的报道大家抢购到春节前的拐点再到中国股市延续近10年来，短时间内的暴跌，目前把一部分资金基本上套牢在股市上。我对“寒流“的理解是，“寒流“会造成一个很大的伤害，使事物基本上处于一个停滞状态。我认为西安的楼市并不处于遇到寒流的状态，只是因为这几件事情发生以后，可能引起购房者、投资商大家的一个观望，我不认为西安楼市出现寒流。大家知道5·12地震以后，心理的恐惧感是比较强烈的，所以在这一方面可能也是把一些原本有购房心理的人拖延了。至于西安市的房价，我认为目前西安的房价在二级城市里，我们房价属于中等还稍微偏下。因为我今天刚看到建委公布，西安楼市2008年均价是4013块。按照目前的目前西安市的土地出让价格，还有今年上调的人工费，各种材料的上涨，我认为西安市的房价应该不会跌。这些人工费上涨，消费者心里不可能一下就接受，有一个慢慢的适应过程，这个过程需要大概半年的时间，大家会认同这个房价的上涨。这是我个人的一些观点。

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跟风才会有“寒流”西安市场明年春节或将理性回归

首创新开赵总：

因为我来西安的时间也不长，我就简单谈一下我对西安市场的理解。

之前从北京过来以后，对西安市场包括我们首创置业准备在西安开第一个项目，也是经过漫长的考察时期。我们到西安市场以后做了一个客观的走访，包括现在北京的所谓的二线城市，西安楼市的发展状况很良好的，楼市的供求关系也是比较健康的。包括在2007年全国市场的透支在西安市场表现并不强烈。至于现在的楼市是否遭到“寒流”我个人这样想，首先分析一下“寒流”是怎么形成的。从购房者角度来说是希望房价下跌的。但从开发商的角度来讲，我们开发要配套，我们固定成本是既定的，但是要多少，我们所要承受的底线包括各种成本追加。我综合算了一下，从去年招牌挂统计，包括我们一些兄弟单位进驻西安市场，开发商成本已经是快接近现在目前西安平均楼市价。也就是说，未来我们进入西安市的房子的房价应该是略高于现在西安房价市场的平均水平，这样才能维持住我们基本的微薄的收益。这样，我们一直在考虑，我们去年包括今年年初，地产老大哥万科在降价的时候其他的房地产商在干什么？如果有人看跌的时候，我们是否也要跟风下跌，如果大家跟风的话，我想对楼市的“寒流”也是随之降至的。

我个人感觉对西安市场还是非常看好的，从二线城市目前的情况来看，西安市的均价还是中等偏下的。从西安未来规划发展，包括我们陕西省对西安的远景规划我认为西安的市场发展是一个必然的趋势，它的城市发展必然带动楼市的发展。至于西安人民经过5·12地震以后对楼市的观望我个人认为是非常正常的，人们还是要有一个适应期。我们在5.12期间也是经常议论地震，大家遇到一个非常好的投资渠道可能转眼之间就没有了，所以说西安市场在未来的半年左右时间最软，但是应该是在明年春节之后有一个理性的发展。

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西安楼市发展轨迹理性 抵过“寒流”需资金

裕昌置业张总：

我们是去年的7月8日在西安拿的地，我们对西安整个情况进行了摸底。我们去了很多二线城市看了以后，觉得西安市民的住房需要比较高。而西安楼市也是走一个比较理性的道路上，所以我们在西安也是一个理性的投资。具体有寒流我觉得从两个方面看，我觉得今年整个企业的发展并不是特别乐观，因为现在国家整个金融政策还有国际大的形势，紧缩货币从紧的政策，给开发企业的融资带来一些问题。但对于一些自有资金比较足的企业，我觉得相对来说这个市场是能抵抗过去的。同时主要是一个国家的大的政策还有一个货币、贷款的限制，种种政策使老百姓很难看清现有的房价到底适合不适合出手，这个观望期在增加。8·13出来也有观望期，“国六条”出来也有观望期，只是比较短。现在这个观望期增长了，对西安市整体楼市来看，在这种情况下我觉得西安楼市是比较健康的楼市，只要是现有的房价可能有业主接受的过程。作为一个开发企业来说，去年我们拿地的成本加上现在的人工成本在增加，我们的材料成本在增长，我们趋于一个合理的利润，趋于相对来说一个微薄的利润，在这种情况下我觉得整个的房价不会有大的变化，特别是对于西安来说。

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大话地产:共建和谐理性西安楼市之“金九银十”篇

开发商抗性提升 西安房价不会大降

融侨地产李总：

这个问题从我个人观点来说，2007年西安住宅销售量700万到800万之间，从去年股市大涨，以及前面提到的“遭遇寒流”我觉得目前从上半年的数据来说，包括6月份达到300万，也是接近07年之前的水平。而从整个供需关系来说，西安大部分房子是属于自住的，投资占很小的一部分，相对北京或者深圳来说，整体有一个理性的资助。

而自住存在一个刚性需求，据我们今年市场调研发现有一个很有趣的现象，去年110㎡-140㎡的房源销售最好，西安市拥有这个房源量比较大，90平米以下和160以上或者别墅项目销量和存量都是相对比较小的，呈现出“两头大中间小”的态势。这也是根据目前置业人群来划分。像结婚或者是要改善居住环境，90平米以下的房子就可以解决问题；而有一部分人会选择别墅，这个销量比较好，从这样的销售态势来看西安当地刚性需求还是很强劲的。

随着西安的四化建设和地铁的建设，吸引周边人群到来。包括陕北、山西，外地人口的置业和本地人口的置业，整个需求量是存在的，供需关系是不存在大的问题。我们的数据从230万到去年的819万，2006年大概在650万左右。2007年3700元/每平米，而最近公布价格为3800元/平方米。经过前几年的几轮宏观调控之后，部分开发商该退出的已经退出了；一些外埠企业，还有西安本土企业都有资金链比较充裕的。整体说开发

商整体资金链不会有大的断裂，因为现在国家对房地产开发要求也非常高，拿地的土地出让金必须一次性付完，要求也比较严格，入这个行业的门槛比较高，从这点来判断，开发商的抗击打能力比去年有一定的提高。我记得北京裕昌置业拿的一个项目近500万/亩，从高成本的情况下，开发商也不会冒然的降价。我觉得房价短期内可能会出现促销，出现短暂的回落，但是不会大面积的下降。这是我个人的观点。

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西安房价不会降 或将出现缓慢涨幅

天朗地产李总：

我2003年来到西安这个市场，一直从事于服务房地产这方面。回顾这几年在天朗地产没有很典型的现象出现，可能也是跟我原来在南方的城市有不太一样的地方。另外，刚才说到整个有没有“寒流”的问题跟我想说的这个“金九银十”话题有关系。

