[摘要] 近期，上海、北京房价已呈现出了下行的态势。在西安，房产市场依旧以促销、让利为主旋律，尽管低价开盘项目数量有所增多，然而价格的实质性松动仍未出现。
“绿城集团即将破产”。11月1日，一则消息掀起中国房地产业的轩然大波。作为杭州房企龙头老大的绿城，会轰然倒闭吗？中国房企破产的大幕是否就此拉开？如果绿城就这样倒了，其他房企还能坚持多久？一时间关于房企生存危机的讨论铺天盖地而来。尽管绿城地产董事长宋卫平在第二天即作出回应，表示绿城资金链断裂的传言并不属实，“绿城破产”是一个“冷幽默”，但是，楼市调控至今，银根一再收紧，信贷、股权、信托等多重融资渠道被堵，房地产行业资金紧张已经成为不争的事实。
临近年末，越来越多的房企（特别是中小房企）不得不通过出售项目或公司股权寻找出路，房地产业并购明显加速。四大产权交易所数据显示，截至10月份，今年挂牌出售的房地产企业或项目总数超过600家，同比增加一倍多。高企的负债、低迷的楼市、收窄的融资渠道，房地产企业正面临越来越紧迫的资金压力。房企如何过冬，中国房地产的冬天真的来了吗？
目标直指房产价格
温家宝总理11月5日抵达俄罗斯圣彼得堡，出席上海合作组织成员国总理第十次会议。期间，温家宝表示，中国调控房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展。同时温家宝强调，今年国家的财政收入约十万亿元，取之于民，更要用之于民。 》》延伸阅读：楼市成交渐入寒冬 买方市场逐步到来
同时，温家宝还指出：“房地产调控，我们已经说起来进行两年了，一些重大的措施都已经出台了，特别是我们今年要确保一千万套保障性安居工程的房屋建设，这势必会缓解房价的压力，缓解居民的需求，房价总的形势还处于僵持阶段，但是这一个月来也开始松动。在这里我特别要强调，对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。”
此次总理讲话直指房产价格问题，并明晰中央调控目标即是“降价”。应该说，这次讲话将彻底击垮开发商最后的心理底线。
一线城市存量攀高
作为领航中国房地产的龙头企业万科，对楼市的沉浮似乎最为敏感，早在10月中旬万科地产执行副总裁肖莉即对投资者表示：“我们可以看到销售不断萎缩的趋势，尤其是在大城市。”而就在绿城宋卫平发表公开信辟谣时也曾无奈地提到，市场若一直处于如此萧条状态，停留于谷底，恐怕一些企业真就会走上绝路。 》》延伸阅读：上周逾8成城市楼市成交量下跌 降价正加速蔓延
翻开一线城市楼市成交数据表，各项数据令人堪忧。上海，上周成交量跌至7年。从区域上看，上海无疑已经成为此轮降价潮的漩涡中心。上周，龙湖郦城、绿地秋霞坊、中海御景熙岸等重点楼盘全面降价促销，降幅高达20%至40%。较此前龙湖等房企在重庆、青岛的8%至10%的降价幅度不可谓不猛。上海楼市分析师薛建雄表示：“楼市降价无论从速度还是深度上都超过了市场预期。”
龙湖、中海、绿地等房企在上海掀起的降价潮正在不断地发酵升级，也引发了北京楼市的连锁反应。截至本周，北京住宅用地价格大降40%。早在7、8月就开始率先降价的通州楼市，近期惊现出了1.3万元/平方米的低价盘，同时北京万科旗下的金隅万科城即将推出1.4万元/平方米的新房源，虽属特价房，但其相比正价低3000元/平方米的巨大差异也不得不让人直接联想到降价。据北京中原统计数据显示，北京住宅库存已经达到了11.8万套，创造了2009年6月8日以来的库存点。
相对于其他一线城市，广州的房价算是最为理性的一员，眼下在各地楼市一片哀嚎的降价潮中，这里也还未出现非常惨烈的状况，不过，价格的基石已经开始动摇。
广州楼市监控数据显示，截至10月30日，10月广州全市一手住宅网签5603套，销售面积近63万平方米，成交均价11035元/平方米。环比9月，量价齐跌，成交量环跌4.92%，成交均价跌801元/平方米，环跌6.77%。而同比方面，成交量暴跌10938套，跌幅达到66.13%。然而这并未让广州一手房成交价出现下降，网签成交均价为11566元/平方米，同比仍基本持平。不过，二手房成交价开始下跌。满堂红的成交数据显示，10月份，荔湾区和番禺区二手房价分别下跌了7.5%和10%。其中，番禺区10月份的二手住宅成交均价仅9995元/平方米，最近八个月以来首次回到万元以下的水平。
