调控政策有力
楼市上演"过山车"行情
从平稳到过热，又从过热迅速趋冷，短短半年时间，房地产市场上演了一波热闹的"过山车"行情。
去年底，中央出台一系列调控政策，遏制投机炒作和房价过快上涨。今年初这些政策的效果开始显现，1-2月，楼市出现了交易量萎缩，房价上涨趋缓的趋势。
但进入3月份，房地产市场发生变化。尤其是3月15日后，北京先后拍出三块新"地王",带动周边房价纷纷上涨，迅速改变了市场预期。随后，杭州、上海等地土地拍卖价格不断刷新，北京等一线城市楼市明显反弹，出现销售火爆、房价快速上涨的现象，并迅速向二、三线城市传导和蔓延，这种情况一直延续到4月上半月。
今年4月，70个大中城市商品房销售价格同比涨幅达到12%,创下了2005年有此统计数据以来的新高。在2009年房地产市场已经出现泡沫的情况下，3月份房价非理性的快速上涨，推动房地产市场泡沫继续增大，市场风险不断积聚。楼市"越调越涨"的局面，也造成了严重的社会影响。
面对严峻的市场形势，4月中旬，国务院常务会议决定实施差别化的信贷、土地和税收政策，坚决遏制房价过快上涨势头。与此前出台的政策相比，本轮调控力度更大。如针对投资投机性需求增长过快的情况，出台了二套房贷首付比例不得低于50%,限制购买第三套及以上住房等政策。各地也出台了更为细化、更严厉的
分析本轮调控新政，业内人士普遍认为，新的调控政策有足够的精度和力度，将从多个方面对房地产市场供求产生重大影响。不合理的投机性住房需求得到严格抑制，将挤出住房市场的水分。土地供应量将明显增加，进而稳定土地价格。住房保障覆盖面将进一步扩大，减轻市场的需求压力。住房供应总量增加，尤其是中小套型普通住房的供应比例提高，将有效缓解市场供求矛盾。加大交易秩序监管力度，防止开发商捂盘惜售推高房价，规范市场秩序，能创造有利于房价合理形成的市场环境。
在空前严厉的调控政策作用下，4月下旬开始，各地楼市成交量迅速下滑。国家发改委、统计局公布的数据显示，5月份商品房销售面积6777万平方米，环比下降15.8%,6月份一线城市成交量仍然在低位徘徊。5月70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.2%,涨幅比4月缩小1.2个百分点，仅有10个城市环比涨幅超过1%,12个城市出现下跌，二手住宅销售价格环比下跌0.4%,是2009年3月以来的首次环比下跌，房价企稳回落的趋势十分明显。
市场调整刚刚开始
房价趋向回落
不仅统计数据显示房价开始企稳并回落，在各地的房地产市场上，新房打折促销范围扩大、二手房议价空间加大的情况也在逐渐增加。
据中指研究院统计显示，6月份北京、上海、广州、深圳、南京、天津等城市新房价格指数均出现不同程度的下跌。恒大、绿地、万科、保利等一线开发商的部分项目已开始降价促销，以较低价格入市的新项目在成交量低迷的情况下取得了较好的销售业绩。
以万科为例，4月份以来，万科在北京、深圳、广州、上海等多个城市的项目先后以低于市场预期的价格入市，一些项目在开盘后当周即实现90%以上的销售率。据了解，新政出台后万科的销售均价相比新政前已下降约15%.这种顺应市场积极调整价格的策略开始发挥效力，6月份万科实现销售面积85.7万平方米，实现销售金额87.7亿元，比5月分别增长82.3%和71.6%.
"市场调整只是刚刚开始，效果还将进一步显现。"万科集团总裁郁亮告诉记者，有价无市等于没有市场，房地产企业应该顺应市场形势，积极主动调整价格，加快销售，活跃市场。
开发商原本十分乐观的资金面也开始出现趋紧态势。国家统计局数据显示，1-5月，房地产开发企业本年资金来源同比增长57.2%,增幅比1-4月下降2.7个百分点。其中国内贷款同比增长43.6%,较1-4月下降1个百分点；定金及预收款增长61.1%,增幅较上月下降12.8个百分点。随着房地产贷款政策继续收紧，如果交易量继续萎缩、销售资金回笼缓慢，房地产企业的资金压力在下半年会逐步显现，这或许将迫使企业加大促销力度。
在二手房市场上，供需状况发生了明显转变。北京市统计局提供的数据显示，5月份，北京二手房实际成交量环比下降70%,可供销售房源与当月实际销售套数比在上月14.5∶1的基础上继续扩大，达到31.1∶1.记者采访北京多家中介机构均表示，目前二手房交易的议价空间不断增加，买卖双方僵持一段时间后，二手房价逐步回落在所难免。
"房地产新政不仅力度大，直接影响供求关系，也表明了中央政府抑制房价过快上涨的决心，扭转了市场各方的预期。"中国房地产协会副会长朱中一表示，预期的改变将促使开发商加快销售速度、投资投机者放盘撤离、自主性消费者持币观望，下半年房地产市场热度将进一步消退，成交量继续在低位徘徊。市场短期将出现供求平衡甚至供过于求的态势，在这种新的供求关系下，房价将逐步趋稳，并出现合理的回落。前期房价上涨越快的城市，回落幅度也将越大。
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