[摘要] 发达国家的房产税经过多年实践和不断完善，业已形成较为成熟的征收体系和减免制度。这确保了各级政府提供税收来源，也确保了将税收有效用于公共服务的各个方面，保护了公民的纳税积极性。同时也抑制了投机，调节和稳定了房地产市场。
发达国家的房产税经过多年实践和不断完善，业已形成较为成熟的征收体系和减免制度。这确保了各级政府提供税收来源，也确保了将税收有效用于公共服务的各个方面，保护了公民的纳税积极性。同时也抑制了投机，调节和稳定了房地产市场。
■美国房产税：宽税基 少税种
美国是西方国家中房地产税制最完善的国家。作为联邦制国家，美国的税收管理体制与其政体相适应，分为联邦、州、地方三级税收管理体系。美国的房地产税，主要归于财产税项下，由地方政府征收，属于财产税的房地产税收有不动产价值税，包括住宅用土地税、经营用土地税、农用土地税、房屋税（住宅、厂房）等，均为地方税（“地方”包括县、市、学区、道路区、特别区等），因此房地产税在美国俗称“地税”。财产税立法权归州政府，州议会负责制定财产税基本法律，州政府确定税收要素；地方政府拥有税率、税目调整权和税收减免权等少量立法权。在执法权上，美国实行联邦、州、地方三级财政体制，税收执法权归地方政府。
征税原则清晰
确保执行得力
美国房地产税以“宽税基、少税种”为基本原则。宽税基，是指房产税的税基广泛，除对公共、宗教、慈善等机构的不动产实行免征外，其他不动产均需征税，以保证税收来源的稳定。少税种，是指税收的种类少，在房地产保有环节只设置财产税，避免因税种复杂而导致重复课税。经过多年实践，美国地方税务系统已经形成一套高效的税收征管程序，确保房地产税能够应收尽收。例如，有些城市规定，提早缴纳房产税的业主可享受一定的减免优惠，过期纳税的则会接到罚单，拒绝纳税则可能被没收房产。同时，房地产税还与免税优惠政策相连，比如在缴纳税率较高的个人所得税时，征税的税基将视其已缴纳的房产税而做相应的扣除减免，从而间接鼓励了房地产税的纳税行为。
在美国，没有专门针对房地产出租征收的房地产税，而是将出租房地产的收入纳入个人总收入，并征收个人所得税。其他有关的税种主要是根据房地产交易、继承与赠与以及所得，分别归在交易税、遗产赠与税和所得税项下。交易税的税率约为2％，房地产买卖时缴纳。所得税方面，个人所得税实行超额累进税率，税率为15％，税率为39.9％，房地产出租所得收入适用此税；资本利得税，依据房地产出售所获得的差价收入征收的；公司所得税实行超额累进税，税率分15％、25％、34％、35％四档，税基为房地产公司的净利润。遗产赠与税，只有房地产作为遗产和被赠与时才征收，规定超过价值60万美元的遗产和每次赠送价值超过100万美元的物品才征税。此外还有少数服务性收费项目，如土地产权登记费等，收费标准统一，数额很小。
地区差异明显
各州因地制宜
美国50个州目前都征收房地产税，只是各州和地方政府的税率不同，大约在0.6%至3%之间，以1.5%左右的税率居多。由于房地产税是由当地政府制定，税率在各个地区差异很大，即使在同一地区，不同的村、镇，税率都可能不同。即使相邻的两个村，税率都会有很大的差异。这种差异主要来自于不同学校的开支差异，学区的好坏在很大程度上决定了房屋的价值区间。一般而言，好学区的房地产税高于较差的学区。房地产税率也并非一成不变，通常是由地方政府根据每年的财政收支预算情况而定。地方政府每年都会将相应的财政收支预算和税率标准公示于众，充分体现公平透明的原则。在经济发展水平较高的地区，房地产税率相应定得较低，并且与当地经济发展形势密切相关。例如在2008年房地产经济危机中受害最严重的加利福尼亚州、佛罗里达州、内华达州和亚利桑那州房价大约下跌了55%，房地产税率分别为0.61%、0.85%、0.63%和0.57%。而几乎没有受到危机冲击的得克萨斯州，税率则保持在1.75%的水平。对很多业主而言，房地产税是他们为购买房产而承担的第二大成本，仅次于按揭贷款利息。
美国的房地产税在地方政府收入中占据重要地位，是地方政府财政收入的主要来源，同时也是平衡地方财政预算的重要手段，大约占了地方财政预算的30%。如果扣除联邦和州的转移支付收入，仅就地方政府自身收入而言，大约占近一半。虽然美国各地征税做法具体有所不同，但是为了保证不动产税的足额征收，各地方政府都拥有自己的房地产估价部门和大量专业人员，这些人员专门从事各类房地产的估价工作，对民众在本地拥有的房地产根据公平市场价格来进行定期的价值评估，然后由地方政府按照法定的税率征税。税基是房地产评估值的一定比例，各州规定不一，从20%至100%不等。税率由州和地方的民选议会根据本地财政需要制定，很多地方的估税官也是由当地民众选举的。讨论税率的时候，地方各利益集团都会积极参与。评估的办法主要有：一是资本还原法，即以房地产的预期收入（如租金收入）为基础的贴现现值的评估方法；二是公平市场价格法，即以房地产的市场销售价格为评估价；三是重置成本评估法。对个人住房仅采取第二种办法。如果业主对估价有异议，可以分级上诉：首先是地方政府的估价办公室；其次是州的仲裁委员会；最后是联邦的税务法院。
税费服务公益
形成良性循环
在房地产市场正常发展的情况下，房地税每年的涨幅并不会很大。全美房地产税的纽约州，1999到2009年房地产税平均增幅为每年5.5%。纽约长岛纳苏郡规定,辖区内住宅的纳税评估值每年涨幅不能超过6%，五年内不能超过20%。今年3月，为了扭转纽约市之外许多地方的经济下滑趋势，缓和遭受房地产高税收负担的郊区屋主所面临的经济压力，纽约州政府和州议会达成增加幅度不超过2%的地税封顶协议。另外，在2007年次贷危机后，美国一些地方政府对当地房地产的估价和税单并没有像房地产交易价格那样迅速缩水。根据美国经济分析局的资料，尽管房地产市场崩溃，各州和地方2009年征收的物业税仍然上升了3.7%，达到4218亿美元。
房地产税作为地方政府最主要的收入来源，主要用于维持当地政府开支和社会服务，比如消防、治安、司法、道路养护、社区文化中心、公园、图书馆、公立教育等。在美国，房地产税和公立教育密不可分，将近半数的房地产税用于公立中小学教育，而公立中小学近半数的经费也是出自房地产税。富裕地区房子价值高，税源丰富，因此学校经费也相对充足，而学校好又促进当地房价，形成了良性循环。但是相对贫困的地区则可能陷入一种恶性循环。近年来，在房地产税的用途上，新的趋势是加强州政府的统筹作用，比如州政府抽走部分房地产税，然后在全州范围内分配，相对贫困的学区可以争取到更多教育经费。（本报驻联合国记者 张 伟）
HOT:5.1特惠来袭！为回馈广大市民厚爱，搜房网携手星火地产举办“给力”竞拍，0元起拍，4.6折封顶！15万抢拍1房，25万抢拍2房，，不容错过。心动不如行动！
相关新闻：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
