[摘要] 2012年房地产信托将迎来集中兑付期，全年还本付息规模超过千亿元。在销售低迷、资金捉襟见肘的当下，“力保融资”、“持币过冬”成为开发商的无奈选择。随着银行加大房地产开发贷款的风险控制，房企转而谋求其他融资渠道，借新还旧、股东担保、变卖股权等筹资手段迭出。
融资成本居高难下
银行严控房地产开发贷款使得众多开发商筹划其他渠道，借新还旧、股东担保、变卖股权等方式悄然兴起。不过，因为资金紧缩，开发商融资成本居高难下。
尽管即将迎来信托集中兑付，但仍有不少开发商坚持取道信托融资、借新还旧。即便是一向资金较为充裕的万科，在今年一季度也频频出手进行信托融资。其中，2月25日至3月3日，万科融资超过40亿元，其中，向华润深国投信托有限公司申请的借款就达30亿元。继2011年多次通过信托贷款补血后，首开股份在3月也向平安信托和建信信托分别申请总额不超过20亿元和5亿元的信托贷款，利率不超过13%。
大股东们对房企的融资支持也是“不遗余力”。通过委托贷款、股东担保方式融资的房企不在少数。华侨城A近期表示，公司2012-2013年度拟向控股股东华侨城集团公司申请在现有委托贷款134.8亿元规模下再新增不高于80亿元的委托贷款额度。华丽家族四位关联人则将以免息形式共计出借给公司现金5亿元，借期最长不超过1年。今年1月，首开股份的控股股东首开集团将持有的公司19.94%股权质押给北京国有资本经营管理中心，为公司10亿元委托贷款提供股权质押担保。
不仅如此，各家房企还积极拓展境外再融资，尤其是在港上市的房企近期配股、债权融资格外活跃。2月底，碧桂园与高盛、摩根大通等订立配售及认购协议，扣除有关开支与后认购的所得款项净额约为21.4亿港元。
除了借助各种融资工具“大手笔”融资外，一些企业甚至“断腕求生”，出售项目股权缓解资金紧张。其中，最为典型的是绿城。自去年底出售多项资产后，今年初公司又宣布出售无锡绿城湖滨置业有限公司51%股权，售价5100万元。据计算，绿城通过出售多个股权获得对价接近3亿元，再加上此前出售“外滩地王”10%股权获利10.4亿元，绿城近期已回笼资金13亿元。
值得注意的是，房企融资成本在悄然攀升。以万科为例，公司在2010年初签订的信托借款合同利率约为6.65%，而2011年签订的信托借款利率已升至11%以上。
融资成本上升对房企利润的影响从已披露的年报中可见一斑。数据显示，截至3月28日，披露2011年年报的58家房企的财务费用达到45.45亿元，同比增长了21.64%，而这些公司2011年的营业收入增幅仅为18.64%。荣盛发展2011年的财务费用同比增幅达到174.68%。公司直言，银行政策日趋偏紧，公司取得项目开发贷款和按揭贷款难度和成本都有不同程度的增加，导致公司财务费用有所上升。
“如果能够获得银行中长期开发贷款、抵押贷款的话，开发商肯定会通过这种渠道融资。相比之下，信托和PE融资的成本要高很多。”一位中小型房企内部人士透露，去年底有些房企融资利率甚至超过20%。“这么高的融资成本短时间能够承受，但长期来看，企业压力很大。”
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