相对于广州，同为华南地区一线城市的深圳状况就差得多了。根据资料数据显示，2011年10月，北京商品住宅成交面积54.92万平方米，上海成交45.7万平方米，广州成交面积62.8万平方米，而深圳仅成交18.35万平方米，成交面积仅仅相当于北京的33%、上海的40%和广州的29%。深圳市规划和国土资源委员会数据显示，2011年10月，深圳市新建商品住宅成交均价为19119元/平方米，较去年10月份的21516元/平方米下跌11%，跌幅创下年内新高，位居国内一线城市之首。 》》延伸阅读：新房隔墙里塞满纸 西安楼市惊现纸做墙壁
二线城市无奈降价
在一线房企引领降价大潮之后，二线城市房企立刻接棒，且降价幅度有过之而无不及。记者发现，目前降价动力的二线房企，无一例外都是去年乃至今年还在大举拿地、积极扩张的房企，到期必须支付的土地出让金以及高昂的融资成本，迫使他们举起了降价大旗。
眼下的市场现状，就如这天气一般，寒意明显渐入冬。受到宏观调控影响，市场消费者观望情绪严重。随着房贷首付门槛提高，房地产投资投资地产者以及部分刚需、改善型住房消费者消费能力下降，给开发商带来较大的存货压力，另一方面，购房者预期房价下跌的可能性增加，一般的优惠难以引起他们的关注。
房企是驮在资金背上的企业，其资金主要来自三个方面，自有资金、国内贷款和预售款，在信贷调控、直接融资受阻、预售款监管趋严以及加息导致资金成本增加等的情况下，房企需要依靠大量自有资金维持运转，这显然会让资金链压力陡增。
为了顺利过“冬”，保存永续的发展力，“找钱”就成为房企当前的首要任务。但由于各种融资渠道受阻，对于房地产开发商来说，能够有效增加资金链安全系数的方式就是尽快销售，以存货换现金。因此，不少企业纷纷找到一些大型公司洽谈团购事宜，如绿城集团针对阿里巴巴集团进行团购促销，除0.8个点的内部折扣之外还会给阿里巴巴员工提供团购价优惠。或者以各种名义进行暗降，以避免引起老业主的不满情绪。
西安房价未实质性松动
近期，上海、北京房价已呈现出了下行的态势。在西安，房产市场依旧以促销、让利为主旋律，尽管低价开盘项目数量有所增多，然而价格的实质性松动仍未出现。
从近日各城区普通住宅成交表现来看，除了城西区城西新房外其他各区均呈现出不同程度的下滑。数据显示：44周，西安楼市价格指数为1377点，较上周下滑了11点。该周西安市商品房共成交2166套较上周减少178套，其中普通住宅成交1861套相比上周减少176套。全市商品房成交面积环比下滑6.63%，其中普通住宅成交成交面积环比下滑9.08%。这其中以城东区城东新房下滑幅度最为明显环比下滑49.14%。城北区城北新房和城南区城南新房的成交量占到了近日全市总成交的65%。
在当前楼市下房价下降、楼盘打折信息到处可见，但这样大范围的价格优惠，在促成部分成交的同时也加大了购房者的观望情绪，而在观望中楼市的滞销状态也将延长。在政府明确表态将继续调控房地产市场的背景下，房价天平正处于反转向下的关头，楼市下跌的节奏势必会加速，市场调整将不可避免。
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10月已接近尾声，从目前的楼市销售情况来看，传统的银十旺销并没有到来，各地的楼市成交也纷纷遇冷。同一线城市“北上广深”十月成交面积集体下跌的“命运”一样，西安住宅市场也已然陷入低谷，据统计，10月的第二周西安住宅市场销量同比下滑41.1%。不少楼盘甚至打出了每平米低于5000元价位的广告宣传来吸引客户。这样的房价低于西安市的平均房价，对市民很有吸引力。西安的房产遇到了销售淡季，还是房价真的降到了5000元/平方米以下，对此记者走访了解了情况。 记者 李梦君 侯显敏 实习生 李月竹 陈璐
