[摘要] 2012年楼市趋势如何，购房者该如何把握市场节奏？本组稿件，就请专家、学者、业内人士进行分析把脉。对于刚需来说，不论市场风云如何变幻，果断出手，也许是在这波行情中淘得真金的最佳态度。
编者按
2012年楼市趋势如何，购房者该如何把握市场节奏？本组稿件，就请专家、学者、业内人士进行分析把脉。对于刚需来说，不论市场风云如何变幻，果断出手，也许是在这波行情中淘得真金的态度。
2012年下半年房价会筑底回升
杨红旭著名房地产政策咨询专家
展望2012年，房地产市场基本走势是可以预判的：市场总体偏冷，上半年惯性下行，下半年筑底后试探性复苏。在政策总体偏紧的情况下，很难期望楼市还会出现类似2009年那样的绝地大反攻。2012年新建商品住宅成交量依然不乐观，2011年主要是大城市成交萎缩，2012年将会传递到三四线城市。价格下跌的持续时间，将会超过2008年下半年至2009年一季度那一轮调整，2012年上半年以下跌为主，下半年可能转为阴跌、盘整，也有可能由跌转涨，这存在较大的变数。
那么，购房者该何去何从？平时，总有人问我如何购房。这实在是一个复杂的问题，永远没有标准答案！房屋最重要的两个特点：不动产、异质性。每套房子的空间位置都具有性，都具有独特的产品内涵，无法拷贝。购房需求同样具备上述两个特征，只是程度稍弱。每个家庭购房的目的、要求都不可能完全一样，即便同样是预算100万的二房，也对地段、区域、品牌有不同倾向。
因此，不可能对具体的购房人，给出具体的购房建议。我也不太倾向于回答此类问题。如果一定给点建议，那也是从购房时机上，做些大致的判断。首先，2012年将是过去两年和未来几年罕见的入市良机，房价总体维持下跌态势，尤其是上半年，多数一二线城市的实际水平（区别于成交均价），即你可以买到的房价，将会回到2010年上半年，甚至是2009年下半年的水平。少数新盘的价格，极端情况回到2009年初的水平。另外，下半年房价会筑底回升，2013年将会步入上行通道。全年皆是较好的购房时机，但具体是哪个季度更好些，还须走一步看一步。
其次，从购房需求的性质分析。2012年，对于短线投机需求，基本没机会。对于长线投资需求，仍可适当购房，虽然未来5-10年，不可能重现2004-2010年房价平均涨幅，但肯定将是正增长，必定会跑赢CPI，甚至略超GDP增幅。对于自住需求，购房的主要目的是改善生活环境，不必太在意房价波动，幸福是位的，应该抓住难得的购房时机。
房价急涨是因供需失衡未来商品房将更短缺
黎明楷中原集团主席
这一轮的房价急涨，基本原因是供求失衡，而并不是投资者炒卖、开发商牟取暴利这些表面征象。现在政府强力调控房价，但供求不平衡依然存在。开发商都开始放缓开发，减少买地，未来商品房将会更加短缺。
各种政策出台后，市场成交急速下滑，房地产投资萎缩，价格趋势出现拐点，表面上看，这次调控终于可以奏起凯歌了。可是，房价下跌是否应该是政府的最终目标？房价下跌对经济真的有利吗？
》》延伸阅读：住建部新年督阵 2012年房价控制目标“不退场”
政府不倾向房价升得太快，最理想就是能控制到房价随着经济增长而徐徐上升。这一轮的房价急涨，基本原因是供求失衡，而并不是投资者炒卖、开发商牟取暴利这些表面征象。当下政府采取的手法，并没有针对这些基本的原因，而是窒碍市场成交，让市场失去反映供求问题的功能，这只能起到治标的作用。
政府如果一心只是要把价格这个供求信息压下来，肯定是做得到的，只是供求不平衡依然存在。开发商现在都开始放缓开发，减少买地，未来商品房将会更加短缺。保障房虽然可以增加住宅供应，舒缓供求紧张，可是房地产市场不景气令不少地方政府收入下滑，建设保障房所需要的大量资金，又造成地方政府入不敷出的新矛盾，能否量与质同时达标，令人担心。若住宅总供应上不去，城镇化带来的新增人口住哪里？
