[摘要] 记者从有关部门了解到，受限价令、国五条、限购等楼市调控政策影响，西安楼市年内出现了供大于求的局面。截至目前，西安商品房整体库存1700万平方米，其中住宅近1000万平方米。
记者从有关部门了解到，受限价令、国五条、限购等楼市调控政策影响，西安楼市年内出现了供大于求的局面。
截至目前，西安商品房整体库存1700万平方米，其中住宅近1000万平方米。
年内1700万平方米商品房难卖
基于整体的政策环境影响，西安楼市年内已呈现供大于求的结构性特征。截至目前，商品房整体库存1700万平方米，其中住宅近1000万平方米，供需结构变化对房价下行形成压力。 》》延伸阅读：明年3月或降价20% 房价预测谁靠谱?
品牌房平均降200-300元/平方米
从楼盘市场价格表现来看，目前西安市场外来品牌房企的市场份额已占到市场总量的一半以上，品牌大型房企项目的价格策略成为楼市走向的风向标。
进入8月份以后，万科等大型房企在西安的楼盘价格都有不同程度的下降，平均降幅 200-300元/平方米；限购之下，面向首次置业人群的品牌型房企项目呈现出典型的“以价换量”特征，而这一手段也成为撬动买方市场的有效杠杆。 》》延伸阅读：明年3月房价或进入"同比下降"通道
房地产行业变局已拉开序幕
明年西安楼市的走势如何？业内人士认为，预计2012年限购政策将持续收紧，但存在微调可能。
另外，经济下行预期加剧，金融政策有望适度放松。长远来看，房地产业的黄金时期正渐行渐远，而未来将是一个行业利润率回归平稳、住宅产业由投资地产功能向居住功能逐步回归的时期，行业变局已然拉开序幕。(记者 朱雪娇)
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西安房价11月比10月降0.1%
11月份的统计数据由新建住宅价格指数、新建商品住宅（不含保障性住房）价格指数，以及二手住宅价格指数等数据构成，分为环比、同比、定基等。
同比：是今年本期（如11月）指标与上年本期（如11月）指标之比，表明相对发展速度。
》》延伸阅读：西安楼市销售趋于回暖 普通住宅销量环比涨10.87%
以11月的新建商品住宅价格指数（环比）为例总共70个城市下降的49个上涨的5个贵阳（0.2%），兰州（0.1%），西宁（0.1%），锦州（0.1%），平顶山（0.1%）
持平的16个太原，大连，南宁，银川，乌鲁木齐，唐山，牡丹江，温州，金华，洛阳，惠州，湛江，韶关，泸州，遵义，大理
18日，国家统计局发布11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况数据。
与上月相比，70个大中城市新建商品住宅价格环比下降的城市有49个，比上月增加了15个。新建商品住宅价格环比持平的城市有16个；价格环比上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%。从同比情况看，11月份70个大中城市中，新建商品住宅价格同比下降的城市有4个，比上月增加了2个；涨幅回落的城市有61个，比上月增加了2个。
数据显示，西安新建住宅价格指数、新建商品住宅价格指数、二手住宅价格指数11月均环比下降0.1个百分点，其中新建住宅价格指数、新建商品住宅价格指数是年内首次出现回落状态。
针对西安楼市的销量及价格，据有关人士介绍，根据该中心的监测数据显示，上月，西安楼市6000元/平方米以下楼盘占到45.45%。该负责人介绍，11月，西安商品房新批准预售面积134.03万平方米，环比上涨58.69%，同比上涨3.85%。其中普通住宅111.75万平方米，环比上涨49.96%。截至11月末，西安商服用房为346.01万平方米，写字楼为128.94万平方米，商服用房和写字楼的存量去化周期分别为46.51个月和24.31个月。
