[摘要] 楼市寒冬让房地产企业陷入“滞销”的窘境，存货激增、负债攀升、融资受限促使房企加速“降价跑量”。
楼市寒冬让房地产企业陷入“滞销”的窘境，存货激增、负债攀升、融资受限促使房企加速“降价跑量”。
据记者统计，截至27日，按照申万一级指数分类，沪深两市已有52家A股房地产上市公司披露2011年年报，剔除ST公司和不可比因素后，48家A股上市房企2011年末的存货合计高达5906.74亿元，同比增长45.8%。以去年的开发和销售进度计算，48家房企目前存货的消化周期达4.62年。
进入2012年，房企争相启动大范围降价促销活动。业内人士指出，今年“降价跑量”、快速周转将是多数房企坚定不移的策略，但由于房企整体的现金状况正在好转，预计房价继续下降的空间不会太大。
存货周转延长9个月
统计数据显示，2011年，48家A股上市房企实现营业收入合计2233.95亿元，同比增长26.4%；营业成本1286.34亿元，同比增长22.2%；A股房企的整体营业利润率有所提升。但由于存货激增，各房企的存货消化周期大幅延长。
按房企存货和营业成本计算，2011年末48家A股房企整体存货的消化周期达到4.62年，而2010年末，这些房企整体存货的消化周期为3.84年。这意味着，2011年末A股房企的存货周转天数同比足足延长了9个多月。 》》延伸阅读：一线城市受限购影响大 房企加快布局二三线城市
48家A股房企中，有14家房企2011年末的存货同比增幅超过30%，有7家房企的存货同比增幅超过50%。其中，万科A以750.02亿元的存货值增幅位居A股榜首。去年底，万科的各类存货中，已完工开发产品72.4亿元，占比3.5%；在建开发产品1380亿元，占比66.2%；拟开发产品629.9亿元，占比30.2%。同期，万科的存货周转天数已达1442天，同比增加105天。
对于市场走势，万科指出，公司重点关注的14个城市(深圳、广州、东莞、佛山、上海、苏州、无锡、杭州、南京、北京、天津、沈阳、成都、武汉)，继2010年成交面积同比下降29.6%之后，2011年继续下降19.2%。14个城市2011年第二、三、四季度的住宅批准预售面积相对季度分别增长77.5%、100.3%和86.4%，但成交面积分别下降15.8%、10.2%和15.9%。由于新增供应增加而市场成交下滑，存货规模持续上升，去存货周期不断延长。
招商地产的存货压力也不小。2011年末，公司存货达514.4亿元，同比增长33%。招商地产判断，由于过去两年商品房开工量大，2012年下半年市场供应或将攀上新高点，商品住宅库存积压、供大于求的风险仍然很大。
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“降价跑量”将延续
从2011年三季度开始，为加快销售，在一批有影响力的企业带动下，打折促销开始成为行业内的普遍情况。各地房价上涨的趋势受到遏制，房价松动和回落的城市数量日益增多。房企普遍认为，未来一段时期，房地产行业的整体环境依然不容乐观，降价跑量、快速周转的市场策略将延续。
万科副总裁毛大庆表示，2012年一季度，万科在北京不会拿地，公司将致力于减少库存。首创置业财务总监罗俊也表示，加大现有库存项目的销售，希望尽快把库存项目清理掉，拿现金换来更好的资源，这是公司长期发展过程中非常重要的战略。
保利地产虽然尚未公布年报，但前两年激进拿地令公司存货压力巨大。2012年伊始，保利地产就在的40多个主要城市进行联合促销，展开大手笔的降价行动，总共涉及100多个在售项目2万余套房源。
业内人指出，在2009年-2010年房地产业的火爆期，不少房地产企业均大规模拿地扩张，致使库存量位居历史高位；今年，去库存将成为这些房企的首要任务。3月以来，首套房贷呈现宽松态势，房地产市场迎来今年销售的窗口期，因此多数房企都将抓住机会快速出货。
现金状况整体好转
多数房企积极降价促销已取得阶段性成果。统计显示，48家房企2011年预收账款合计达2142.24亿元，同比增长41.5%，与2011年的整体营业收入相当。这表明，A股房企今年的结算业绩已有保障。同时，48家房企的经营性现金流趋于好转。
数据显示，48家房企2011年经营活动产生的现金流量净额合计为-150.18亿元；而2010年，这些房企经营活动产生的现金流量净额合计为-304.51亿元。48家房企中有26家房企的经营性现金流出现好转，占比过半。陆家嘴2011年经营活动产生的现金流量净额为17.69亿元，而2010年公司该指标为-19.07亿元。公司经营性现金流好转，主要原因是去年销售商品、提供劳务收到的现金大幅增加。2011年，陆家嘴销售商品、提供劳务收到的现金为54.57亿元，同比增长2.72倍。
2011年，48家房企的整体负债率变化平稳。数据显示，剔除预收账款后，48家房企的整体负债率为48.5%，而2010年，这一指标为47.9%。2011年，48家房企中有16家负债率同比下降，有28家房企的负债率增幅在0.1个百分点以内。