房产业一放缓，将会严重打击一连串的上下游产业，这对于整体经济不利。
目前在中国城镇里的住房，大部分都是属于个人的，这构成了城镇人口的主要财富。虽然不少业主本身也是住户，不会轻易把自己的房子卖出，但毕竟房价上涨会让他们感到自己能分享到经济增长的利益，提高了他们自身的安全感，甚至存在一些与没房者财富拉远了的优越感。所以拥有房子的人，很少会渴望房价跌，除非他还存在买房需要，比如想多买一套给孩子或者想换一套好一点的。房价下跌，对于大部分业主的心理都是负面的，影响他们的消费意欲，这会降低社会内需。
房价急升，确实会带来一些后遗症；但房价下跌，社会的代价更大，所以政府压房价应该是一个长期手段，避免上涨过快，但上涨了，就不要硬把它压回去。将房价下跌作为一个政策目标，只是逞一时之快，对于一些还没有房子的人的确很中听，但这一批往往也是社会上最需要工作的人，当房价下跌拖累了社会经济，承受痛苦的也是这一批人。
周忻
唱稳声音或再响起未来市场前景较好
2012年中国房地产市场将会是冬天里的“一把火”；随着房产价格的下滑，唱稳市场的声音会慢慢响起，未来市场前景较好。2011年，所有人都感觉到了严寒，虽然感觉得有一点晚，去年的2月11日我在微博上写道：“快卖房，缓建房，不拿地，现金为王。”当时很多的同行给我发信息，说老周没有这么惨吧，到了四季度，大家发现，市场真的这么冷。所以，一不小心，我成为了2011年房地产行业的“预言帝”。
在未来1-2年之间，以限购限贷为核心的调控主基调不会发生改变，政策面仍将一直保持相对高压状态。虽然中央层面的高压继续存在，但预计2012年行业整体政策面会比2011年略显宽松。货币政策将发生微调，首次置业的贷款也将逐渐得到支持……或许这将集中发生在2012年下半年后。
房价的下滑与政策的微调在一起，就会有冬天里的一把火，这把火会烧出什么结果？我认为政策调整上下、左右、前后都有可能，而且牵一发则动全身，形势比较纠结。整体上说是稳字当头，“保增长”又将排在“抑通胀”之前成为主导。随着这轮房产价格的下滑，唱稳房地产市场的声音会慢慢响起，中国未来的房地产市场前景非常好。
结合目前行业所面临的各方环境来判断，房地产业将进入“后高周转时代”，企业将面临“去政策红利、去存量、去杠杆”的三大压力，在此背景下有质量的增长将逐步取代过去单纯的规模化增长。借用保利宋广菊的观点，如何有效平衡“住宅与商业”、“速度和利润”、“资本与资产”三者之间关系，将直接决定在未来越来越激烈的同业竞争中，谁将能够走得更好、更稳健。
机会在一二线城市企业要“内外兼修”过难关
潘军花样年集团董事会主席、执行董事、首席执行官、总裁
2011年中国楼市在战战兢兢中度过了，量价齐跌、资金紧张让不少开发商感觉到“冬天”来了。2006-2010年什么都不用想都可以卖房子，猪都可以在天上飞的好日子终结了。但这并不是市场最糟糕的时候，我在1995年入行的时候，经历过几个月卖不掉一套房的情形，也经历过2003年SARS时候卖房的艰难时期。
大家对2012年的市场都不太看好，对明年市场的发展都很谨慎。据我所知，很多同行明年基本都不新开工了，把已经开工的项目卖完就算完了。随着房地产投资增速的下滑，整个行业发展不是增而基本是守。我认为，2012年的市场将更加充满变数，甚至会是血雨腥风。
如何应对？我觉得要内外兼修。所谓“内”，就是锻炼团队，苦练内功。在大势下滑的时候不是说高手就没问题，而是高手比那些新手成交能力要高，就像遇到熊一样，两人跑，跑在后面那个人就不行了。你跟同行比，只要比他们跑得好就可以了。2012年就到了冲锋号响的时候了，这就看谁有真本事，怎样带一线的业务员，这需要激情、毅力、智慧。所谓“外”，就是要做好产品定位和形势预判。我们在2011年全年的销售额达到了70亿元，达到年度销售目标60亿元的117%。能够获得如此成绩，跟产品结构有一定关系。花样年主要开发城市综合体和郊区的度假型高端产品，明年产品还很丰富，包括商铺、办公楼、LOFT公寓、精装酒店公寓、小户型、大户型住宅，郊区的、城中心的都有，可以应对随时变化的房地产消费。
