[摘要] 中国的土地政策是投资者或自住者购买拥有50年或70年居住权的土地租赁政策。房价不过是土地使用权的转让费，政府只征收极低的购房契税，并未征收房产税。即便是在重庆与上海的房产税试点，也并非真正意义上的房产税，而类似于奢侈品税。在2011年，重庆与上海房产税试点的税收额度仅为1亿与22亿元人民币。真是杯水车薪啊！
中国的土地政策是投资者或自住者购买拥有50年或70年居住权的土地租赁政策。房价不过是土地使用权的转让费，政府只征收极低的购房契税，并未征收房产税。即便是在重庆与上海的房产税试点，也并非真正意义上的房产税，而类似于奢侈品税。在2011年，重庆与上海房产税试点的税收额度仅为1亿与22亿元人民币。真是杯水车薪啊！
就拿房产税制度较为成熟的美国来说，房产税面向全民征收。美国土地大多为国有土地，不考虑州、县和市镇等地方政府的因素，仅美国联邦政府拥有占美国国土面积的30%。美国房产税税率都由地方政府的立法机关根据当地的财政支出自己决定房产税的税率，一般在1%-3%。在美国买房，买主除了关心房价外，还关心房子所在地区的房产税税率。卖房者付房产交易日以前的房产税，买房者从房产交易日开始，支付房产税。
一般，美国出租的房子税率约为租金的30%。房产转让则要征收15%的资本得利税，以及占交易价格1%-5%的营业税。如果房子是按揭购买，还要对贷款额征收0.35%的印花税与0.002%的无形税。2009年，美国自住房估价中位数是185200美元，家庭房地产纳税额中位数是1917美元。房产税纳税额的是新泽西州，平均每个住户交纳6579美元，的是路易斯安娜州，平均每个住户交纳243美元。
房产税，实际上是房屋税和土地税的合并叫法。房屋税与承载房屋的土地所有权无关。如果土地私有，则对土地和房屋分别征税，这时就叫房产税。如果土地国有，则只对房屋征税，这时就叫房屋税。尽管我国商品房土地是国有土地，但在实际操作过程中却与私有土地并无太大区别。
众
由于土地的价格由地租决定，土地税主要是以地租为税基进行征收。因此土地税是浮动的，随土地价格增加而增加，随土地价格降低而降低。在土地税全面铺开的条件下，政府紧缩信贷，房产市场仍将保持理性，不会发生暴涨暴跌的现象。这是因为，当土地税征收后，银行无法以利息的形式获得土地租金中的任何一部分，房产价格就不会被商业银行的信贷扩张刺激上去，而土地地租也将保持稳定。此外，向土地地租征税也就是对土地本身征税，相当于资本市场上的资本利得税。这样不仅将让房产开发商的经营活动变成纯粹的建筑工程活动，而不是变成囤地倒卖的进行金融投机活动的房地产投机者。在这种情况下，房产泡沫几乎不会形成。
像在未有开征土地税时，银行利息包含了土地地租收入，而政府却通过所得税、营业税、增值税等各种苛捐杂税向创造价值的人们征税。换而言之，这种税收制度是在鼓励人们去投机，却打击了人们创造财富的积极性。在《世界金融五百年》一书中，日本经济泡沫的形成与此亦有莫大的联系，中国经济也并非特例。结果，人们的生活成本与工商企业的经营成本随之大幅提高，严重影响了中国经济发展的可持续性。
在《世界金融五百年》一书中，我们看到美国物业税制度也存在这样的漏洞，即房屋税的征收力度高于对土地税的征收力度，结果既打击了包括建筑业在内的实体经济，又刺激起金融泡沫与房产泡沫的兴起（建筑业是实体经济范畴而房地产开发则在相当大的程度属于虚拟经济范畴，两者性质具有本质上的差异）。
众所周知，地方政府很有可能会因房产泡沫的破灭而导致地方债务危机。结果，这些年来房产泡沫的好处归于以房产开发与投机为幌子的土地投机者（包括部分地方政府官员）手中，而让地方政府承担最终的损失。因此，不能让这些年来土地的利益完全纳入土地投机者的囊中。应对土地利益的税收进行追缴。就如同美国对海外资产征税政策一样，5年内脱离美国国籍者都具有追缴的权力。
通过追缴土地利益的课税，可以避免房产泡沫破灭带来的一系列严重的问题。同时还应追缴银行这些年来的地租，以此补贴高价自购房者，以防止避免出现美国次贷危机时产生的各种社会与政治动荡。换句话讲，应征收土地地租的所有增值，而不是对房屋本身征税。对房产开发商亦然。开发商只应获取应得的投资回报，而不应获取暴利。比如，由于经济发展与政府的公共设施建设使得某块土地价值暴涨，表现在土地租金的暴涨上。地租上涨的原因并非土地使用权购买者自己的投资，这样的高额利益不应归土地使用权购买者所有，而应以课税来让这些人获得公平而合理的地租回报。