西安房地产专家咨询委员会秘书长李宇兵介绍，在国家连续出台限购令等政策后，2011年城市房价疯狂上涨势头已得到遏制。截至2011年12月，楼市量价齐跌已既成事实。他分析，就历史房地产跌幅周期和频率规律来看，房价不会在一年快速暴跌崩盘，不同地域不同泡沫地区如北京、上海、深圳等一线城市与二三线城市的涨跌规律和时间频率有一定差异。
》》延伸阅读：西安楼市年底成交量小翘尾 以价换量成效显著
疑问1
西安房企开发商还能扛多久？
“不是不想降，关键是降了以后怎么办？会不会适得其反？”西安一家房地产公司副总经理李睿表示，随着楼市调控政策层层加码，西安房地产一线房企、开发商加入了“以价换量”大军，但因西安整体市场价格并未下滑至置业者的心理预期，购房者持币观望，供需双方陷入博弈僵局。
他表示，开发商降价并未达到销售预期。因此虽然目前的日子很难过，但能扛多久是多久！
疑问2
西安房价拐点会不会迅速出现？
西安房地产专家咨询委员会秘书长李宇兵介绍，西安房企之所以没有过早的大幅降价，是因为他们手头的存粮还足以维持目前的现状，一旦长期处于销售冰点，开发商恐怕会抛售大量库存开始新一轮的打算。
他预测，根据目前楼市的震荡及表现，预计西安房价近期将会处于持稳阶段，楼市拐点预计明年将会出现。
本报记者陈思存
仍需加强调控不能有丝毫松懈
国家统计局18日的报告体现出房地产调控取得一定成效，但仍不容过于乐观。
11月份环比下降，带有较为明显的季节性因素和年终效应。11月份临近年末，属于房地产市场的交易淡季，加之2012年春节来得比往年要早，一定程度上加速了年末房地产清淡市场的来临。
即便是11月份环比下降的49个城市中，也仅有宁波、海口、南充3个为同比下降，绝大多数仍为同比上涨。而如果将11月份房价与2010年末相比，70个大中城市中68个城市仍总体上涨。不少地方人们感觉真正降价的楼盘并不多。
房价调控的效果，很大程度上与当地政府的态度和力度紧密相关。近日召开的中央经济工作会议要求“坚持房地产调控政策不动摇”，反映出中央对当前房价仍然过高的不合理现状有清醒的判断，更对各级政府明年的房地产市场调控指明了方向。加强房地产调控仍不能有丝毫的松懈。据新华社现象上海豪宅首次大幅降价
攻破楼市最后堡垒？
知名房企星河湾16日宣布，将上海的两个项目价格下调15%-20%，同时对老业主进行差价补偿，预计补偿资金将达6亿元。业内人士认为，豪宅产品向来被视为市场的最后“堡垒”，即使降价，也肯定是挺到最后。但随着豪宅步入“以价换量”行列，房价的调整步伐将加快。这说明房价的泡沫正在被不断刺破，房价加速回归。
今年11月份，有楼市“温度计”之称的房地产开发景气指数为99.87，自2009年8月以来首次跌破100。知名房地产研究人士、复旦大学地产运营研究所所长蔡为民说，如果调控政策持续，楼市将面临三个“无法避免”：大开发商的资金困难无法避免，大城市中心地区的降价压力无法避免，优势楼盘的降价命运无法避免。辛华广州中心区楼盘降万元开发商缓解压力，买家疯抢广州楼盘的价格跳水已开始从郊外包围城区。继海珠区纵横公寓之后，又一中心区楼盘价格跳水。
16日晚，越秀区的“淘金峯璟”销售中心门前的道路两旁排起百米的“车龙”，甚至有香港牌照的小车。而在销售大厅以及样板间，到处人声嘈杂，很多买家一边看房一边打电话呼朋唤友。“又是、又有地铁，我看到短信的时候真觉得难以置信。”不少准买家兴奋地说。以一套位于13层的北向75m2两房单位为例，折后总价约150万元，折算单价20000元/m2。而打折前为28000-30000元/m2。
销售人员表示，这次优惠仅限3天，之后将维持原价。特价单位至17日凌晨差不多已售罄。销售人员称降价是开发商要缓解资金压力。钟合
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