去年在与同事在探讨的时就说，西安是一个相对来说慢热一点的城市，去年在上半年南方房价普遍在涨的时候，西安没有涨而是在6、7月份的时候才涨。当时国庆节过了之后，深圳、广州的房价开始跌的时候，我们也是在看，应该在春节前不会跌。当时也有很多人在观望，如果有大的经营环境不太好的前提下，到8、9月份这些开发商会采取什么样方法面对市场的措施，是要回笼资金还是继续等待机会。在国庆节前后应该是众多开发商最难受的时候。我经常和一些开发商在一起说这个话题的时候，大家都认为是：再看看，再等等。应该是会跟整个经济环境没有大的改善情况下，我们想应该会出现跟上海一样的情况，上海现在已经有所动作。

另外，对西安房价是不是“寒流”的问题，首创的赵总和亚建地产的张总都谈了，西安有没有寒流？我觉得不一定会有，这是第一个观点。

第二，西安的房价我认为降是不会降的，涨会怎么涨，我觉得会是一个缓慢的涨。因为我在2004年的时候，当时跟孙总做一个五年规划，当时我们预测西安房价涨到4500的时候，大概在2010年左右，但是没有想到去年一年涨了那么多，这是我们一直想不通的事。他应该是把08年的透支一部分，可能奥 运年的时候会到一定的顶峰，会有半年的一个回款期。所谓的3800、4800，我想在座的各位也不会有这么便宜的房价。

另外有一个媒体引导力的问题，西安老百姓不爱往二环外、三环外去，但是我们手上的地都在二环，我们可以让它价值更大发挥。大家也知道广州的番禺，从2000多一点到3000块钱，现在到6000、7000，它有一个过程。我有地，我可以不卖给你，你要买房那就去三环去。现在的地铁也有了，很多的交通干线也出现了，你可以购买很远的地方。到了3、5年这也有一个回流，品质感上去以后，我们探讨西安房价走势和一些户型面走势的时候，南方有很多城市是可以借鉴的，是有一些规律可寻的。不希望更多的年轻人在观望，因为再观望的话，随着二号地铁通了以后，他会更后悔，这是我的观点。

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置业时段已形成 淡季也有“金九银十”

华商报席智平：

作为我们媒体来讲一直也是在关注这个事情，我觉得最有权威也是我们一些再售项目的企业，它应该从1月份—5月份，甚至是6月份，它整个销售数据应该是比较清楚的。从我们了解的一些项目来看，可能一些高端的再售的项目，稍微高档一点的楼盘价格比较高一点的，还有就是大盘，它的整体销售相对稳定。另外，这是一个现象，透过这个现象我们看到一些数据，从我们在官方掌握的一些数据来看。1—5月份从国家宏观层面来讲，整个房价整体还是处于一种平稳上涨的趋势，这个平稳上涨当然是从同比角度来看，公布的大约在10点几。从环比角度来讲，1—5月份每个月环比增长基本上也是在1%这样一个数据徘徊，最近几个月我发现缓比也是在0.1%—0.2%这个情况。说明整个房屋价格是处于调整期，可以说是没有涨。西安也是同样处于这种情况，如果说在市场另外一个角度看，我们看到有一些项目也推出了。比如它的一期去年卖到4800元㎡，今年它又推出一些小户型或者拿出个别楼位可能卖到3000多。我觉得这是促销的一个手段，我不认为说这个房屋是整体下降，当然这不排除它要回笼一部分资金，我认为只是一个营销的手段，并不是他们对市场的信心不足。

从整体看来大家这种购房的需求一直是存在的，而且这种需求是非常旺盛的。但是就因为听到广州、北京、上海有房屋价格下降，我们看到的往往是媒体报出来的数据。但是严格来讲我觉得那个数据可能是一个笼统的概念，也可能只是个别项目或者相对多了一点市场表现。但是单从上海、深圳、广州这些地方整体房价发展趋势来看，还是上涨的。所以说我认为楼市寒流是不存在的，只是现在价格就拿西安来讲，从去年大概6月份开始暴涨价格，从当时的一线高档一点的楼盘平均价格在3500-3800，突然一直到年底涨到5000-6000。这样一个暴涨过程，它的增幅年底11月份增到14%。从这个数据来看，它和2006年之前整个西安增长幅度比起来几乎是翻了一倍。也就是说，去年为什么价格会出现猛涨，基于两个原因：一个是房屋价格连续多年平稳上涨，再加上大家说没有下跌，而深圳有30%-40%，甚至50%上涨。所以大家觉得晚出手不如早出手，再加上一些有钱人的投资，再加上股市形势大好，大家就是买房子，再加上银行政策比较宽松，在西安可以随便掏个4-5万块钱首付就可以买一套房子，这个收益还是比较高的。

所以基于这样一个需求，所以整个市场判断可以说是暴涨。再加上去年整个市场的开工量和供应量是比较低的，最后也出现了供需之间的矛盾，所以价格不断攀升。今年市场的供应量我从建委了解，安排计划和市场上再建的项目，总面积预测大约有1200万平方米供应量的数据。当时也有一些专家包括我们市场很多企业的判断，经过大涨之后西安楼市他的价格已经突破了4100多的平均价格，在售楼盘几乎是4100多。对于个别的楼盘像高新区的房子基本上在5000-6000块钱，稍微好一点的是7000-8000。你能买100平方米的房子，突然只能买80平米。在这样情况之下，它的价格突然暴涨，而人们总收入水平增长比较偏低，所以大家对价格有一个心理上的接受过程。这个过程当大家还在犹豫时，银行的货币政策也很紧缩，再加上贷款政策出台，加上整个全国在沿海城市出现了房屋价格拐点论，所以大家又有一个对价格的预期。这个时候大家的这种购房的欲望一下就收缩了很多，加上供应量又比较多，包括西安经济适用房大量的推出，近年来看是非常非常多。因为西安经济适用房主要由两块儿组成，一部分是市场供应量比较少，还有另外一部分面积大概是在100—200万，这块儿国有企业、政府机关，把这些集中纳入到经济适用房。价格上高层大概在2800左右，就在市区。在东郊和西郊是两个典型的企业，国有企业，传统企业比较集中的地区，它的房屋价格就是挖地，南郊在4000—5000多。这些地方每年有大量的企业建房，它的价格是比较低的，很多人是在这买的房子。

我觉得从这些现象来看，西安今年没有相对市场平静，可能基于这样一些原因有所回落，回到理性层面上去。现在的量和05、06年相比较，我们看基本上是比较正常的。07年的情况我认为那只是市场一种发高烧的现象，我觉得现在回归到理性的阶段。所以“金九银十”，我认为那是从我们每一年的市场发展链条上看的。“金九银十”是大家置业习惯，既使是垄断，九月、十月是一个购房黄金时段，可能会出现，但是不会像去年那样明显。

另外，我认为现在买房，对于真正需要住房的人来讲，包括投资人来讲是一个好的时机，因为可以讨价还价了。今年的这种情况可能也会出现，如果大家一直抗下去的话，房屋价格在明年的下半年可能还会有一个上涨的状况出现，这是我对市场的一个看法。

