[摘要] 根据华商楼市通指数研究院数据显示： 9月西安商品房共成交了8478套，环比8月下跌8.38%，同比下跌32.87%。 毋庸置疑，2011年的金九银十只能说是“铜九铁十”。 楼市观望气氛浓厚，购房者普遍看跌。
（来源：华商报）2011年2月25日，西安市政府下发了《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，对居民家庭住房限购以及二套房贷等问题进行了明确规范。从此，西安正式进入了“限购时代”。
2012年2月，西安市“限购令”执行将满一年。这一年，打破了房地产行业在史上只涨不跌的传奇;这一年，行业集体反思并渐成共识，房地产的暴利时代已经一去不复返，多元化开发、精细化运作、加强产品创新、重视服务增值等理念将成为重点;这一年，让人们逐渐相信此轮调控不同以往，其目的是将房地产引向健康平稳发展的长效机制中。然而，在这短短的一年时间里，西安楼市却发生了很大的变化。
限购后的楼市成交：从恐慌性购房到集体观望
限购令执行之后，市场的成交量呈现一个先跌后涨再跌的波动情况，随后就是急剧萎缩，整个一季度成交就跌入谷底。毫无疑问，成交量大幅萎缩是因为调控政策的出台。记者分析认为，因调控基调趋严，使得人们对房地产市场预期降低，从而导致市场潜在购房需求普遍受挫。二季度虽然随着供应放量，成交量有所回升，但是到了三四季度，限购令的未放松，让购房者再度陷入观望。这一态势使得西安楼市的成交再次开始下行。
根据华商楼市通指数研究院数据显示：9月西安商品房共成交了8478套，环比8月下跌8.38%，同比下跌32.87%。毋庸置疑，2011年的金九银十只能说是“铜九铁十”。楼市观望气氛浓厚，购房者普遍看跌。
限购后的西安房价：从量跌价升到普遍降价
虽说限购令出台后，成交量受到了很大的影响，但二三季度房价并未出现实质上的下降，而是表现在送面积、送装修、送家电等手段，利用变相降价吸引购房者。 》》延伸阅读：每日谈：西安限购令未设取消期限 各大阵营如何接招渡难关
可是，在经过“铜九铁十”后，西安楼市处在一个“量跌价升”“有价无市”的情况中，僵持了大半年后，价格终于开始松动，折扣优惠也渐渐加大。直到御锦城公开降价30%，打出4880元/平米的售价后，不少楼盘才跟疯降价，使得价格出现了明显的松动。
限购后的开发商：僵持一年另谋出路
限购令的一年是开发商与购房者相博弈的一年，房地产开发商面临成交量持续下跌、银行银根紧缩、资金链短缺、融资困难的各种问题。一些大的企业虽然综合实力比较雄厚，但是对于市场的萎缩也需要面对现实，调整销售策略，进行促销。
据建祥物业代理有限公司总经理、知名地产分析人士李连源先生分析：“根据一月份得市场调查显示，西安市目前有70%的购房者属于刚需族，有五成以上的购房者能接受的价格在4000—5000之间，次需求的购房者能接受的价格在5000—6000之间，这样的数据说明目前市场上6750元/平米的均价与老百姓购买价还是有一定的差距，在市场已经发出降价的呼声后，很多没有竞争力的中低端产品只有降价才能生存。”
“例如，2011年12月，高新林隐天下的高层物业打出了4860元/平米的起价，实际考察后发现成交价基本都在5000元/平米，开盘当天几乎全部售完，由此我们可以看出，产品顺应了市场的需求，且及时的调整价格，销售都是很可观的。所以，在2012年开发商更多的应该思考该如何在顺应市场的需求下求自保。”
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（来源：陕西日报）从去年底广东佛山放松限购政策到今年芜湖补贴首次置业者以及上周上海外地户籍居民持长期居住证满三年，可享受上海本地户籍居民的同等购房资质等，最近一段时间，各地方楼市政策频现“微调”声音。这引发了众多业内人士的讨论，先前以佛山、芜湖为代表的三四线城市，之前也未执行限购、限价等楼市调控政策，并非是楼市调控的重点城市，还不具备代表意义。但上海作为楼市调控的重点城市，此举让人颇感意外。
佛山放松限购政策当天被叫停，芜湖市新政在发布后的第三天戛然而止，同三四线城市微调的命运相同，就在2月28日晚间，上海市房管局官方网紧急下文，叫停相关政策。
西安楼市调控政策还将继续
上周，西安版限购令就已执行满一周年，那么，西安市在限购令执行一年之后是否继续还是会有局部微调的可能存在?记者向西安市房管局相关部门的负责人询问了限购令的情况，“实际上，西安的‘限购令’并没有明确设置为一年的期限，所以也就不存在‘取消’一说，在目前国家调控的大背景下，西安限购的相关政策还将继续。”而对于是否存在微调的可能性，这位负责人并没有任何表态。
纵观西安楼市，今年2月份以来，销售量呈现出上涨态势，大量的刚需购房者入市成为新局面，似乎西安市场并未受限购政策影响太大，但实际上，不能简单地以目前的状况来判断。西安万人购房团团长李连源表示，“就目前而言，各地已有17城市对区域限购实施微调，仔细观察后可以肯定，都是再没有触及限购‘红线’的可控范畴，所以不必担心。西安不是微不微调的问题，是购买力旺盛‘子弹’不足的问题，是大宗普通产品扎堆问题，你不降价他不‘上钩’!而对性价比较高项目而言依然有‘小阳春’可期待。”
西安楼市微调众说纷纭
其实，房地产调控一直以来都是“东部生病，西部吃药”。根据合富辉煌的统计数据，2011年西安市土地储备量充足，但主场取开发用地日益稀缺，土地供应区域逐渐向外围转移;西安商品房市场在政策密集调控下，整体市场呈量跌价升之势。西安的限购政策是否需要局部进行微调呢?
陕西省房地产研究会会长王圣学表示，西安的房价不会像一线城市那样大幅度降价，从房价构成看，所谓的泡沫并不大，而与此同时一再上涨的人工成本、建筑成本也会使西安的房价没有多少下降的空间。从长期看，西安楼市还是稳定健康的。
东泰投资总监杨天默表示，“楼市调控政策是否微调，其实归根结底还是药方的问题。药也要分个男女老幼，对症下药。西安市场充其量就是个小感冒，与其吃药解病，倒不如多活动活动腰脚、强身健体来得有效。”
与此同时也有与之不同的声音，光魔机构总经理游勇告诉记者:“微调是一定的，金融微调已经开始也必将持续，限购政策微调是迟早的事。年初温总理同时提保障房与普通商品房加大供给，其实已经说得很明白了，一刀切的政策必将让位于细分化的政策，根据西安的实际情况一旦微调步子应该比北上广要大得多!”
对首套房与首改房在房贷与限购上全面放松。对投资类房产有条件放松，对其执行限价政策。降低配套费、管网初装费等费用。对低收入人群按人头数发放租房补贴等都将是微调的可能方向。
亚太城市发展研究会房地产分会副秘书长、全经联理事全经联研究员夏强也认为，目前西安的限购令存在微调的可能，只是可能会滞后些。中央政府应该对各地的对策——稀释限购——既容忍又严管，就像冬天的刺猬，保持距离保证暖和!对于西安调控政策调整的方向，他认为购买人资格。购买区域、特殊补贴将成为重点。
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