要征收真正意义上的房产税尤其是土地税，需要两个必要条件——个人收入申报制度与个人信用制度。个人收入申报制度牵涉到实权官员与大商人这两个阶层的财产公开制度，而个人信用制度则牵涉到个人破产制度的建设。所谓个人破产制度，即某个人在其个人资产无法偿还自有全部债务时，通过法定程序宣布其破产并核销债务的法律制度。在裁定破产后的一定时期内，破产人只有权享受基本生活，不得进行奢侈消费和商业行为。个人破产制度起源于古罗马。在古罗马，当债务人无力清偿债务时，经两个以上债权人申请，或由债务人承诺以其全部财产供债权人分配后，裁判官则可扣押债务人的全部财产悉数变卖，公平地分配给各债主。目前，个人破产制度已经成为很多发达市场经济国家的基本民事制度。显而易见，这两个必要条件在目前的政治与社会现实中都难以实现。
由此看来，房产税尤其是土地税的征收工作极难兑现。尽管包括我们在内的很多人都在呼吁在普遍实行房产税，但根据实际情况，房产税的试点与征收工作只能是雷声大雨点小的威慑性房产调控工具。所谓威慑性意味着短期内难以实现，就像世界各核大国都不会贸然向其他国家施放核武器一样。房产税主要是土地税也只是国家调控房产市场的威慑性战略核武器，而且是一种在短期内难以实现的战略核武器，通俗地说就是纸老虎。
但是从长期可持续发展的角度看，房产税尤其是土地税乃是维护国家与各个地方上长治久安的政策工具。就拿美国来说，房产税税率与当地政府的公共服务水平存在着显著的正相关关系。换而言之，房产税税率越高的地区，其政府服务质量也明显更为。比如在房产税税率高的地区，中小学校的等级就比较高，有的地区从幼儿园到高中免学费，并为学生提供免费午餐及免费交通。
我们都知道，土地财政是一锤子买卖，无法长期维持。因此，如果房产税尤其是土地税始终不能出台，地方政府必然缺乏足够的财力维持必要的公共服务。在这种情况下，政府只能甩包袱，将给公众提供的基本公共服务扔给社会，甚至变成商人盈利的手段。短期来看，政府减轻了财政负担，维持了政府机构的财务稳健。但长期来看，那只能是一个自掘坟墓的开始。甩掉那些必要的公共服务等于自我放弃了地方政府应承担的职能，长此以往，地方政府的信誉将丧失，地方政府的权力亦将被架空。
在这方面，非洲一些国家的政府便是前车之鉴。非洲一些国家的政府由于缺乏必要的执行力，无法为公众提供必要的公开服务，只能依赖于很多西方国家政府支持的NGO（非政府组织）的援助，帮助其行使政府的基本职能，而其本身的政府权力却被架空。结果，在权力架空与官员腐败的双重打击之下，非洲很多国家的政府走马观灯，你方唱罢我登场，社会动荡，政府垮台重组，社会再次动荡，政府再次垮台重组成为常事。因此，如果房产税尤其是土地税长期停留在口头与文字上，甩包袱必然成为不得已的选择，那么未来或将不会是我们所希望那种稳定繁荣的局面了。
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昨天中午，SOHO中国[简介 动态]宣布，已与绿城[简介 动态]控股及卖方（作为卖方）订立框架协议，根据协议，SOHO中国 收购绿城广场置业全部股权和贷款所有权利及拥有权，总代价为人民币21.4亿元。这是潘石屹二度收购绿城项目，潘称绿城眼下资金困局促成了二次合作快速达成。此外，他称，眼下是北京、上海投资商业地产的时机，而从SOHO中国目前在售的商业地产项目看，商业地产购买群体已经在悄然转变，两三年前的“能源型”购房人比例在降低，购买人行业越来越分散。
公告显示，绿城广场置业为开发天山路项目的项目公司，注册资本为人民币1亿元，绿城房地产及马鞍山置业分别拥有70%及30%注册资本。该项目位于上海长宁区虹桥涉外贸易中心最核心地段，区域是上海市个涉外商务区，入驻内外资企业及机构4400多家。完成收购后，集团在上海的累计收购金额将达到人民币约255亿元。
对此次收购绿城项目，潘石屹称仅用了一个月时间，而这除了首次合作建立的信任关系外，还得益于眼下绿城确实陷入资金困局。
绿城中国17日发布的公告印证了潘的说法：绿城此次出售事项将有约人民币2亿元的。绿城中国董事会认为，绿城出售所得款项净额可加强集团现金流量及提升营运资金，以维持流动资金并预留更多财务资源。
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"质量门"的深层原因是房价下降