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万国地产范总：

我看了一下，我们今天在座的从张总、赵总还有李总，我们很多都是外来的人。刚才看了短片之后我有一个想法，刚才话说的最多的就是北京大学经济研究所的教授，他说的话比较多，观点阐述的也非常多。他没有把这个话说透，他只是在这个场合不适宜把话说的很尖锐。

包括现在北京两家公司进来，首创在我们北京应该是比较大的企业，包括裕昌在枣园花香地区也做了项目，包括融侨李总也说，首创300多一亩拿的地，拿地的成本就不是很低。包括我服务的现在万国这个企业。万国的地在2004年拿地是120万，如果说按现在的市场价拿至少是250万/亩。包括现在钢筋、沙子、人工都在涨价，按照现在拿地的成本，再加上所有的经营费用下来，成本价大概都要在4000多，在西郊的区域。万国目前售价才4000块钱，为什么？因为早几年拿的地，地成本价比较低，现在拿这个地连成本都到不了。

所以说我觉得现在拿地的成本取决于价格，可能开发商不管是市场联盟也好，还是开发商的利益驱使也好，它在这个区域和它的竞争项目、竞争楼盘，房地产开发商之间，在局部之内会竞争，但是再竞争它的价格趋势不会相差太大。就像海星未来城周边这几个项目，价格也不会相差多少。包括我在武汉看，他们土地局的局长是我们家的一个亲戚，我跟他聊天，在去年8月份，在他们区域内拍卖的土地是110万/亩。包括大开发商囤地，储备了多少年。有一些小开发商，我今天说的都是大实话，包括刚才资深媒体的记者，他的一些观点我是很赞同的。但是我认为现在的媒体有一些时候有时候引导的方向是不对的，有的时候引导的方向是偏激的，包括媒体，包括我们开发也好，我们是依托于媒体做变相的宣传，都是互利的，但是老百姓经过这么一折腾。西安在去年的下半年是赶上一个全国大势涨价的尾巴。今年一开始所谓有一个寒流，西安又遇到这么一个寒流。

昨天我跟我北京的朋友在交流，就是说北京今年上半年整体半年的成交量还不如去年下半年成交量的一半，就是现在北京市场整体是比较疲劳的。西安来说，有一些专家评价的是全国行情，全国楼市怎么样，有的是评价西安整体楼市怎么样，我觉得这个评价是相对客观的评价。就是西安某一个区域或某一个片区要怎么样，可能这个楼盘比如现在城南有传统意义，在西郊的房，南城的房，北城的房，老百姓认为不错。东郊楼盘、西郊楼盘，可能环境规划相对没有南郊好，可能房价偏低一点，但是并不是说城东、城西的房子不会热销，不是说传统的房子会热销，开发项目多，竞争残酷。我记得再一次房展会的时候，我们聊过这个话题，客户群就这么多，盘底就这么大，项目就这么多。有10个在售楼盘，分2万个客户，我觉得这个东西热销也好，还是涨价也好还是售多少钱也好，决拐点也好，我觉得这个东西都是个人观点，每个人看问题都不一样，看哪些角度，站的高度出发点都不一样。

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多数开发商责任感依旧在 西安楼市没问题

黄海地产马总：

刚才听了一下，一个是“寒流”的问题，一个是“金九银十”的问题。我非常赞同亚建地产张总说的。目前就西安二线城市的地产业价格来说，它是趋于全国中偏下这样一个区间。所以在这种情况下不存在泡沫有多高，利润有多大，不是这样。完全是属于成本推动性的增长。我们不要说多了，我们在这块儿过去拿地大概是20万，40万，60万，现在是200万，涨了多少。西安的房价有没有翻番？没有翻番，这是一个层面。

第二个层面，我们的配套费过去60、90、150，现在230、250，也在涨。再加上近期的钢材、水泥等建筑材料的涨价，同时税收也在增加。刚才说到教授的话，你家的水，大河也在涨，小河也在涨，你说你家门口的河会跌吗？不会跌。去年年底到今年年初有一些经济学家说到房子拐点的问题，要说拐点的问题，从全国的大势来看，有一些地方不排除泡沫比较多的情况，不能说是没有。但是从中小城市，二线城市来说，就我们西安来说不存在这个问题。所以用刚才专家的一句话，在忽悠过去再忽悠过来，你过去可能早买，买100平方的晚买只能买80平方的，所以忽悠的结果还是消费者损失。我的一句话还是奉劝消费者尽早的买，不要等。当然，作为我们开发商来说，要不要赚钱，要。但是我们是有良知的开发商，我们不是乱挣钱。作为我们来说，我们奉献给消费者的产品，确实是优良的。包括一些外来的开发商，他们在产品的环境创造上，确实上我们的业主有一个安居乐业的环境，这方面做的好。特别是我们通过这次地震，是一个坏事，同时也是一个好事，我们西安的房地产有没有问题。没有说我们盖的房子就裂了、倒了，希望我们的业主你们放心的买，绝大多数的开发商都是有良知，都是有社会责任感的，不会去做假冒伪劣的，有是有，但是是少数的。五个指头出来还不一般长呢，何况开发商也不是一般齐的，绝大多数开发商还是好的。这是关于两个问题的看法。

刚才席记者也说了，作为今年应该是一个理性回归的表现，任何事情都有一个大起大落。我们不落，是平稳的，对社会也好，对我们开发商也好，对业主也好都是一个很好的起点。今年情况比较特殊，很多客观因素都是几十年甚至几百年不遇的灾害，所以说整个经济受影响肯定房市也受到一定的影响。在前两个月业主对有一些疑惑和观望的态度，也是很正常很客观的。就一线的情况来看已经基本过去了，所以也希望广大的业主你们也可以放心的购买。

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大话地产:共建和谐理性西安楼市之"2008买房吗?"

开发商置业者互相“观望” 或是买房最佳时机

首创新开赵总：

我说一点我个人的看法。在座的老总都综合说了一下，我们西安市场本身是一个健康的市场，存在众多的刚性需求，虽然说经过5·12地震以后，我们购房的业主确实也存在一些观望延缓的置业态度，从我个人积累以前的经验来讲，包括以前的几次宏观调控。就是在大的政策出现的观望期，我个人认为是买房的最佳时期。因为在这个期间，大家都持币观望的时候，作为我们开发商来讲也是在观察整个市场的反应，整个市场的动向都是取决于供求双方互动的关系。如果在这个期间如果能够出手的话，我觉得应该是买房的最佳时机，如果对市场情况非常明朗的话，大家都找到方向以后就不简单了。在今年的9—10月份相对来讲还是一个房的黄金季节，这样可能会快比如非常理性的小幅的涨幅期间，所以我觉得现在是一个最佳的购房时机。

