[摘要] 政策的松动力度和瓶颈将来会不会出现?我觉得取决于中国经济的发展速度,取决于中国经济的基本面,现在来讲我觉得还是很难判断的。
对于最近的宏观调控观点,我认为个关于调控政策,我们的观点是地产政策调控难,大家知道调控实际上是在逐步的变化,最开始是控制房价的过快增长,后来就变成了稳定房地产市场和房地产价格,后来又变成了保证房地产价格的合理回归。最近看胡锦涛的讲话,他讲到要更加积极的就业政策,努力的实现社会的就业更加充分,温家宝讲话讲到了本届政府一定要善始善终,从这些东西来看,我想还是有一个结论,什么
政策的松动力度和瓶颈将来会不会出现?我觉得取决于中国经济的发展速度,取决于中国经济的基本面,现在来讲我觉得还是很难判断的。这里来讲中央政策我们判断目前仍是以维持这个政策为主,核心的限购,比如二套房,这里出现的一些新的动向,这是我想今天重点讲的。
自从实施限购政策以来,有芜湖、中山、合肥、上海,大概有十七个城市出台了不同的微调政策,这些很大的信号,涉及到了限购门槛,涉及到了普通住宅的标准,涉及到了公积金,涉及到了税费优惠,另外还有城市把限购具体的限制条件也加以改变,那么在这种情况下呢,我想这些东西虽然出现了,但是这都是地方政策,它不会动摇国家进行房地产调控的决心和方向。地方政府和中央政府的博弈,会贯穿到整个宏观调控的始终。
比如三四线城市的人口、房地产总投资和市场份额都不是很高,并没有出现泡沫,现在从改变国家限购政策的情况下做些微调,反映出地方政府的需求,也就是说不应该采取一刀切的办法限制干预市场。大家知道后来叫停了,我觉得这可能是一个宏观大局的问题,叫停的原因我想可能主要是怕带动更多的城市效仿,在这个阶段中央肯定是更加不允许的。到底什么时间会有微小的调整变化,还是要看房地产大的变化。
关于微调我是这么看的,肯定会出现微调,为什么呢?条就是一刀切的调控政策出台以后,肯定会出现差异性,也会出现差异性调整,第二条就是中国的地产形势也在发生巨大变化。第三条实际上我们有很多刚需是要保护。第四条国家可能下一步越来越多要动用经济手段调节,不会主要动用行政手段。第五条我觉得可能最重要的各个地方政府可能会自身进行微调,甚至于自身进行更大的调整,这个下一步是很大的问题。我想讲个问题关于整个宏观形势的判断和微调的判断。
第二个问题,有很多人提出来在宏观经济过程中,地产低迷,下降的GDP发展怎么看这个问题?今年的房地产形势肯定不好,房地产的投资也会继续下降,那么这个下降肯定会拉着宏观经济往下走,如果说房地产下降,这些链条肯定会下降。2012年的房地产投资可能不能说没有增长,但它的增长速度肯定会低于固定资产的增长速度,那么可能对于开发资金紧张,新开工拿地等等,都会有一系列的影响,在这种情况下呢,我想对于GDP影响是肯定的。
国家的新增目标往下调,从8调到7.5,31个省市也在调,意味着什么呢?我想可能国家也很明白,淡化单纯GDP的指标,对于下滑或者对于GDP下拽速度国家也不是很清晰,我个人不完全赞成中国经济不确定性是房地产,真实的需求还是存在的,城镇化的进程还是在继续加速,另外就是经济下滑的因素还有很多,比如出口,比如投资,比如资金市场等等,所以说还不能完全说影响中国整个宏观经济发展,GDP的影响。
第三个问题,2012年房地产投资增长肯定是下降趋势,新增的开工面积,土地市场可能都会下降,那么保障房新开工的规模也会降低,这都使地产行业投资的增速下滑比较大,这个来讲我想讲一个什么样的观点呢,就是中国的房地产业的增长,我们不能单纯的依靠保障房,而保障房只占一部分,我们还是应该把保障房和商品房一起形成的新商品供求体系完善。
去年九月,商品房新开工已经开始下降比较大了,加上保障房总的销售面积略有增长,2011年的新开工面积是19亿平方米,同比增长6.2%,但扣除保障房,下降了17%,我的看法中国未来十五年过程中,房地产肯定是很大很好的行业,但是它的黄金时代已经过去了,还是不是中国的支柱产业,它下一步到底是什么新的定义,这是要进一步完善之的。实际上大力发展商品房和保障房的建议,是朱镕基在98年就已经提出来的,关键是这涉及到重大的发展模式模型的问题。
第四个问题就是信贷政策,适度宽松有望激发刚需,我想这个情况还会出现,我的感觉是这样,虽然没有对于房地产开发企业直接增加,但是对其他产业链的放松,对房地产也会产生很大的影响,具体我想保证金率还会继续下降,但是减息可能比较难,今年整个资金形势应该是好于去年。
第五个问题是关于市场的走势,我简单的给大家说一说,就是我们的判断三到八月份17%,在这个时期过去以后,应该会有新的变化,对于一线城市,投资比较大的城市,市场低迷情况可能会延续的时间长一点,其他城市,特别是有一些投资比较小的城市,或者城市价值比较高的城市,它的市场状态可能会好一些,不会有更大的问题。
最后我简单说说我们做的,我想大家不要再去猜测到底什么时间才能有重大调整,应该想办法从企业自身来做工作,我们在08年以后,实际上我们可以转型,依靠基础设施,土地的经营,三个产业的优势协同发展,包括我们做的产业加地产,资源加地产,现在我们基本上有五个层次的地产,具体的就不说了。我们主要考虑到资金的使用,所以我们现在做了首创的华夏基金,正在做首创的国华基金,还做一些基建的基因。开展一些多元化的投资渠道,我们的观点在这种情况下,主要还是企业自身怎么能够转型,怎么能够更好的利用国内国际政策,怎么能够更好的把自己的业务链整合的更好。我的判断在这个阶段肯定还是比较低迷的,但是在五六月份的时候会有新的增长,对于我们来讲每个企业都是面临一样的宏观环境政策,如果我们在这种情况下不能进行创新,进行商业模式的改革,我们不能很好的实施自己的调整战略,可能就会出现问题,所以我们提出来人有我优,人无我有。
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