[摘要] 某土地部门的工作人员介绍，因为土地储备贷款实际上属于地方融资平台，所以最近两年土地储备越来越难申请银行贷款。现在申请土地储备信用贷款基本不可能，必须用土地储备的土地使用权证质押。该人士透露，政府通常在推地之前会向房企询价，确定地块有人要、基本谈妥价格之后才会正式推出。
房地产信托发行大幅降温
国泰君安的研究报告指出，当前房地产信托产品兑付高峰已经到来。预计2012年、2013年房地产信托总到期规模分别为2000亿元、2200亿元，兑付高峰自2012年一季度持续至2013年下半年。
此外，房地产信托率的持续上升也预示着风险的不断积累。据用益信托工作室不完全统计，一季度房地产信托的平均率为10.22%，同比增加86基点。而近一年来，集合信托产品的率呈维持上升趋势，其中房地产信托的率又是所有产品中的。
国泰君安的研究报告同时指出，房地产信托并无系统性风险。因为在房地产企业大量破产的极端假设下，各类保障措施基本可承受房价、地价30%-50%的跌幅，保证信托资产安全；即使需信托公司以自身净资产垫付信托款，信托公司目前资本实力较强，大多可承受5个以上项目同时出现问题。当然，个别项目、个别注册资本较少、风格激进的信托公司出现流动性问题的可能依然存在。
然而，房地产信托兑付暂无系统性风险的判断并不意味着房企融资无忧。某大型信托公司的信托经理介绍，目前上海地区的住宅类房地产信托产品几乎停发，只有商业物业类的产品还能操作，但融资成本上升到20%左右。
据用益信托工作室不完全统计，2012年一季度发行的集合信托产品中，商品住宅类项目占比持续下降，发行67款共163.3亿元，数量占比为39.18%，规模占比为46.12%。与2011年相比，投向商品住宅的集合信托产品数量占比下降11个百分点，规模占比下降3个百分点。
针对房地产企业的信贷紧缩，使房地产信托产品成为不少开发商融资的生命线。2011年底净资本进入结算期，信托公司有意收缩风险资本占用较高的房地产信托产品，使房地产信托占比降至低点。今年一季度房地产信托的发行数量和发行规模随集合信托产品整体发行量的减少而继续减少。
根据用益信托工作室不完全统计，2012年一季度共发行了165款房地产信托产品（含保障房），发行规模为354.15亿元。与去年同期相比，发行数量增长-10.33%，发行规模同比下降了33.72%。与2011年四季度相比，发行数量环比下降6.78%，发行规模环比下降11.17%。从一季度的数据可以看到，房地产信托发行已经明显放缓。
融资难或提升流动性风险
“我们现在的日子还不是最难过的。”上海某大型房地产开发商的负责人表示。
上海中原地产研究咨询部总监宋会庸的结论也同样出人意料，目前的局势尚在开发商的预料之中。宋会庸指出，目前上海地区普通住宅降价的比例不足10%，降价幅度更是在5%以内。“开发商知道这次价格反弹的机会很小，不会像2008年那样。在这样的背景下，开发商一般有两个举动：不会轻易大幅度降价，第二不会借高利贷。”
机构统计数据显示，今年以来部分刚需开始进入市场，致使一些城市的成交量出现回暖。此外，除了小幅降价换来的成交量补充部分流动资本外，今年以来，标杆房企的海外融资进程正在加快，万科、中海、华润等公司动作不断。
北京中原地产研究部总监张大伟认为，开发商资金最困难的时期已经过去。相比2011年下半年的信贷收紧，在两次存款准备金下调后，整体看市场资金情况有所缓解，未来信贷政策松动仍存空间。房企正在通过多种手段拓展融资渠道，特别是近期海外融资较为活跃，这或许会使房价下调空间有所减小。
业内人士认为，目前市场对房地产行业的担心在于，开发商销售现金仍显不足，流动性风险逐渐上升，对业务经营及偿债能力造成影响。从上市房企的一季报可以看出，由于到期归还的建筑贷款、信托贷款、银行贷款等项目增多，房企现金流状况依然不乐观。如果房地产行业的资金融入仍然受限，而销售持续疲弱，将对房企履行贷款和债券等财务契约条款的能力造成压力，并进一步损害其流动性状况。
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