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市场呈现“百花齐放” 现在购房“该出手”！

裕昌置业张总：

我也认为现在购房是“该出手”。购房者首先要看好自己的钱袋到底有多少钱，因为现在的西安市场也是百花齐放，各种各样的产品都在出现，你找一个适合于自己的产品，我就是自主为需求。这个房买下来，我要居住现在就要出手买。现在也是一个政策的观望期，我们不可忽视的就是现在的股市出现了一些问题，现在07年6月份存款是16.3万个亿，现在存款达到19万个亿，这之间涨了3万个亿。

我们国家的资金流向，一个是股市，一个是楼市，如果股市还持续低迷，这个钱进入楼市很可能会造成楼市的另一个反弹，在理性回归过程中的一个反弹。当我们业主自己觉得也看清、明朗的时候，可能整个形势又有一个新变化，选房的余地会大大缩小。作为自主型购房者，看自己有多少钱，这个房适合不适合，选择适合自己的房住进去。

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继续观望可能错过最佳购房时机

亚建地产张总

从目前08年相关政策的出台包括物价、人工、材料上涨看，我想这些涨价对于开发商来讲，现在不能马上体现在房价上，但是在半年以后他肯定会体现在房价上。因为企业没有利润也没有办法存活。我认为这些客观因素的作用下，如果在现在这个时机再不购房，在明年的话我认为房价就是因为这个因素还会再调的。因为目前的价格，我认为比你在观望上半年再买的话还是要便宜很多的。大家也看看，劳务费、材料涨价，我们现在建筑成本平均写字楼每平方要增加200块钱，住宅最少要在150块钱/平方米。我认为西安这几年凡是观望买房的人都赔了，没有说观望时期房没有买，过后买了还挣钱的，我认为这个在西安是不会出现的。

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瞅准钱袋买房子

万国地产范总：

在座的都是房地产商都希望涨价，都希望销售好。其实该不该买房，刚才张总说的，首先看自己的钱袋，看自己的需求。我觉得在适合的时机，适合的钱财来做适合的事情，我个人是这样认为的。房价刚才亚建老总也说了，成本都在涨，房价肯定跌不下来，既然跌不下来肯定是晚买不如早买。2003年我买的房，我在北京买的房，他们都知道，花市，我当时买的是8000块钱一平方米买的，现在是3万块钱。西安现在也有很多项目在局部，包括现在价格不低，但成交量上不来。总体来看西安的下半年，不管是任何人做任何事情，突然间得到一个信息以后都有一个适应期，等到能接受的时候也就是随大波，该买的就都买了。

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“混战”中 把握购房好时机！

成信地产吴总：

我们也是在北郊的一个楼盘，最近有一个很直接的感受，最近成交率基本上缩减了40%。我们现在成交率以前是23%，现在也就是在13%。从购买的人群看大多数都属于观望，大部分人都说北郊的房价都降了。我们都说要么你现在定，要么您看其他的，他们就说我就等你们的降价再买。其实这一般就是一个购房的人心理。根据这个情况，我现在对整个情况来看，对目前整个楼市来说，我个人认为这个房价从国家，不管是从土地成本从各方面费用等等来看，我觉得降价暂时是不会出现的，除非国家出现大的调整。我个人对整个大的形势，从宏观层面看是增加了一点。第一在于经济使用房开发量大。第二，是西安城中村改造方面。我个人认为，针对西安房价来说，就房价将来可能略微有一些降，或者是持平。我们再把这个房子分细一点，就商品房来说，我个人认为这个房价不会上涨，或者是上涨的幅度趋缓。就目前整个购房情况来看，现在属于混战，也是购房人获得最大利益的阶段。根据现在整体的房展情况，因为西安整体购买自住型客户，自住型达到92%，现在对大家只是一个心理调整期，所以对购房来说是一个非常好的时机。

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2008西安搜房地产淑女茶话会于3月7日成功举行。此次茶话会由西安搜房网联合陕西省房地产联合商会以及华都医院共同举办。

2008西安搜房地产淑女茶话会于3月7日成功举行。此次茶话会由西安搜房网联合陕西省房地产联合商会以及华都医院共同举办。

茶话会在西安时尚于文化完美交融的德福巷茶楼举办。搜房网特邀的西安地产界淑女们相会与此，共同渡过了一个美好的下午。此次茶话会的主题内容魏“健康的女人最美丽”，茶话会特邀西安知名医院资深医师为在场的地产淑女讲解健康与保养常识。在场嘉宾积极提问，就自己关心的健康话题向医生展开询问，医师也耐心解答，现场气氛异常活跃。同时，对于身体健康的保养方式以及良好心态的调整在座嘉宾都进行了交流。 >>我要看看现场  【进入淑女专题】

另外，茶话会上各位“地产淑女”也都没有偏离本行，在西安的房地产发展趋势上也纷纷给出了自己的看法，并且自身工作的企业，来交流工作中的问题与想法。

地产淑女们在平日的工作中，总是以刚强、果敢、独立示人，然而通过昨日下午的茶话会记者感知到了温柔和蔼的“别样地产淑女”：谈及孩子，淑女们眼中流露出无限柔情；谈到家庭，眼角蕴藏着一丝笑意；谈到生活，藏不住的居家贤惠；谈到理想，抹不去的乐观执着 都让我们看到了这些精英做为女人最真实、最可爱、最令人感到亲切的另一面。 >>我要看看现场  【进入淑女专题】

聚会是快乐的，时间是短暂的。两个半小时匆匆流过。大家意犹未尽，对此此聚会能够提供给姐们们一个近距离与“健康”亲密接触的机会表示非常开心也非产惊喜；并且，对于下午众姐们敞开心扉的交流也觉得很舒心。大家纷纷表示这样聚会的举办无疑是平日快节奏的工作外一个减压的最好方式！

茶话会成功举行，我们的心里也很快乐。最后，希望每一位地产淑女都能像聚会中送给嘉宾的康乃馨一样娇艳、动人！ >>我要看看现场   【进入淑女专题】

首先感谢各位开发商和媒体的朋友今天光临我们搜房网组织的“大话地产”活动，今天讨论的主题是“资本 产业 成长”，主要谈谈资本与产业化大背景下西安楼市的发展。今天我们有幸邀请到了花旗集团地产投资事业部的负责人张虎跃先生现场连线。现在我们接通电话，请张总介绍一下花旗集团的基本情况。

活动现场

来宾合影

主持人：首先感谢各位开发商和媒体的朋友今天光临我们搜房网组织的“大话地产”活动，今天讨论的主题是“资本 产业 成长”，主要谈谈资本与产业化大背景下西安楼市的发展。今天我们有幸邀请到了花旗集团地产投资事业部的负责人张虎跃先生现场连线。现在我们接通电话，请张总介绍一下花旗集团的基本情况。