对于2012年的发展机会，我们认为，应该在一二线城市。因为，当一二线城市出现“冬天”的时候，原来的三四线城市没有影响，但是现在，很明显三四线城市的老百姓也开始观望了，这是一个波浪。房地产就是排浪式的，震源是一线城市，然后是二线、三线波动，明年上半年四线城市就会有影响。其实越远的地方感应得会越慢，但是它起来的速度也会越慢，因为它的经济承受能力弱。比如北京，首先房价扛不住，不是北京最中心的二环以内，而是通州、大兴、顺义这些地方，它的泡沫是的，而中心无所谓。
不要再赌政策放松调控已变“转型”
赵晓北京科技大学经济管理学院教授、前国资委研究中心宏观战略部部长
这次的调控，已不是调控，而是转型，政府意图依托房地产转型来推动中国经济转型。
购房，尤其对首次购房者，是一生大事，再谨慎也不为过。这就需要我们在出手之前，用更宽广的视角看待楼市，甚至跳出楼市看经济全貌。调控，就意味着存在回调、超调、微调等若干情况，也就存在着“抄底”一说。但是，从当前政府的力度或决心来看，这次的调控，已不是调控，而是转型。转型没有退路，所以中央政府势必会咬着牙往前走。
近期，有两个宏观数据值得关注：PMI和PPI。2008年7月，PMI指数是48.4，其后便是中国经济深度探底。2011年7月，PMI指数是50.7，之后几个月到去年12月，一直都在50附近徘徊，11月掉破50，意味着实体企业的衰退趋势在强化。此外，去年12月，PPI同比增速是2.9%，这是自2010年1月以来的点，这也意味着实体企业日益陷入深度困境。
回到房地产市场：如果是单纯的调控，早已超越了警戒线。2011年前三季度，我国新增房地产贷款为9923亿元，同比下降42%。从一手房市场的成交量来看，一线城市已经低于2008年的点，二线城市也越来越接近2008年的水平；在价格方面，2011年9月，100个城市的住宅均价出现了近一年来的首次下跌，之后的3个月，跌幅明显扩大。
或许从去年全年看，并没有那么糟糕。但如果仔细分析，刚刚过去的11月和12月，各地楼市都出现了明显跳水。政府对临界点的反映，这也从另一个侧面印证了这一轮的楼市打压，绝不是简单的“调控”，而是“转型”。政府意图依托房地产转型来推动中国经济转型，从外需主导转向内需主导、从投资主导转向消费主导、从资产增值转向激活实体企业。此外，市场也将面临转型，即从以往的“商品房”单轨制，转向“商品房+保障房”的双轨制。
在转型的大背景下，房地产市场会出现明显分化。从城市分析：一线城市的核心区域，由于供应量有限，价格不会有大的变化，但其周边区域房价将会继续下行；二线城市的市场风险加大：一方面供应量巨大，另一方面开发商的实力较弱，不排除引发大规模的降价潮。三线城市的处境相对较好，如果按揭政策松动，可能会出现一定的反弹。
从房企分析：大型品牌房企将走复合地产之路，通过调整产品结构来赢得经济政策的支持；中型房企将走专业化路线，依托产品的精细化赢得市场；小型房企可能关门或者被整合，再以专业投资人的身份出现。但总体来说，当前开发商如果豪赌政府依然还会放松房地产，可能会过不了这个冬天。由此，再进一步预测，市场可能出现的变化，包括开发商可能要大量洗牌等。
转型就意味着阵痛，转型也意味着机会。2012的购房人务必擦亮眼睛、抓住机会。
宗和
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