[摘要] 清明节假期期间，北京、上海、深圳、广州等一线城市楼市成交活跃，延续3月以来成交回升的态势，刚性需求依然是市场需求主力，中低价位楼盘出现热销甚至提价。不过，业内人士表示，随着刚需陆续释放，如果开发商优惠促销减少，未来楼市成交量能否继续活跃仍存在疑问。
清明节假期期间，北京、上海、深圳、广州等一线城市楼市成交活跃，延续3月以来成交回升的态势，刚性需求依然是市场需求主力，中低价位楼盘出现热销甚至提价。不过，业内人士表示，随着刚需陆续释放，如果开发商优惠促销减少，未来楼市成交量能否继续活跃仍存在疑问。在楼市调控政策不放松的背景下，开发商主动降价，推动房价回归到合理价位才是市场真正回暖的“强心剂”。
促销推动成交回升
在房贷有所松动、刚需集中释放的情况下，3月上海楼市迎来“小阳春”，3月上海新房成交量达到79.89万平方米，环比增长98.15%，同比上涨94.70%，而上一次成交面积超过80万平方米还要追溯到2011年5月。3月上海新房成交均价也有所上扬，成交均价为22138元/平方米，环比上涨11.67%，同比上涨5.19%。
佑威机构执行董事黄志坚表示，3月楼市复苏态势比业内预想的好。德佑地产市场部认为，随着3月上海新房成交逐渐回升，许多项目也从降价打折回到原价，甚至价格较之前略微上涨，导致3月成交均价比2月成交均价有所上涨。
北京住宅市场也出现回升态势，北京住建委网站数据显示，3月北京新建住宅签约套数为8085套，其中，剔除保障房后成交量为6655套。这一成交量较前两个月有明显上涨，环比上涨46.6%。不过，今年一季度北京新建住宅网签套数为18072套，这一数值创近4年来的值。
低价项目成交占据北京楼市的主流，今年一季度成交前20的住宅项目均价仅为14741元/平方米，低于全市成交均价18626元/平方米。在20个热点项目中，19个项目为郊区项目。
3月广州楼市也呈现价跌量增的格局，广州十区二县市新房成交套数为6912套，环比上涨55.1%，同比上涨44.6%；均价为11164元/平方米，环比下降0.7%，同比下降1.1%。
深圳3月新房成交3285套，环比上涨70.12%；成交均价为17420元/平方米，环比上涨3.36%。二手住宅成交3559套，环比上涨128.58%，成交均价17349元/平方米，环比上涨1.60%。
深圳中原地产副总经理贺晓丽表示，连续回升的成交量表明，部分深圳购房者已经停止观望，决定出手。
房价下行概率仍大
对于3月一线楼市成交回升，房地产业内的观点却出现一些分歧。中国证券报记者走访多家开发商了解到，部分开发商认为政策已见底，市场最坏时间已经过去，对未来走势较为乐观；而部分开发商观察到随着“两会”上政府强调对楼市调控不放松，3月下旬的销售情况已不如上半月，市场有重新降温的迹象。
对市场走势看法的分歧也体现在各地楼市。一些之前大幅优惠的上海楼盘悄悄上调价格，取消优惠。某房产数据中心统计显示，3月成交均价相比2月成交均价有所上涨(涨幅超过1%)的项目有43个，成交均价有所下跌的有32个(跌幅超过1%)，与2月相比，涨价盘明显增加14个。之前降价打折较多的楼盘，纷纷跃居涨价排行榜前列。另据相关机构预测，4月沪上预计有253个项目有折扣优惠，相比3月减少23个。
不过，也有上海开发商告诉中国证券报记者，“最近看房的人比3月上旬减少较多。两会结束后，观望氛围又浓起来，许多之前有意向的客户又重新看跌楼市。”
北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，两会之后，房地产调控政策明确不放松，房企“硬扛”的侥幸心理破灭。另外，楼市库存压力以及愈发强烈的信托兑付压力或迫使房地产开发企业降价促销。因此，预计在6至12个月内，房价还有10%至20%的下调空间，而部分已经降价到位的项目也将逐渐获得市场认可。预计未来将有更多的房企推行“降价换量”策略，房价或真正进入实质降价阶段。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，随着4月楼市新开盘量的增加以及降价促销力度的加大，房价还将进一步回落。同时，8.5折的首套房贷优惠利率有望进一步普及，越来越多的普通购房人将享受到优惠的贷款利率。市场上依然存在大量的首次置业需求，预计4月北京住宅市场仍有望延续春节以来的回暖势头。
贺晓丽认为，深圳房价没有上涨空间。4月和5月新取得预售证的楼盘将增多，价格是开发商销售的最重要手段，在刚需有限的情况下，深圳的房价没有理由上涨。深圳地产业内人士也纷纷预测大批新房即将入市，在限购未放松的情况下，供大于求的局面依然不会改变，房价进一步下行仍是大概率事件。
小长假楼市活跃
清明节假期期间，上海各开发商加大销售力度。4月2日，上海成交128套商品房，其中住宅类商品房96套，成交均价24088元/平方米；4月3日，上海成交117套商品房，其中住宅类商品房68套，成交均价20027元/平方米。这一成交数据虽然较2011年和2010年同期大幅萎缩，较3月上半月日均成交量也有所下滑，但与春节期间的低迷情况相比大有改观。
在此次“小阳春”行情中，为加紧回笼资金，上海高端住宅开始加入打折降价的行列。绿地海珀旭晖所售房源推出85折优惠活动，佘山珑原部分房源推出6折优惠，佘山东郡更是进一步打出5.7折的旗号，创上海楼市优惠幅度历史新低。而之前大幅降价的中低端楼盘出现分化，部分楼盘开始提价，3月上海多达43个项目成交均价上涨。
北京楼市成交也有所回暖。北京市住建委网站公布的网签数据显示，清明节假期前两天(2012年4月2至3日)北京全市住宅(新房和二手房)网签总量为381套，同比涨幅达2.4%；相比2012年元旦假期头两天的网签量，涨幅达13.7%。
楼盘销售人员和二手房中介人员向中国证券报记者证实，清明小长假期间，北京楼市的有效需求开始活跃，且成交意愿也明显好于前几个月。根据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，与今年元旦假期相比，清明节假期期间，新增房源挂牌量上涨180.7%，有效客户需求登记量上涨94%。
深圳清明节期间并没有新盘入市，也没有开发商推出新的促销手段。4月2日新房成交100套，均价17615元/平方米，4月3日新房成交35套，均价13532元/平方米。这一成交情况较春节期间有所回暖，但与3月中上旬日均成交量相比有所下降。
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