花旗集团张虎跃： 首先我从大的集团介绍一下，第一个是商业贷款；第二个是投资部门；第三个是做资产管理，我们这个团队是做房地产方面的工作，现在我们管理一个亚太区域的房地产基金，差不多有13亿美元，主要投资的对象是中国大陆、印度还有亚洲其他国家。中国大陆计划投入6亿美金，投资方向差不多有三种类型：第一个类型是住宅的合作开发，和国内的开发商一起进行地段公共开发，我们主要是出资，比如说占51%或者是49%的股份，开发商占有其他的股份，开发商同时做开发管理、销售工作，我们只是一个经营的投资者而已。

第二种类型，受租物业，还有一些物流。第三个投资的方向就是直接投资，比如说我们房地产投资上市以前需要投资决策者，基本上我们就是在做这方面的业务。从城市的角度讲，有很多一线城市比如说上海，也有很多二线城市，西安、沈阳等，大概就是这样的情况。

主持人：我手里有一些开发商比较关心的问题，请张总给我介绍一下目前花旗银行房地产事业部在国内投资比较成功的项目。同时也有在西安的项目，您能大概给我们介绍一下吗？

花旗集团张虎跃：先是投入最后又退出。在国内，上海有一个做了9年的投资，在人民广场做的。那是05年做的投资，10月份的时候又转让给下一个投资者，这个回报也达到了预期的效果。西安我们是投资了一个商场，在今年年初完成，退出还是好多年以后的事，现在做的还不错。

主持人：我这里还有几个问题，目前花旗银行在二线城市来说，对哪些类别的房地产物业比较感兴趣？

花旗集团张虎跃： 现在很多投资者，包括我们很多注意力都放在二线城市，主要是因为一线城市的价钱偏高，所以感觉其潜力不如二线城市大。二线城市实际上都有增长，房价的涨幅对一线城市还是有好处。感兴趣的类别：第一，就是住宅的开发。第二个就是商业网点，像商场购物等这种类型我们关注的比较多，因为在二线城市经济发展也是比较快的，大家收入比较相对来说也比较高，所以投资方向要么是买房，要么是购物。因此，可以看出二线城市对零售业商业地产的需求、住宅的需求还比较强。但是还需要看地段还有项目，相对来讲二线城市潜力较大，特别是住宅还有零售类的商业地产方面。

主持人：最后一个问题，花旗银行对这些中小房地产企业在投融资方面通常会采取什么样的合作方式？ 

花旗集团张虎跃：我介绍三个类型的时候，其中投资方向应该就回答了你的问题，跟中小企业合作的方式，先说住宅合作开发，就是其中的一个可能性，比如说开发商愿意合作的话，我们很愿意买他的股份，开发商可以用他买股份的钱投资到这个项目。另外，如果从基金的介入还有银行贷款这方面来讲，可能会更快一点。还有其他的方式，比如说收购对方的商业地产，或者开发商需要资金去买新的地，商业地产可以有计划的出售，也适合我们投资的方向。另外作为它的策略股东，今后其在上市、投资这方面会很容易，所以基本上就这几个方向。

双维集团董事长

主持人：今天到场的也有一些开发商的领导，也想跟张总这边做一个简单的交流。

双维集团董事长：您好张总，很高兴在这里跟你交流通话，我想咨询一下，您作为一个搞金融的专家，您站在大陆以外怎样看中国的房地产市场和一线城市的发展趋势和二线城市的发展呢？

花旗集团张虎跃：如果从非常无关的角度上来讲，比较简单地说，趋势是非常乐观，是看好的，是一个概括的答案，这么说也是因为他们也有很多实际行动认明这一点。几年以前房地产基金是屈指可数的，到现在2007年国内房地产投资越来越多，有几个原因：第一就是国内的基金涨幅比较快，大家的消费水平收入增长也比较快，所以房价涨的很厉害。第二，从投资的情况来看，投资的回报相对来说比较好，现在看其他的市场，包括美国、欧洲，特别是美国的房地产价格还是蛮高的。国内比较大，城市比较多，投资者也很多，住宅、商业也很多，我相信白总比我们要清楚的多。

一线城市有它的特点，比如说上海，它毕竟是金融中心，外资企业到国内来，不会选择二线城市，所以上海写字楼的需求蛮强的。北京的需求也很强，虽然说上海写字楼的房价相对比较高，但是很多人还是选择上海的写字楼。一线城市二线城市大家的收入都在增加。

双维集团董事长：刚才听了二线城市、一线城市房地产的市场，一个是很乐观，第二就是发展趋势很好。通过咱们的对话，我也有很大的感触。一线城市像北京、上海、广州、深圳，这些城市房子的价格为什么那么高，为什么跟二线城市的距离拉的那么大呢？一线城市的集团或者是大使馆受国际市场的影响很大，这一点你说的很对。另外二线城市的GDP国民收入，还有受国际市场的影响比较缓慢，二线城市国外参与的企业在这个行业里比较少，所以就比较慢一点，二线城市特别在今年以来价格大幅度的拉起来了，我想二线城市房地产市场情况，您作为金融专家，对中国的政府、经济、市场要投资肯定要研究这几个方面的问题，一个是政治问题，一个是经济问题，还有一个市场问题，这些方面你做了研究，对二线市场很有信心，这点很你乐观，这一点使我在这个行业里更加有信心，非常感谢您。谢谢张总。

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华商报房产记者席智平

主持人：我们在场的还有一些媒体，包括当地的华商报记者，也有一些问题想跟张总交流一下。 

华商报席智平：张总您好，我是华商报的记者。我这里有两个问题，第一个问题，国家通胀指数比较高，可能面临第六次加息或者第七次加息，在这样的情况下您怎么看待央行出台的一系列的房贷政策？有没有必要对即将购房人和已经购房贷款的人，这类购房的人需不需要出台相应的政策？因为很多人已经买了房子，但是他不停的加息，他的心理承受力很弱了，政策上预测会不会有一些特殊的政策，或者对这类的房子有没有一些界定，或者您有没有一些好的建议？

第二个问题，您做为一个投资家，对西安市场的投资是怎么看待的？比如说在商场购物中心这样一个投资的话，对普通的投资者来讲，他应该遵循哪些基本的原则？ 

花旗集团张虎跃：我先讲一下第二个问题的看法。一般我们做投资是放在整个中国的范围，或者亚洲的范围来比较，哪个城市更具有潜力。如果把西安放在国内的范围里来讲，你会发现西安的起点相对低一点，涨幅相对来讲要比其他城市小很多，应该没有看到像其他城市那样爆发性的增长。从西安价钱的角度来讲，西安比较有潜力，如果跟上海一线城市来比的话，在交易的过程中会出现一些问题，或者在将来的管理中也会出现一些问题，在西安或者其他二线城市，有一些不确定的东西，不管怎么样讲潜力是最主要的，风险也是需要大家去了解的，所以这是看好西安的原因之一。

对商业物业的地段的评价，小的业主会看尺寸有多大，能不能负担得起，将来他买了以后还是要交给开发商或者是别人来管理等等这些问题。所以我的建议是，最主要考虑的还是地段。另外就是经营者对市场的了解，对销售收入的增长是很有需求的，还有就是将来的退出，小的投资者可能做不到这一点，我能想到的就是这些。

