[摘要] 和记黄埔旗下的北京楼盘御翠尚涉嫌违规事件仍在发酵。继被曝出收取每笔10万元诚意金后，近日有业内人士称，该楼盘开发商和记黄埔地产（北京朝阳）有限公司（以下简称和记黄埔）存在变相囤地和打“限墅令”擦边球的嫌疑。
和记黄埔旗下的北京楼盘御翠尚府涉嫌违规事件仍在发酵。继被曝出收取每笔10万元诚意金后，近日有业内人士称，该楼盘开发商和记黄埔地产（北京朝阳）有限公司（以下简称和记黄埔）存在变相囤地和打“限墅令”擦边球的嫌疑。
该业内人士表示，和记黄埔在开发姚家园地块时，通过慢开发，曲线囤地近6年。期间，土地已超5.6倍。而在一期的产品开发上，其中的别墅产品还存在打“限墅令”擦边球的嫌疑。
《每日经济新闻》记者就此事联系和记黄埔相关人员，但截至记者发稿时，尚未收到对方的回应。
拿地已十余年
《每日经济新闻》记者实地调查后发现，正在销售中的御翠尚府，楼盘所在地块名叫姚家园地块，早在2001年时和记黄埔便以约7亿元拿下。
2010年国土部出炉的1457宗闲置土地“黑名单”显示，和记黄埔抢在2004年“831土地大限”的最后一天，即2004年8月31日，与北京市相关部门就姚家园地块签订了合同，并约定该地块的开工时间为2005年2月27日，约定竣工时间为2006年10月31日。该项目正在销售中的二期，推广名为御翠尚府，宣传页面上的入住时间为2013年4月。记者在施工现场采访时，御翠尚府还未完工。据御翠尚府工作人员介绍，预计封顶时间在今年盛夏或下半年。
如果以合同约定的竣工时间（2006年10月31日）为基准，即使御翠尚府在今年夏天或下半年能封顶，由此计算和记黄埔也囤地近6年。
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据业内人士介绍，2003年姚家园地块曾两度传出动工的消息，但后来皆不了了之，直到2005年6月才动工，并于当年11月开盘销售。
对此，一位业内人士分析说，2005年入市的安排，是和记黄埔的一种战略布局。首先，2005年7月北京市国土资源局、北京市发改委联合颁布的《北京市2005年度土地供应计划安排评价标准(试行)》规定：“中央商务区新增的酒店、高档公寓、高档写字楼、商业设施、物流中心项目用地”将被限制供应。而处于北京泛CBD区域的姚家园地块，高端住宅的定位，使其稀缺性价值进一步体现，这在2005年之前是不存在的；其次，2005年伴随和记黄埔姚家园地块周边的华纺易城[消息 价格 户型 点评]、国美城[消息 价格 户型 点评]、星河湾[简介 动态]等楼盘的相继上市，催热了姚家园地块所在的朝青板块楼市，姚家园地块的动工及上市，算是正逢其时。
在《每日经济新闻》记者的采访中，不少业内人士指出，2001年和记黄埔拿下姚家园地块的费用为约7亿元，地块总建筑面积约40万平方米。以此计算，姚家园地块楼面价约1750元/平方米。而公开资料显示，于2005年开盘销售的姚家园地块一期项目，推广名为逸翠园，合计共760套商品房入市，最终的成交均价为9230元/平方米。这表明，姚家园地块一期的成交均价为楼面价的近5.27倍，利润相当可观。
姚家园地块二期即御翠尚府仍然采取慢开发的方式，竣工时间一再延后。记者注意到，在2005年姚家园地块一期动工前后，时任和记黄埔地产北京分公司副总经理宋扬公开向媒体透露，整个项目规划分为二至三期发展，计划在2007年全面完工。然而目前该项目二期仍未完工封顶。
采用分期缓慢开发模式
一位不愿意具名的业内人士向《每日经济新闻》记者介绍说，目前业内存在四个公认的囤地标准：一、最典型的就是囤而不建，致使地块光着屁股晒太阳；二、仅拿出地块中的一小部分土地进行开发，抄热项目，放缓销售节奏，致使大部分土地仍处于闲置状态，从而坐地生财；三、拿地后，通过时间跨度较大的分期开发模式，变相囤地；四、预售证发放后，捂盘不卖，类似囤房实质与囤地无异。综合来看，姚家园地块的开发，就采取了第三种分期缓慢开发模式，以达到变相囤地的目的。
通过分期开发，和记黄埔的利润成倍增长。北京住建委官网网签系统上的数据显示，截至2月27日，目前在售的二期御翠尚府，已成交的269套房源成交均价为28358元/平方米，为一期760套商品房最终成交均价9230元/平方米的约3倍，而地块的楼面价仍为近1750元/平方米，因此成交均价与楼面价的倍数，上升至目前的约16.2倍。
囤地带来的溢价，同样可以从地块的上得到体现。《每日经济新闻》记者调查发现，北京政府官网首都之窗上，一份名为《北京市国土资源局朝阳分局关于和记黄埔地产（北京朝阳）有限公司有偿国有土地使用权抵押设定登记》的抵押资料显示，2010年初，姚家园地块的项目公司和记黄埔地产（北京朝阳）有限公司将姚家园地块中的姚家园东里4号院、5号院，合计土地抵押面积为57152平方米，抵押给建行北京鼎昆支行，抵押期限为2010年1月15日至2013年1月14日。当时这批抵押地块的市场评估价值为56156.9万元，而2010年初，被抵押地块的市场评估值已冲高至约9826元/平方米，为2001年和记黄埔拿地时的楼面价约1750元/平方米的近5.6倍。
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