[摘要] 按4%到6%的净利润率测算，“十二五”期间保障房建设的利润将在1153亿元到1728亿元之间，这将吸引着更多的企业在保障房市场分一杯羹。2011年被称为保障房井喷年，将新开工建设1000万套保障房。“十二五”期间，将建设3600万套保障房。随着楼市调控的深入，能获得政策倾斜的保障房顺势成为开发商的新选择。
千万套保障房催生千亿元利润，众多开发商相继在保障房建设领域发力。
（来源：中国房地产报 李红梅）今年1月以来，21家参建保障房的上市企业，其股价连续上涨，部分企业涨幅超过50%。
按4%到6%的净利润率测算，“十二五”期间保障房建设的利润将在1153亿元到1728亿元之间，这将吸引着更多的企业在保障房市场分一杯羹。2011年被称为保障房井喷年，将新开工建设1000万套保障房。“十二五”期间，将建设3600万套保障房。随着楼市调控的深入，能获得政策倾斜的保障房顺势成为开发商的新选择。
从2011年2月21开始，住建部陆续与各省、自治区、直辖市及计划单列市签订《保障性住房目标责任书》，向地方政府下达“死命令”，所有的保障房建设项目，必须在2011年10月31日前开工，否则其主要领导将遭到约谈、行政处分乃至降级、免职的严厉处罚。
近期，各地方政府纷纷表示，加快保障房建设将是今年的工作重心。同时，中天城投(000540,股吧)、招商地产(000024,股吧)、金隅股份、首开股份等企业也纷纷布局保障房市场。
保障房“蓝海”
长期以来，保障房开发都是国企地产商的专利。首开股份当年正是因国企的身份接下了不少经适房项目。如今，由于其拥有建设经验和国企背景，增加了其在保障房市场上的优势。目前，首开在北京在建和拟建的保障房规模超过120万平方米。
相关数据统计，目前有21家上市公司将因为参与保障房建设而受益。其中建筑企业4家，房地产企业17家。
今年年初，中天城投宣布签订了《中天城投参与贵州省“十二五”保障性安居工程建设框架协议书》。欲投资200亿元，参与贵州省廉租房、公共租赁房、棚户区改造等保障性安居工程及其配套设施建设，计划2011年度开工总建筑面积不少于500万平方米。
这也是2011年，家上市房企与地方政府合作参建保障房。
此外，一线房企也纷纷投身保障房建设。保利地产董事长宋广菊表示，公司将力争在不损害股东利益的前提下，争取参建政策支持的保障房项目，计划在2011年新增保障房项目5个以上。
“重庆中冶到处找保障房做。”据一位地产业内人士透露，重庆中治的母公司中冶科工早在2009年就瞄上了保障房。当时，中冶科工总裁沈鹤庭表示，与其在商品房市场上高成本竞争，不如进入保障房这个竞争不是很激烈的“蓝海”，通过扩大规模，迅速占领较大的市场份额，同时也可切入城市运营。
那一年，中冶科工的产品结构是：保障性住房占65%～70%，城市综合体占30%，高端住宅占1%～2%。沈鹤庭说，通过保障房建设，形成良好的企业形象，其潜在会在高端物业中体现出来。
“账外价值”
参建保障房，各个企业看似有很多相同之处，实则也各有区别，其中不乏拓宽再融资渠道的打算。
按照1.3万亿元的资金量，住建部副部长齐骥前不久对其进行了分解：经济适用房和两限房的建设资金，主要由社会机构通过市场运作方式来解决。在建设经济适用房时，市县政府要无偿地划拨土地。这部分土地的成本，虽然没有算在直接投资当中去，但也是一笔不小的数目。
“这样算下来，完成今年1000万套保障房任务，有8000多亿元是通过社会机构的投入、保障对象及所在企业来筹集，剩余的5000多亿元资金，由中央政府和省级政府及市县政府来筹集。”齐骥说。
北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋认为，从账面利润率看，开发保障房逊于商品房，但保障房项目的附加利润却是商品房所没有的。“可以得到地方政府在土地出让、税费环节等方面的让利及信贷优惠，是开发商承建保障房最直接的动力。”
在记者采访的部分开发商中，“账外价值”被认为是一个重要因素。除了保障房建设本身所允许的利润，商品房配套、与政府建立良好关系、工业用地转换模式等，都可给企业带来更多的附加值。
更重要的是，在土地供给一元化体制下，很可能通过再融资开闸来推动住房供给。再融资的优惠政策一旦实行，肯定会优先给予大量参建保障房的上市房企。
从中国中冶召开的业绩说明会上不难看出，其参与大规模的保障房建设，意欲打通再融资渠道。该公司透露，目前正在会同国家开发银行、中国人寿共同研究有关保障房融资的创新性金融产品，预计今年将得到应用。
在银行方面，对于保障房建设也会“关照”。据工行总行的内部人士透露，今年肯定会适当增加保障房信贷。
在政策方面，齐骥表示，正在研究并很快制定金融机构支持保障性安居工程建设特别是公共租赁房建设的中长期贷款政策。这也是吸引企业参建保障房的重要砝码之一。
不过，保障房融资贷款的风险也随之而来。对保障房搞特殊化，可能出现以保障房名义套取贷款的问题。对此，银监会已有所警惕。银监会正在制定保障房信贷指引政策，拟对保障房贷款的准入条件、抵押担保措施、贷款发放程序等进行规范。
3个担心
促使企业参建保障房的理由很多，关于企业建保障房的争议却从未停止。是否真的能如企业所愿，得到相应回报？尤其是对于上市公司来说，风险有多大？
中天城投有关负责人表示，担心参建保障房会遇到多重困难：一是由民营控股的上市公司来建设保障性安居工程，这是近年来大力发展的新事物，由于种种原因，项目具体地块、土地指标、规划指标、合同签订及落实、后期推进等事项可能会耽搁，从而影响整体建设进度。
二是保障性安居工程相关的鼓励性配套政策、文件不能及时到位、落实。
三是保障性安居工程占用资金量较大，但回收期较长，若得不到银行贷款、发行债券、再融资等方面的支持，可能会对公司的资金周转、现金流产生影响。
据一位地产业内人士分析，我国的保障房形式由最初的经济适用房模式转变到如今的经适房、廉租房、公租房、限价房并重的4种保障房结构格局。企业往往对利润回报相对高一些的经适房和限价房参与热情高。因为这两种模式的用途属于只售不租。他预计像中天城投这种“公租房+商业配套”模式，未来将会被更多的企业采用。
也有分析师认为，建造保障房很大一部分需要政府让利，尤其是土地出让金。公租房与经适房相比，一是公租房在土地取得上是政府划拨，未经过招拍挂环节，地价成本大大降低，二是公租房的产权归属于开发商，谁开发谁持有。
华远地产董事长任志强的忧虑更长远。他判断：如果最终这些保障房不是给了专有的保障对象，而是演变成了特定权力阶级的内部分配，这对中国未来的影响会很大。“估计两年后，此轮保障房建设所带来的问题会暴露出来，并且会暴露得非常严重。”
SOHO中国董事长潘石屹则认为，保障房体系将改写楼市格局，一线城市的地产格局将朝着中国香港、新加坡的模式发展。相当一部分住宅开发商将转型。一是积极参与政府保障房的开发，同时向住宅高端化方向发展，二是向商业地产转向。
“在房地产调控背景下，做保障房对上市公司仍是利好因素，不参与保障房等于失去一半的机会。”有业内分析人士如此总结。
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