潘石屹近日在受访时针对当前一些房企曝出“质量门”问题表示，这表面的质量问题背后，是房价下降导致的后果。
如果房子不降价，去年买的房子是100万，今年这个房子值200万，地板上裂一点，反正赚了100万。可是如果去年买的房子是100万，今年变成50万了，买主已经亏了50万，再看地板也是裂的，墙也是裂的，就会给开发商施加压力。所以"质量门"背后深层次的原因是因为房价没有涨，甚至真正的房价在大幅度跌的情况下，这种质量问题就会凸显出来。
当然，有的房企确实是质量有问题。他表示，作为一个负责任的开发商，不管是哪个材料供应商给你供应的
二三季度房地产商将打价格战
近日，在中国资本市场高峰论坛上，国务院发展研究中心金融研究所所长巴曙松表示，在未来的二三季度内，房地产将迎来一轮价格战。
他说，与2008年6月房地产市场的硬着陆相比，政府更希望引导房地产市场软着陆。因为房地产市场终究应当是一个刚性需求占主导的市场。巴曙松分析，目前的房地产投资占到了全社会投资的1/4左右，已经很难再增加。另一方面，保障性住房也难以支撑房地产投资持续增长。而商品住宅在建规模又过大，以北京为例，目前的房地产存量大约还要销售3年6个月。
从金融层面看，2008年至2009年开工的房地产项目在今年进入还款的高峰期。今年的8月最有可能出现房价调整。大公司的资金也很紧张，未来并购的现象不会很多，开发商基本会以减价来维持现金流。
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北京商业地产已没有太多上涨空间
在刚刚落幕的中国西部产业发展高峰论坛上，知名财经评论员叶檀表示，与北京、上海等几大性核心城市相比，成都这样的区域性核心城市商业地产价值提升的空间更大。
叶檀指出，像北京这样"除了限购外所有调控措施都已无效"的一线城市，商业地产的火爆程度把售价和租金水平都推到了高位，已经没有太多继续上涨的空间，未来的投资机会更多会出现在像成都这样的"区域性核心城市"。根据专业机构的调查，目前北京中心城区商业地产的租金水平已经和纽约持平，上升空间越来越有限。
打压楼市局面挺不过明年
近日，北师大房地产研究中心主任董藩在其个人微博中对未来楼市调控的走势做出分析。他表示，持续的打压楼市已致京、沪、穗、渝财政收入负增长，深圳甚至GDP下降。此局面能撑多久？不会太久，挺过上半年挺不过下半年，咬牙挺过下半年，挺不过明年。再咬牙就牙齿崩碎、口吐鲜血了！打压楼市是为保稳定，打压过头对稳定的破坏更大，若懂得房地产需求的特殊性和产业链理论就不难理解了。
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专家建议房产税试点的扩大要明确目标
虽然房产税的征收自从去年开始就一直被监管层提及，但是有关房产税扩大试点的传闻仍然间歇性的爆出。近日市场再次传出深州、广州或成为下个试点城市，一时之间，房产税再次被推向风口浪尖。
此
前央行货币政策委员会委员李稻葵在博鳌亚洲论坛会场间隙在接受《证券日报》记者采访时表示：“房地产税试点的扩大要目标明确，是要解决地方财政的税收基础呢?还是要建立长期抑制房价增长的机制?当然，我个人非常支持改革，只是希望政府在推出试点的过程中，能给市场各方一个明确的说法，并且按照目标推出改革。”
SOHO中国有限公司董事长潘石屹也表示，现在严厉的限购政策就好比病人动手术前的一剂“麻药”，打完“麻药”之后，还需要其它政策的出台，然后尽快取消限购政策。如果开征房产税的话，可以减少房屋的空置率和防止贫富两极分化。
中国国际经济交流中心常务副理事长郑新立在博鳌最后一个主题为《2012中国房地产大变革》分论坛上表示，这个税收将会逐步得到实施。他表示，十七届三中全会关于完善社会市场体制决定里面已经明确提出将来要研究开征物业税或者叫房地产税，使物业税成为地产财政一个主要的税源，改变主要依靠土地出让金收入的局面。现在改革在一些地方已经开始进行试点，这个方向已经明确。
李稻葵表示，“实际上，房地产税试点的扩大的阻力就在于目标不明确，我相信，只要目标明确，只要合理、合法，就一定会得到支持。”
对于下一批试点城市，业界也不乏猜测，目前市场普遍认为房价较高、市场相对成熟、二手房交易活跃的一线城市和重点二线城市可能性较大。
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