华商报席智平：第一个问题您是怎么看的？ 

花旗集团张虎跃：加息是政府的难点，加息就是为了控制经济过热发展太快，还有就是固定资产增长过快，加息就限制了房地产开发。房地产或者是购房者不能那么精确，既然出台了这样的政策或者是加了息，所以我觉得这个是没办法避免的，包括发达的城市也很难做到区别对待各种投资者，或者是产业不同的购房者和参与者。这样增长的环境需要考虑投资还做不做。

主持人：张总您好，我们还有几位开发商也准备了一些问题。

高山流水集团张金鹏： 近期我们和业界交流比较多的问题，像中小型的开发商，实际上现在的开发商模式像滚动开发模式，它的速度比较缓慢一些，我不知道您有什么好的建议给内地中小开发商，怎样通过比较科学合理的融资渠道快速增加盈利？

高山流水集团张金鹏

花旗集团张虎跃：对于分期开发，主要的原因分期开发投到第一期的数量相对小一点，第一期预收的基金可以用来第二次开发，这样资本的利用率计算一下有较小的资本可以完成大的项目，回报率相对来讲比较高，这样的模式是基金比较喜欢的模式。我感觉大的开发商或者大的基金，即使它有能力能够拿出所有的资本同时进行一个大的项目，我都不觉得他会这么去做，因为这样将来在操作上风险相对高一点，可能投入多管理挑战也比较大，将来推出的盘对市场冲击也比较大，售价也不会太好。其实我的想法跟中小开发商的策略一样，也就是开发小的。

【精彩延伸：小处着眼 合理运营 快速盈利  】

特邀嘉宾张展

特邀嘉宾张展：张总您好，我有一个问题需要咨询你一下。众所周知西安市的本土开发商抗风险能力，是远远低于一线城市的外埠开发商，所以在投资这一块，如果说我们考虑一下贵银行前期风险评估这块有很多东西，我们拿出什么样的东西会吸引到您的投资？还有就是我们本地开发商，因为银行贷款有利益问题，不像一线城市的开发商，它有股票支持，有上市，而且它不管压力也好，还是融资资本量也好，远远高于本地开发商，银行如何寻求它们之间的平衡，我们掏出来的成本要比股票成本高很多，我们如何平衡它？ 

花旗集团张虎跃：这个问题确实是存在的，首先我想澄清一下，我们这个部门是花旗集团下做融资的，我们做投资的是直接参与股权的投资，而不是贷款。说到中小开发商融资这方面的困难，银行相对于大的开发商来讲，他不太愿意信任小的开发商，同样的款如果贷给大的开发商会放心一点，利率也低一点，境外或者是境内地产基金投资合作空间相对要多一点，因为国际的地产基金和国内的地产基金，他们比较喜欢和中小房地产开发商合作，因为他们承担风险比银行要高很多，所以投资股权进去可以解决一部分基金需求，对它本身品牌的提升是有帮助的，贷款的这个银行会改变他们对开发商的评价。从根本上来讲，喜欢贷款给大的开发商现象是没有办法被改变的。目前我们做的几个项目都是中小开发商。

特邀嘉宾张展：这还牵扯到一个问题，基金注入到中小开发商后，比如说有控股，或者是基金控制上，是否会影响中小企业以前形式的风格，或者影响到它的企业文化？

花旗集团张虎跃：是会有的，对基金的监管相对会弱一点，我既然投了你基本上监管不是那么多。如果是开发商下面的项目成立的合作公司，在这方面监管相对还是比较多的，毕竟利益还是不同的。但是像好多中小企业上市之前需要一个策略投资者，这种情况下监管是比较宽松的，至于对企业的影响是互相的。另外，外资也会受国内房地产开发商的影响。 

特邀嘉宾张展： 我想风险评估这块是地产基金最重要的问题。谢谢张总。

鸿渐投资魏东浩：张总您好，我的问题是，贵公司08年有没有在西安发展地产业务的计划，如果有，您选择合作伙伴会有什么条件？

鸿渐投资魏东浩

花旗集团张虎跃： 这肯定是有的，08年是否能完成，这不一定，要看这个项目的计划是不是来了，然后评估后是不是满意，投西安肯是有的。选择合作伙伴，首先要看投资类型，如果是住宅的合作开发看得比较多的，那就是看开发商过去开发的经验，还有过去开发产品的质量、销售，还有就是合作项目的地段、位置是不是比较好。如果是投商业物业，比如说投一个商场，或者是写字楼，这个合作的机会可能不是很大，如果是写字楼的话就是我们自己做管理，但是零售业，我们将来用的管理公司还是过去的开发商，或者是过去管理零售地产的百货公司，因为我们自己没有这个实力，零售业这方面大部分情况下还是用过去的管理公司，这种情况下合作关系就比较多。当然有时候我们不一定完全有选择，当然条件是对他的管理质量基本比较满意。 

主持人：大家现在还有什么问题需要跟张总交流的？张总，这次非常感谢您对搜房网西安公司的支持，您下次回到西安的时候欢迎您来我们西安分公司做客，我们这边暂时没什么问题了。

花旗集团张虎跃：谢谢各位，谢谢大家！

【精彩阅读：拓展渠道 增加亮点 本土房地产如何更好“吸氧”  】

主持人：通过跟花旗集团张总交流后，如果大家在投融资方面还需要进一步跟投资机构探讨的话，可以参加我们在香港举办的地产周，地产周上除了花旗银行外，还有德意志银行等，投融资这方面的问题我们就暂时告一段落。

下面的问题，中国房地产业融资事件频频发生，像保利、万科，包括潘石屹的SOHO，在香港上市后用了自己24.4亿资金从华远地产手中拿了两个“地王”地皮做自己的发展，这种产业内的事件比较多，我想问一下媒体的朋友对这件事情怎么看的？

西安晚报记者李晓龙

西安晚报李晓龙：我是做媒体的，在资本这块参与的比较少，我每期都会收到SOHO中国杂志，这期针对他们上市看了一些东西，开发商不管怎么说都需要从融资上发展，从目前的市场来说是一个趋势。像大的开发商已经开始动手，我跟天地源也聊了一些，他们也采取这样的模式，这个现象在西安将会越来越多。

主持人：刚才说了我们中国房地产情况。我们现在回到西安的房地产市场，西安的房地产市场现在也是风云再起，包括龙湖、恒大、保利也在西安疯狂的拿地，请愿景的张总谈一下您对西安房地产3—5年的发展趋势？

高山流水集团张金鹏： 这个话题的范围很大，从一些现象能看到一些背后的原因，今天有这个机会来参加同行业界来交流，本身也是西安地产界越来越繁荣、越来越规范的一种象征。外地有多少大的品牌开发商来西安，这个问题大家已经习以为常了，谁来了谁走了，实际上对整体的市场发展起不到决定性的作用，西安市场对大盘没有影响，这有一个方面就是抗风险能力很强，西安市场目前的现状应该可以认识到这一点。基于外地品牌的确给我们带来了很多好的东西，比如说比较规范的运作，精细化的开发，科学成本的管理，这些都应该作为我们学习的地方。

