[摘要] 按照国务院要求，3月31日是各城市公布房价调控目标的最后期限。截至31日，全国仍有超七成城市未定调控目标，其中还包括拉萨、西宁、呼和浩特等省会城市。
（来源：大众证券报）按照国务院要求，3月31日是各城市公布房价调控目标的最后期限。截至31日，仍有超七成城市未定调控目标，其中还包括拉萨、西宁、呼和浩特等省会城市。而从已公布情况来看，多地将房价控制目标与GDP增幅及人均可支配收入增幅挂钩，房价增幅大多控制在10%左右。为什么预期中的降价没有出现？而作为提到“降”字的北京是不是真的要降？各地难产的房价调控目标背后又有什么原因？
欲“降”还涨？
与预期中的“降价声”不同，房价控制目标却是“涨声”一片。值得一提的是，仅有北京提出“新建普通住房价格
与其他三个一线城市不同，北京将房价控制目标的对象设定为“新建普通住房”，而非“新建住房”。根据规定，“普通住宅”必须同时符合以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在140平方米以下、实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。
这也就意味着“新建普通住房”既包括普通商品房，也包括价格可能远低于市场水平的经济适用房、限价商品房、拆迁安置房等保障性、政策性住房。这里就存在一个问题，这两年大搞保障房建设，尤其是北京、上海等大都市，今年保障房的出售量会比去年大增，自然会拉低成交均价。
而作为四大一线城市之一上海的房价调控也颇有意思。此次，上海将房价调控目标定为“2011年度全市新建住房价格涨幅低于全市年度生产总值和城乡居民人均可支配收入的增长水平”。据此前上海市政府工作报告提出，2011年上海经济社会发展的主要预期目标是GDP增长8%左右；若以此为据，今年上海新建住房价格控制目标将是涨幅大约低于8%。
看上去8%的幅度均低于其他三个一线城市的调控目标，似乎能显得更有“诚意”。不过据上海市统计局数据显示，2008年至2010年（由于2006年与2007年统计公告中并没有“新建住宅价格”项目数据，故在此只选择近三年来数据）上海新建住宅销售价格同比涨幅分别为5.7%、9.2%、7.6%，在过去三年中，新建住宅销售价格的年均增幅为7.5%。那么，8%的目标是高还是低？如果与过去三年的平均增幅一致，是不是意味着就算超额完成调控目标？
与北京、上海房价调控目标相比，吉林省榆树市的目标更是“给力”。榆树市2011年度新建住房价格控制目标为“增幅低于2010年新建住房价格增幅”。而根据官方数据，2010年榆树市区新建住房平均价格同比增长达50.5%。
无论8%，还是50.5%，房价控制目标显尽了地方政府期望房价走势上涨的“暧昧”。
“其实房地产价格调控目标本身难以对房价走势产生实质影响。”天晓宏观与产业研究所证券分析师李衡就表示，大部分城市设定的房价上涨目标为8-15%，这样的目标水平对于投资和投机需求几乎没有影响。“从北京市的‘稳中有降’的房价调控目标来看，人们难以区分房地产成交的结构变化，也就是低价房、保障性住房成交比例上升造成的平均房价下降，还是真正意义上的可比口径下的房价下降。”
那么是什么让政府在制定房价调控目标的时候“手软”？答案就是土地财政。
根据财政部数据显示，去年财政收入达到83080亿元，增长21.3%。而根据据国土资源部信息则显示，去年土地出让成交总价款2.7万亿元，同比增加70.4%。“土地财政”占财收比重高达33.75%。
数据显示，2010年土地成交金额前20名的城市共成交近1.24万亿元，比2009年的9230亿元增加3155亿元，增幅约为34%。2010年北京、上海、大连3大城市土地出让金大幅度超过千亿元，分别达到1628亿元、1530亿元和1117亿元。
以上海为例，2005年上海土地出让金占财政收入17.3%，而在2010年达到历史的53.2%——这意味着上海市政府超过一半的财政收入来源于卖地；与此同时，上海宅地成交均价从2005年的3127元／平方米涨到了2010年的10574元／平方米，上涨了两倍多。
房价涨，地价涨——维持着地方政府的收入链条，这解释了为何各地房价控制目标都是一个“涨”字。一旦土地赚钱机器被破坏了，地方政府会陷入“入不敷出”的困境。
调控政策仍可能出台
尽管面临调控压力，但是近期地产股的强势依然一览无遗。
实际上，自去年年底以来，多家券商开始调升地产板块的投资评级，其中除了从中性评级调至超配品种的申万研究所，中金公司也在2月28日从无评级改为中性评级，并且建议“组合首次开仓”。
综合来看，看多地产股者的主要逻辑是，房价松动带来调控减弱的预期，因此有利于行业估值水平提高。那么未来地产股走势又会如何？昨日深圳一基金经理对记者表示道，去年年底的时候我也很看好地产，但现在我觉得意思不大。目前来看，不少资金看好地产股的一大重要原因就是炒有些保障房企业的再融资会放开，但我觉得这个纯粹是博弈的机会。
“我同意地产股应看多，但仍坚持现在还不是战略看多的时候。”昨日华泰证券（601688）研究员张驰飞就表示道，市场供求两方面的失衡将在2季度达到顶峰，因此市场的拐点将在2季度末出现。按照股市往往领先实体经济1、2个季度的规律，现在地产股走出底部确实是有道理的。“但是，一切都只是预判，房价并没有出现实质性的下跌，各地‘一房一价’限制房价上涨的政策也是要到五一后才执行，一旦4月份市场成交回升的同时，房价又一次的出现了上涨，将对地产股的估值提升产生打击。”
所以张驰飞认为，与其判断政策底，不如等待市场底部到来。“所谓的政策底部是不存在的，房价不受控，调控政策将会不断出台”。中邮证券策略分析师程毅敏也对记者表示道，目前来看地产股的上涨仍然属于估值修复的行情，在去年政策持续调控的情况下，目前房价还是没有出现一个明显的回落。如果房价不回落，政策之手就很难放松，地产股就难以出现系统性机会。
背景资料
房价调控目标大限已至
2011年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施（下称“新国八条”）。“新国八条”要求，各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。3月31日成为了各地政府公布调控目标的最后期限。
进展
10%竟成标准答案
截至31日，共有约175个城市公布了房价控制目标。而按照要求，大约600余个城市需要公布年度房价控制目标，也就是说，目前已公布年度房价控制目标的城市尚不足三成。
从目前各地出台的房价控制目标来看，绝大多数将房价调控参考值与当地年度GDP增长幅度和人均可支配收入的增长速度挂钩。在省会城市方面，广州、杭州、南京、西安、兰州、沈阳、贵阳、长春、哈尔滨、郑州、太原、济南、海口、昆明、合肥、银川、长沙、石家庄、南昌等均已公布了控制目标，大多都在10-15%左右。其中西安的控制目标最松，预计不高于15%。而截至昨日中午12点，西宁、呼和浩特和拉萨3个省会城市目前尚未出台。
在已公布房价调控目标的省会（自治区首府）城市、直辖市和计划单列市中，除了北京明确表示新建普通住宅“稳中有降”之外，多数城市将今年房价控制目标定在上涨10%左右。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