以万科为例，截至2011年末，公司的净负债率为23.8%，剔除预收账款后，公司其他负债占总资产的比例为39.6%，相比2010年底的40.2%有所降低。公司有息负债占全部负债的比例仅22.1%，且有息负债中，长期有息负债的比例为53.2%。公司持有货币资金342.4亿元，远高于短期借款和一年内到期的长期借款总额235.7亿元。
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在价格见顶并大幅回落五年后，美国房地产市场近期已呈现底部企稳的迹象。
全美地产经纪商协会（NAR）26日发布的数据显示，尽管美国2月二手房签约销售指数（季调后）环比小幅下跌0.5%，但同比仍大幅上升9.2%。
美国二手房销量创五年来开局表现，市场对全美房价趋稳并将回升的预期日益强烈，进一步推升了销售表现。
分析人士认为，美国房市基本已经走出低谷，但由于各地区表现仍冷热不均，影子库存压力犹在，预计本轮复苏将漫长且温和。
在经历了2007年至2009年的直线式下滑和2009年至2011年的低位盘整后，近期美国房地产市场呈现出越来越多的好转迹象。
美国商务部23日公布的数据显示，2月份美国新房销量环比下降1.6%至年化31.3万套，但同比大幅增长11.4%。同时新房销售价格中值环比上涨8.3%，达到每套23.37万美元的8个月高点，同比涨幅也达到6.2%。
此前的21日美国全球房地产经纪人协会公布的数据显示，2月份美国二手房销量环比下降0.9%至年化459万套，但1月份销售量数据从年化457万套向上修正至463万套，为2010年5月以来水平。综合来看，今年前两个月的全美二手房销量创下2007年以来开局表现。同时2月份二手房售价中值出现2010年11月以来的首次同比上涨。二手房销售占美国整个房地产销量的九成以上。
此外具有领先意义的房屋开工数据显示，2月份美国经季调后新房开工量环比下降1.1%至69.8万套，但同比上升9.91%，2月营建许可量升至71.7万套的三年半以来水平。
事实上自去年下半年以来，美国房市就一直呈现出趋稳巩固的态势。去年第三季度新屋销量率先走出低谷，新屋和二手房库存量均显著回落。分析人士认为，在就业市场回暖、居民收入增长以及抵押贷款利率维持在历史低位等利好因素作用下，住房市场将进一步得到巩固。
野村证券研究报告认为，过去6个月房屋开工数量同比增幅均达到两位数，预计2012年总开工量将达到69.3万套，较2011年增长13.4%。住房投资对2012年美国国内生产总值（GDP）增长将贡献0.2个百分点。
道明证券认为，美国房市将在2012年对经济增长带来正面贡献，不但有助于经济前景改善，同时将提振就业。尽管房屋开工量和在建量仍然维持在历史低位，但考虑到库存下降，美国家庭组成出现变化，近期数据为房市走上正确方向提供了进一步佐证。预计美国住房市场销售的活跃将带动房价在6个月后企稳，但市场完全恢复还有待时日。
仍面临多重挑战
在崩盘五年后，美国房地产市场终于迎来复苏曙光，但业内人士对本轮复苏仍然存在多重忧虑。一方面，大量止赎房屋的存在仍是短期内难以消化的难题，另一方面，对于部分购房者而言银行信贷标准仍然严格。此外租赁市场升温也给房屋销售带来竞争压力。
数据提供商CoreLogic的数据显示，美国在售住房中有一半来自止赎房产。预计截至今年1月底，住房市场影子库存的数量约为160万套，较去年同期180万套的水平已经有所下降。
但有业内人士分析称，因去年年末假日期间止赎工作暂停，以及有关贷款商止赎工作疏漏的法律诉讼程序搁浅，美国房屋止赎数量有所下降。随着这些进程重启，庞大的止赎房屋库存将继续对市场形成重压。新一波止赎潮可能在2012年上半年影响房地产市场，导致部分市场的房价进一步下跌。
统计显示，自2006年4月触及峰值至今，标普/凯斯席勒20个城市综合房价指数已经下跌34%。经通胀调整后的当前房价已经跌回至2000年1月的水平。穆迪报告称，美国房市触顶至今累计蒸发的市值达到7.4万亿美元。
野村证券认为，较低的价格和抵押贷款利率为潜在购房者提供了动力，同时改善的劳动力市场进一步增强消费者信心。但对市场持续复苏至关重要的仍是稳定的价格，只有购房者对房价稳定的预期巩固，住房销售才能继续增长。
对房价前景，目前业内仍存在分歧。美国房地产数据提供商Zillow公司21日公布的调查显示，经济学家预计美国房价将在今年下滑0.7%，2013年开始回升。Zillow首席经济学家汉福瑞指出，美国各地区市场情况有所不同，一些地区价格已经触底，另一些仍面临供应过剩的情况，但整体来看止赎房产和负资产状态将继续推低大部分地区的房价。
美银美林认为，经济走强及政府政策的扶助将带动房价今年触底，但如果政策或者宏观经济情况变化，未来房市的前景可能很轻易改变。一旦美国经济在2012年下半年再度陷入疲弱，房地产销售预计将下滑，价格将继续下跌。而即便今年能够成功筑底，市场完全恢复也需要数年时间，“房市正在康复，但远谈不上强劲复苏”。
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