购房者信广告去看房发现上当仍抱降价希望
对于西安房价“4时代”的广告价位宣传，很多人都信以为真去看房，去后却发现“上当了”。
从事个体户的刘先生：“家里一直说让我看看房子，遇见合适的，家里出个首付。前天看报纸，发现有4000多元一平方米的房子，觉得挺便宜的，买套房压力也不大。可是当我倒了两次车，跑到北郊时，售楼小姐的解释让我失望。现在房价虽然说是降了，但是怎么可能有4000元的房子。原来广告都是忽悠人去看房的，但是大家都希望房价能大幅度的降下来。”等候降价的市民心理都是一样的，哪里有降价广告往哪里去看房，大家都希望有哪一家房地产公司打破僵局带头降下去，一次向下降价，大家都会下手的。
“广告上4908元/平方米只有一套，是能一次性付款的折扣价”
近日，记者发现，很多楼盘打出了四千多元一平方米、明显低于西安楼市价位的房源销售广告。是不是受楼市销售低迷的影响，西安的房价重回“4时代(4000元/平方米)”?
记者首先咨询了位于西影路上的一处楼盘，该楼盘打出的广告价位为4908元/平方米。工作人员介绍，这个楼盘的户型是65平方米到143平方米不等，目前预售的两栋楼，均价在6000元/平方米左右，近期没有降价。
当记者询问广告中的4908元/平方米的房子时，工作人员称，广告上那个价位的房子只有一套，是一个143平方米的大三室一次性付款的折后价，如果不能一次性付清，那每平方米的价格就会高于广告中的4908元/平方米。在来客登记本上，记者看到，10月26日，从9:00~15：00，一共有15位咨询者，其中因为看了报纸广告来看房的占多半。
交大硕士张华说破其中秘密，这个广告是商家促销的幌子，一般的营销手段而已，但却迎合了大家的降价心理，吸引了消费者的目光。
低价房不是已卖完就是需一次性付款……房产广告背后有玄机
随后，记者咨询了多个打着4000元~5000元低价位广告的楼盘，得到的结果让人瞠目结舌。
位于北三环和东二环交汇“锦绣天下”，户型是118平方米到210平方米，广告中打出的房价是5300元/平方米，而记者从售楼小姐那里了解到，“房价没降，广告中5300元/平方米的已卖完，至于什么时候卖完了，这是商业机密。现在均价是6500元/平方米。”
位于长安南路、电视塔南附近“华城泊郡”，广告上的房价是5980元/平方米。记者从售楼中心了解到，楼盘户型是106平方米到123平方米之间，工作人员告诉记者：“5980元/平方米是93平方米顶层的一口价。现在楼盘均价是6800元~7000元/平方米之间。”
同样在北二环与明光路十字的“阳光新地”，广告价是5000/平方米，记者咨询时，工作人员说：“均价4700元/平方米，房价没降，因为是拆迁房，只有4个证，没有预售证，不能做按揭，只能一次付款或者分期付款两种方式，所以房价相对比较便宜。”
大庆东路 “世纪锦绣”广告价是3105元/平方米，记者咨询到，广告中的房价是这家楼盘的，基本价位是在3300元/平方米到3900元/平方米。“因为这个楼盘是经适房，所以价格比较便宜。”工作人员解释道。
楼市调控效果逐步显现，但多地楼盘降价引发风波。近日，上海多处楼盘大幅下调房价，引发已购房的老业主不满，部分业主称降价行为系“价格欺诈”，有的业主甚至打砸售楼处泄愤。
9月份西安房价环比微涨0.2% 与9城市并列第二
和其他城市环比价格涨幅停涨或者下降相比，9月份西安新建住宅价格指数和新建商品住宅价格指数环比微涨0.2个百分点，环比价格上涨的涨幅与贵阳、兰州、乌鲁木齐、郑州、桂林等9个城市并列第二。
顺应降价趋势，从“战”转“价格战”其实打的都是心理战
为什么多家楼盘同时打出了每平米四五千元、甚至三千元的明显低于市价的广告宣传价位，通过与售楼小姐的沟通，记者捕捉到了一些信息，原来大家打的是心理战。
“为什么只有一套房子是4908元/平方米，而且是大户型一次性付全款的折后价，价位都在5500元~5800元/平方米，却还打出4908元/平方米起的广告?
