上海银监局召开上海中资银行业金融机构负责人会议。上海银监局局长阎庆民在会上要求各银行坚持房地产调控政策不走样，严控房地产贷款风险。
4月房贷新政出台之后，上海的住房开发贷款关注类总量呈逐月上升之势，4-6月分别增加1.72亿元、6.32亿元和14.04亿元，开发商还贷能力开始下降，而且75%土地储备贷款都是在2009年以后发放，拿地成本较高，未来将面临更大的偿还压力和抵押物减值风险。房地产信贷风险由隐性转向显性的可能加大。
应大幅压低抵押率
上海银监局要求各银行加强土地储备贷款管理，确保土地储备贷款安全。要根据不同区县财政收支状况区别对待，在重新评估基础上，作出必要的授信额度调整。要严格把握好土地抵押率，防止过度授信，原则上应大幅压低抵押率。
上海银监局要求商业银行要密切跟踪贷款流向，与地块挂钩，监控贷款投向及土地最终用途，确保贷款不被挪用，确保土地拍卖或协议转让收入优先偿还贷款。同时，要采取有效措施，妥善解决贷款期限与储备期限不匹配、贷款用途与实际用途不匹配、项目自有资金的测算难度大、还款来源与实际出让计划不匹配等问题，确保土地储备贷款资金安全。
一律以在建工程为抵押
阎庆民特别强调，各银行要严控房地产开发贷款风险。
针对房地产开发贷款存在土地成本增加、大客户资金挪用风险，要采取提高抵押品标准、控制贷款成数等措施，降低开发贷款风险。一律要求以在建工程为抵押，不轻易用土地作为抵押发放开发贷款。要加强对开发商资本充足状况和自有资金的审查，动态控制贷款成数，贷款总额不得超过在建工程的5成，对已有土地抵押的，要根据不同风险状况相应下调成数。对住房销售回笼资金要实行封闭管理，根据销售进度按比例归还开发贷款，对到期难以归还的开发贷款一律不得再给予展期。
坚决杜绝高息揽存
上海银监局要求银行业继续严格执行“三个办法，一个指引”，确保信贷资金进入实体经济。
对下半年世博会后期可能出现大客流的情况，上海银监局要求各银行业金融机构善始善终，继续高质量地提供世博金融服务。为了继续维护好沪上银行业市场的良好竞争秩序，上海银监局提出，一要坚决杜绝“高息揽存”现象，必须严格执行国家有关利率管理规定，严禁通过任何方式变相提高存款利率；二要认真执行住房按揭贷款的各项要求，各行一定要“齐步走”，禁止“打擦边球”，严禁无序竞争；三要进一步规范和完善考核激励机制，建立健全包括业务合规性、案件有效防控等因素在内的多元化考核体系，淡化单纯的规模和速度考核，避免将收入直接与考核指标挂钩的做法。
据悉，上半年上海银行业在支持地方经济调结构和自身调结构的“双调”上效果比较明显，“两高一剩”行业贷款比重降至万分之二，余额已不到5亿元。下一步各银行将重点积极配合地方政府推进节能减排、抑制产能过剩、淘汰落后产能、加强环境保护工作。
此外，上海银行业的零售转型取得效果，零售贷款的占比不断提升，个人经营性贷款、消费贷款、按揭贷款、微小企业贷款、涉农贷款等零售贷款增量占比超过1/4,存量占比近1/5。本报记者 陈韶旭
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“过去十年里，房地产成为中国老百姓最稳定、最丰厚的投资品。但从下月开始，投资楼市就有可能被套，因为史上最强楼市政策调控已展开，有可能带来楼市长达十年的调整。”24日，申万巴黎上海理财中心执行总经理申浩波在工行举行的“科学理财、投资未来”的投资报告会上，发布该基金公司的房地产行业研究报告。
去年房价疯狂上涨是楼市见顶的信号
去年至今年初，房地产市场出现了一轮暴涨行情。调查显示，不论是富人还是穷人、工薪阶层，都在推动楼市上涨。
“这轮暴涨行情，像股市登上6000点一样，是最后的疯狂，也是楼市见顶的信号。”据申浩波介绍，今年4月和6月，国务院相继发出房地产“国十条”——《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》和“二套房的认定标准”，这都使房产投资大军敏感地从楼市里撤出。
“买房人向来都是买涨不买跌的，于是便出现了现在的成交量低迷状况。从今年上半年楼市数据来看，本月成交量将出现地量，随后8月便会出现地价，楼市拐点也将来临。”申浩波说道。
融资渠道被掐断 开发商已撑不了多久
虽说房地产调控政策频出，但一手房市场上，开发商们仍在坚挺着，似乎死也不降价。到底开发商能撑多久呢？
申浩波的团队调查过多家银行发现，房地产的直接融资渠道基本全被掐断。首先，股市上融资，已被证监会卡住，毫无可能。其二，银行信贷，现在银行发放门槛极高，基本不放。其三，房地产信托，现已被叫停。剩下的只能是民间资本了，而这些民间资本撑不住开发商巨大的资金需求。
“今年以来，房地产企业基本已很难从银行贷到钱，完全靠以往的信贷和发放的房地产信托来支撑。现在，这些资金已基本消化，开发商也已撑不了多久。让开发商更害怕的是房产税的开征，因此，尽快把房子卖掉是现阶段大多数开发商的想法。”
加息预期渐近 房地产销售渐惨
“国外的经验表明，一旦进入加息周期，房地产的销售将直接开始向下。”据申浩波介绍，在经济向好、通胀初期，资金会涌入房地产行业，推动市场繁荣。货币政策紧缩时期，升息周期前地产跑赢市场，升息后跑输市场；货币政策宽松时期，升息前跑输市场，升息后跑赢市场。
“从目前的经济指标看，目前处于紧缩货币政策时期，通胀是预期发生的事件，加息存在不确定性，因此中期看房地产跑赢市场的概率较小，跑平为大概率事件。”申浩波说道。
申万巴黎的研究认为，不论是从信贷、市场需求还是政府政策等方面，都不再利于房地产行业的发展。房地产将结束“黄金十年”单边上涨行情，步入长达十年的调整期。
申浩波介绍，在1995年到2001年的楼市调整期里，很多城市的房价下跌幅度高达50%。此轮由于经济发展较好、再加上城市化进程等因素，房价下调的幅度不会太大，但时间会比上轮来得久一些，房价调整5到10年，极有可能。 记者 王丹妮 通讯员 王媛
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