[摘要] “最近，商品房销售业绩越来越不好，前来咨询的人都比前段时间少了很多，像我们这个月的成交量还不足上个月的五成，国家政策如果继续这么严下去的话，我们的房子销量会越来越不容乐观，‘刚需族’也变成‘观望族’了。我们对市场也做了相关调研，也做了相关准备，有转战商业地产的打算。”西安市凤城一路某售楼部销售经理告
“最近，商品房销售业绩越来越不好，前来咨询的人都比前段时间少了很多，像我们这个月的成交量还不足上个月的五成，国家政策如果继续这么严下去的话，我们的房子销量会越来越不容乐观，‘刚需族’也变成‘观望族’了。我们对市场也做了相关调研，也做了相关准备，有转战商业地产的打算。”西安市凤城一路某售楼部销售经理告诉记者。
据记者了解，针对目前商品房住宅市场的萧条景象，很多以前没有接触过商业地产的开发商都有准备转战商业地产的想法，有的甚至已经着手筹划准备明年年初开售。
商业地产利润大转入之前要调研
数据显示：截至10月末，西安商铺可售量为343.89万平方米，写字楼为132.34万平方米，商服用房和写字楼的存量分别需要65.38个月和18.2个月方能消化完毕。
对此，很多人认为商业地产的库存量如此之大，销售周期最长需要近五年时间，由此担心进入商业地产风险很大；也有人认为目前商品房销量冷淡的情况下，商业地产是救市良药，此时进入商业是时机……
陕西联商合元商业地产运营有限公司常务副总梁军表示：“这就跟商品房的道理是一样的，前几年商品房火的时候住宅库存量也很大，但还是不停地有新楼盘出现，其实就是‘品质决定存在’，做商业地产也是一样的，只要是优质的、好的、
陕西省群策会代理机构创始人周治国认为：“楼市现在总体上都属于低迷期，商业地产包括在内，但我个人认为一个城市发展的阶段，必然离不开商业地产，商业地产的投资价值大于普通住宅。首先，商业地产是一种投资性产品，而且也不限购；其次，就价格上来比，普通住宅好点的均价基本上也就在7000到8000元每平米左右，但商业地产可以高达3到4万元每平米，所以它的优势很明显，但即便是优势明显也有它的运营套路，盲目进入是不可取的，比如目前的库存量大的问题，我认为就是源于有些开发商之前没有做好准备就盲目进入商业地产，造成销量不佳，所以要树立起自己的品质，才能生存下来。在进入商业地产之前一定要提前做市场调研和分析，了解你所选定的地段的商圈类型和消费习惯，做好预算，在自己资金能力充沛，做好了准备和基本条件都具备的情况下再考虑转战商业方面。”
商业类型多选准商圈最重要
数据显示，10月份，西安市商服用房销量为4.54万平方米，环比下跌17.34%，同比下滑43.87%；
写字楼销量环比上涨23.71%，同比下滑15.1%。单纯从数据上来看，写字楼的销量似乎火了一些，而商铺的销量大不如前。实际的情况是怎样的呢？
位于龙首北路上的某商业地产售楼中心的售楼员告诉记者：“我们主要做的是写字楼和商铺，目前处于前期认购阶段，就目前咨询和认购的情况来看，商铺的认购率高一些，企业和个人投资的都有，特别是个人来问的较多，写字楼主要是公司或企业订得多些，总体上我们的商铺卖的更好一些，因为我们所处的这个地段可能写字楼就不如在高新那么好卖吧。”
周治国谈道：“商业地产类型很多，但常见的就是商铺、写字间和酒店等。很多人认为商铺的销量高一些，一说商业地产大家就想到了商铺，这可能是一种思维固有模式吧。实际上各种商业类型都有投资价值，不能草率给自己的商业类型下定论，还是要看楼盘所在的商圈和周边的消费习惯而定，比如曲江地段的高端酒店、休闲、餐饮场所就多一些，钟楼附近就是购物与时尚街区；主流街区的商铺就卖的比较好，非主流地段的商铺租的比买的多等等，这就是消费习惯和能力决定了商圈的未来发展状况。所以大家都认为是商铺的销量更火的看法不一定适合你，要看清楚自己的商圈类型，再定位哪种商业类型。”
梁军认为：“各种类型的体量都是不同的，比如，写字楼的体量本身就大于商铺，所以他们不能当成一种类型来比较，这只能说明写字楼在这段时间销量比前段时间好些，商铺可能是之前受追捧过多目前暂时趋于冷静。具体来说，写字楼的销售与上个月销量相比确实上升了一些，因为它的体量本身较大，少则上百平米多则上千平米，销售一间上千平米的写字间要比商品住宅多很多，而且有的写字楼还可以商住两用，一举两得；另外，很多人对西安未来的发展预期都定位在国际化的层面上，因此有些单位也在更换办公环境，提升办公品质和公司形象，所以写字间的销量还是可以的。但商铺算是公认的销量较火的商业类型，俗话说‘一铺富三代嘛’，因为商铺大部分体量较小，灵活性较大，不管是公司还是个人都可以投资使用，所以投资的人较多一些。总体来说，商业地产类型繁多，要看你所在的区域位置等因素来论证它的可行性。”
转战商业地产营运模式很关键
梁军表示：“有些人认为商业地产的投资成本要大于住宅，但实际上在体量相同的情况下，两者的建筑成本差别不大，他们的差别在于后期的运营管理费用上。对于准备转战商业地产的开发商我有几点建议：首先，在进入商业之前要搞清楚未来的商业产品需要什么；其次，要提前调研市场，选对地理位置，并提前掌握未来招商[简介动态]的情况、运营管理的模式等；再次，提前预算好前期的投入和后期回报的时间，确保在资金对接上要能承受得住。包括商业定位、专业运营团队、售价、租价等因素都要考虑在内；另外，避开‘同质化’竞争，要有自己的特点。总之，商业地产与住宅类产品的运营模式是很不一样的，进入之前要未雨绸缪。”
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