“现在个别城市房价降价，造成西安的一些购房者也抱着观望的心态，不管是投资还是自住有意向买房的，都在观望，等着降价。市民观望的心态影响西安市房产的成交量。所以很多房产商都以低价位吸引市民，打价格战，而不仅仅是以前的‘战’。”工作人员如是解释。
一位售楼顾问私下说，今年因为银行贷款比较紧张，有些小楼盘资金周转不开，为了回笼资金，很多开发商就打出低价位的广告，作为激发市民购房欲望的一种手段，“降价”这样的广告打出收效确实显著，以前冷落的售楼部会吸引很多人气，也能签订一两个单子。
业内人士：开发商打低价牌为吸引人气，房价“暗降”比较普遍
房产开发销售业界人士史西成先生认为：“最近出现的低价位广告，打出4000元~6000元/平方米的广告，这个价位确实是西安市民的能够接受的心理价位，开发商利用消费者的这种消费心理，吸引更多的市民去看房，这些手段在前多年是没有的，也是罕见的。但从目前来看，真正意义上4000元~6000元/平方米的房子是没有的，这种大幅度的降价短期也不可能。”
“今年西安的房地产总体平稳，也没有明显的降价行为。但是在限购令的打压下‘暗降’是大多数开发商的无奈。从开发商打出的各种优惠来看，今年的返点是往年没有的，前几年一般只是1.5个点的优惠，今年的优惠可以给到10~15个点，这在前两年是不可想象的。还有送装修、送面积，这些手段实际上也是在暗降房价，表面上没有降，通过变相降价销售房子。”
“过去拿到土地就能去银行贷款，现在，在限购令之下不好办了;过去靠预售就可吸收资金盖楼，现在也不行，常规的营销运作手段很难收效，一些开发商就想到了打降价牌吸引人气。”
“今年，有些小开发商都在合并或者转让楼盘，特别是银行今年的调控，贷款政策收紧，很多小公司只好退出地产业。但是西安的房价大降价可能性不会有，大家都在观望，消费者在观望，开发商也在观望。从今年楼盘的开发建设上看，有些楼盘由于资金的影响，速度缓慢，甚至停工待建，但是大的降价谁都不会个去试水，有实力的大公司还在坚持。从2004年的非典到2008年的金融危机和汶川地震，房地产经历了4次大的调控，这一次特别长，开发商还在等什么时候解冻?”
“西安市房地产开发商在私下交流中，没有人愿意大幅度降价，一个是资金还供得上，一个是大家都认为西安市的房价本身水份不大，西安又要建国际化大都市，这些复杂的原因让开发商们还在观望。”
“目前，开发商两极分化现象比较严重，一种是打降价牌吸引人气的开发商。一种是持‘皇帝女儿不愁嫁’的心理，在曲江和经开区一些地段环境比较好的楼盘，价位居高不下。有些熟人去购房，让利也不多。两极分化现象比较严重。”
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