如果说到西安市目前的房地产发展的趋势走势来看，现在有很多业界媒体都在关注这个问题，可能是“大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米”的时代真的来了，刚才花旗的张先生也在解读这方面的问题，最后能够胜出的无论是在企业内部管理，还是在开发模式的科学化，还是在资本的雄厚上面，都是在全方面的做，并不是说以前靠政府资源协议就能拿到地，这种时代已经结束了。尤其到今年，今年下半年为什么说资源这么少，到明年上半年这种信号会更加下滑，反映在市场上面，就是真正的大盘时代，或者是资本运作的时代已经到来了。我想作为西安本土的，除了国有企业外，很多都是中小型的开发商，大家都要考虑一个问题，现在我手上到底有多少地，第二就是我融资的渠道到底有几个，是只有一条路从银行拿钱，还是第二条路从市场拿钱，这两个渠道目前来看多收多少都有一些障碍风险。第三个是渠道怎么办？刚才大家都在探讨这个问题，我想这是一个最大的障碍。前一段SOHO上市，潘石屹曾经在媒体上也说过，你现在跟别人讲，我只有200万平米的土地区位，真正的上市公司或者是大型地产开发公司，都是以土地存量作为抗衡市场风险的一个基础条件，我想作为大多数的中小开发商还不具备这样的能力和实力。所以我刚才提到的问题，大家都是在靠项目滚动开发，这样带给操盘手的压力更大一些。第三个方面，当然看好是不容置疑的，西安的地产可以放眼十年，还是非常繁荣的，也不能完全满足老百姓的住房需要，但是从房地产开发企业本身来讲，除了刚才说到的这两个原因。

第三个就是现在西安市场整体比较浮躁，整体浮躁表现在几个方面：第一，现在这种房价的快速攀升，我们知道沿海地区有先例，并不是市场正常的行为，这方面有很多我们大家公认的泡沫存在，泡沫在西安表现得不是很明显，但是从今年下半年已经感受到了，无论是政府还是开发商自己，也有这方面的问题，都已经暴露出来了。房价快速上涨带给开发商的就是获取更高利润的急功近利的做法，比比皆是。最近政府相关部门和媒体联合在做一些工作，这种浮躁造成房价一天涨三次，一次涨两百，这种非科学化的操作，我觉得作为有良知的开发商来讲会避免的。房地产开发合理的利润一定要赚取，但是我们要站在市场和购房者的角度来想想，我们自己也是购房者，如果我们买的房一天涨两百的时候，大家的心里承受能力是有限的。

表现在浮躁的第二个方面，近期房地产行业的人士变更非常频繁，人士变更我的理解，当然正常的人才流动是市场表现，但是频繁的流动有点不正常，因为外地来的大公司、好平台，耀眼的光环对大家非常具有吸引力，业界的很多职业操盘手跳来跳去，到这家企业里摸摸地，转身又跳出来，到另外一家，看起来做得风声水起，实际上快速离开后，给这家企业带来的是巨大的漩涡。我觉得这些在房地产高速发展，尤其是西安房地产发展到这个阶段，是开发商本身要思考的问题。 

【精彩延伸：资本运作时代到来 西安房地产至少繁荣十年  】

活动现场

主持人： 张总刚才的观点都很精辟。最后再问双维集团董事长一个问题，最近花溪湾在做文化墙，想请白总谈谈这方面的心得。

双维集团董事长： 今天到这里很高兴，特别是听了张总的讲话，西安是房地产市场有不正常的现象，不管是人力资源，还是企业经营，房子的市场价格方面，我们大家都有同感。我们换位思考一下，我在花溪湾也买房子，最近一段时间我也在给我孩子买房子，在南郊我和孩子和妻子跑了好几圈到现在没选上，不是说没有房子，这种浮躁的不正常的现象，在一线城市也有这样的过程，我认为这个过程可能风已经刮进来了，而且已经到西安这个城市了。所以我觉得不管是大开发也好，还是小开发也好，看你怎样运作，你心态怎么样，这个是非常关键的。

刚才张总讲的人力资源的流动非常频繁，这个作为企业内部建设，对我们开发商来说也是一个挑战，为什么我在企业里要把自己的项目致力于搞文化，让业主感受到，我觉得在企业内部更重要的还是团队，你让你的员工离开他都不愿意离开，就是要有这种氛围，这种氛围来自哪里？就是企业的文化建设。要搞一些精神方面的建设，作为企业内部我是有这种体会的，作为企业内部这种建设要去抓，只要有好的团队，才能站稳市场，跟大家一起拼搏，争取滚动。这种滚动吞吐量大，我们国家大批量的几千亩地，这样的大盘跟西方国家是相反的，西方国家一个住宅区最大的不能超过150亩地，100—150亩地这样的小区、社区，应该说从里面的车流、管理、绿化各个方面是比较合理的，但是我们是两千亩地，楼比人还密集，可能再过上10年、20年后观念又变回来了，市场的问题大家全都在研究，究竟是怎么样。

去年我看了一篇文章，有位专家谈到，西方国家，特别是在美国盖的经济适用房，恰恰是那个时候建的经济适用房给美国带来了隐患，那些经济适用房在物业管理费用上，在投资上，在各个方面费用都很低。去年有些专家说过这个，那个对，但并不一定适合中国国情，在我们国家刚好相反，中国人多，有些东西适合，有些东西不一定适合咱们中国。

总的来讲，西安中小型开发商拿了几百亩，几千亩地，本身企业小，你想这样拿是不可能的。所以在目前这种情况下，我认为中小企业就自己的力量一方面在融资上想办法，你有好的信誉，不但银行，而且社会融资都可能来。另外就是在企业的内部建设上还是要去抓。  

【精彩延伸：“拿来主义”未必适用 西安“小区”真不小】

主持人：感谢双维集团董事长的精彩发言。我们刚才一直在讨论全国的房地产市场发展的现象，包括西安也出现了一系列的“地王”，目前西安的房价状况，外地开发商来不断的拿地。请问魏总，您对目前西安房地产市场是怎么看的？

鸿渐投资魏东浩：我们在做旅游地产，这个旅游地产是复合地产，是“3+1”，首先要有一个小城镇，第二要有旅游项目，第三一定要有地产项目，这3个一定要加最优质的托管经营服务。汉代的时候发现的一个温泉延续到现在，有一定的主要作用，而且在温泉的基础上借助他们小镇的基础设施配套，整个把小镇规划成一个温泉旅游规划区，在这个基础上再做地产。做这个事实证明，通过基础配套、设施的完善和旅游设施的整体大规划，还有全程的托管经营服务，已经获得了整个中部和西部地区市场的认可，我们的旅游顾客除了西安本地以外，有宁夏、湖北、河南，甚至北京，还有华侨。在这样购房的人群，他从金字塔最上面到最下面统统会有，实际上为社会做一个产业的补充，大家都需要，开发商投资有收益才能继续做下面的项目。华侨地产依托于另外的版本，整个秦岭北部这样的城镇很多，完全可以开发出来更大的空间。在某些程度上是共同来自于市场的需求。

【精彩阅读：有风景有配套 西安“旅游地产”大有可为】

华商报主任史太连

主持人：华商报史主任，请说一下您的高见。

华商报史太连：作为一个媒体人有比较大的忧虑，面对资本大颚的强势介入，还有全国品牌的拓展速度。在03年左右，西安所谓的外部品牌，那时候还是高科集团下面的几架马车，实际上这样的拓展速度只需要3、4年的时间，目前我们谈项目的时候，如果你在数前十位的话，目前把主流的楼盘数一下，基本上全部是外来的品牌，这种拿地的速度大家都可以看到，只要是成规模的地，也就是高科集团下面的几家公司，除了这些以外，其他一些民营企业很难通过竞拍的方式拿到土地，这种形式是在加剧的，这样的供应量非常小。这方面我也跟很多本土的企业在聊，我们的出入在哪里，包括跟西安本土的小型企业，我说你们将来怎么办？在这种情况下，咱们本土的一些企业，尤其是本土的中小企业，在这种情况下它的路在何方，它怎样面对这件事情，我从这方面简单谈一下自己的看法。

第一，对我们中小本土的企业，要调整一下心态，我们不能光看别人大块大块吃肉，因为他们已经完成了上市，包括品牌的积攒，现在顺利的进行大手笔的运作是很正常的事情，在这种情况下我们不可能跟人家争，也不需要无畏的担忧，我们现在有多大的资金，我们能够做什么事情，我们按自己的规模和进度去完成就可以了，我们不必要过分的去做一些强求自己的事情，这是不可能的，因为你的资金不可能。在这种情况下我们要调整好自己的心态，脚踏实地的做自己的事情，这是心态的事情。

第二，我们怎么办，这种势头我们没办法跟他们争，调整好心态后我们要做哪些东西，怎么样利用我们自己积攒的东西，或者我们自身的优势去做我们的事情。当地的中小企业，我们在以下几个方面会有一定的做为。一是参与旧城的改造和棚户区的改造，这些资本大颚强调是速度，非常快，旧城改造对于西安市来说迟早是要动的，小企业可以适度的参与这方面的事情。二是充分利用人脉资源，参与企业的兼并与合作。因为他们的品牌优势太强了，我们把这些避开，我们用我们自己的，这么多年了房地产是趋向很强的市场，即使是外来的企业在本地也要打通各种各样的人脉关系和资源。我们当地企业经过这么多年的发展，在人脉资源方面有着得天独厚的优势。在这种情况下，尤其对当地的企业也是比较清楚的，一些中小型的企业本身都快破产了，这样的情况通过一定的管理参与，他的企业兼并与合作开发，这方面也是中小型企业比较好的渠道，因为外来企业在这方面有一定的难度，但是大企业兼并愿意做这样的事情。另外一方面就是参与城中村的改造，这也是政府大力推行的一个方向，将来肯定要引进企业的资本进行运作，中小型企业没办法跟大的竞争，我们怎么样利用自己已经建设起来的人脉和利用我们的奋力去拼搏。 

【精彩延伸：外埠品牌疯狂拿地 西安中小企业出路何在？】

活动现场

主持人：张总，想问一下“幸福快车”的情况，给我们网上的网友做一个简单的介绍。

高山流水集团张金鹏：愿景地产在10月1日之前正式更名为高山流水集团，我们在01年的时候开始从西安、重庆、成都三个地方成功开发了高山流水别墅，这是一个非常成功的产品品牌。到今年我们认为企业品牌和产品品牌时机已经完全成熟了，这是品牌发展战略的部署，这是一个新的消息，下次再参加业界会议介绍的话，就是高山流水集团了。愿景地产还是高山流水集团的一个项目开发公司，是这么一种架构，非常感谢主持人，有机会把我们幸福快车项目跟大家分享一下。

大家知道幸福快车从06年透露了一些项目信息出来，因为受到“国六条”，受到未央新城的规划，还有受到大明宫遗址公园规划的种种影响，一直没有能够上市开盘，这个过程里我们一直在做产品研发和一些建筑方案的调整，因为有政策，我们必须作出调整，必须拿出和市场对接的产品来。比方说在我们这个区域里，最早的想法是想做小高层，但是随着新城规划，那个区域是非常适宜人居的适合群，现在的幸福快车重新规划后，总的建筑面积27万多平方。如果从进度上来讲，这个项目经过了这么长时间，经过对市场的研究和对消费者的了解，相信我们拿出新的产品一定更加具有竞争力，产品性价比会更高一些。刚才简单讲到这种价格的快速攀升带给我们的思考是什么呢？这也是企业的战略决策，我们不赚取极大的利润，只赚取合理利润，所以我们把产品调整到一个大家认为比较高的性价比这样的水平上来，面向中低收入阶层推出中档精品住宅，这是幸福快车的定位，始终没有变过。项目会在今年春节前后展开咨询，在明年春节后开盘上市，简单情况就是这样子。

主持人：再次感谢各位光临本次搜房网的大话地产，祝各位工作顺利，事事开心！活动圆满结束，谢谢大家！

在这里我想先说明一下什么是nree,他的中文全称是:"网上房地产展览会".它是通过网上的图文展示、动画宣传、视频播放、互动交流、在线订房、搜索查询等先进功能，融合了音频、视频和搜索等各种先进技术，为开发商提供一个全新的房地产展览、

主持人：欢迎各位在百忙之中参加我们组织的:"NREE全国网上房展“西安城市日”特别活动之——－开发商vs网友在线对话活动"！首先我先来介绍一下今天到场的各位嘉宾： 融侨地产翁总，润德实业唐人街的李总，深圳同致行公司的范总，大地旅游置业颐和宫的窦总，经发地产的尹华，金地集团的代表，广厦的于经理。

在这里我想先说明一下什么是nree,他的中文全称是:"网上房地产展览会".它是通过网上的图文展示、动画宣传、视频播放、互动交流、在线订房、搜索查询等先进功能，融合了音频、视频和搜索等各种先进技术，为开发商提供一个全新的房地产展览、展示平台。本次网上房展是全球首次大规模利用互联网高效及时的信息传递功能，使得购房者可以足不出户与开发商面对面进行交流，选房直至成交。

主持人：各位嘉宾，各位朋友们非常欢迎大家在百忙之中参加这个研讨会。咱们这个研讨会很有意思，今天来这个研讨会要用普通话说就没有什么意思了，究竟说什么呢？广告不可信。一会儿发言的时候能用陕西话讲的就用陕西话讲。