[摘要] “如今的上海楼市，比气温变化还要快。”面对上海楼市从3月回暖，到4月降温，再到5月反弹，上海一家房地产企业的销售总经理李耀平感叹说。尽管已在房地产行业浸淫20多年，如今楼市的风云变幻，还是让他有雾里看花的感觉。
房产开发商转型：从香港范儿到美国范儿
为什么开发商都说楼市反弹在即，却没有人“抄底”拿地？
“如今的上海楼市，比气温变化还要快。”面对上海楼市从3月回暖，到4月降温，再到5月反弹，上海一家房地产企业的销售总经理李耀平感叹说。尽管已在房地产行业浸淫20多年，如今楼市的风云变幻，还是让他有雾里看花的感觉。
“3月回暖之后，大批开发商及二手房东就转变了以价换量的态度，甚至开始涨价，4月楼市成交明显下跌说明情况还没有我们想象的那么乐观。”这让正捂盘的李耀平难免忐忑，害怕楼市回暖再生变数。
上海五一房展会的天，参展规模与参观人数都比2011年房展会时大有改观，李耀平稍微松了一口气，“虽然有8折和总价立减20万这样的优惠楼盘，但都是针对特价房源，一般都不超过10套，说明上海的开发商对后市看法基本形成一致，不愿再进一步以价换量。”
不过，他更担心开发商的过于乐观。
几天之后的统计结果不出所料：4月29日到5月1日，上海新建商品住宅成交价虽然同比上涨了13.1%，但累计成交417套、4.84万平方米，同比却分别下跌了33.7%和27.2%。
“高端一点的购房者，重新进入僵持与观望。”工行率先取消首套房8.5折优惠政策，更加剧了他的担心。
没几天，情况又发生了转机。21世纪不动产(微博)的统计数据显示，2012年5月前13天上海新建商品住宅成交34.2万平方米，较4月份同期提升48.1%。
最后大赚一笔的机会
数据显示，进入5月后，上海楼市连续2周的楼市供销比值皆低于1，即供不应求的状况再度出现。5月7日到13日的一周内，上海新建商品住宅合计成交1751套、20.1万平方米，环比分别提升34.3%、31.1%。
21世纪不动产上海区域分析师黄河滔告诉《瞭望东方周刊》，5月7日到13日，上海出现了一个内环内的新增供应项目，但实际推出房源只有7套，而且预售报价高达6万～6.8万元/平方米，而该楼盘前期房源中的二手房报价只有3.5万～4万元/平方米。
另外，这一周上海推出的10大住宅项目，全都是小体量批次，3万平米以上的新推项目仅有1个，供应低于1万平米的项目则多达5个。
“市场的反复变化面前，越来越多的开发商选择观望。”李耀平说，不过很多开发商的心态与之前有了很大的不同，“越来越多的人相信中国楼市的旧时代正在结束，在北京、上海这样的大城市的老项目，被看做最后大赚一笔的机会。”
李耀平说，中国房地产开发的旧体系，正在被一股新思潮所瓦解，而这股新思潮的核心就是：产品为王取代土地为王，房地产开发模式由香港模式向美国模式转变。
在土地为王的时代，开发商单靠拿地、囤地就能获得丰厚。土地为王时代终结的重要表现，就是土地增值不再是开发商最重要的利润来源。
推动这一转变的根本原因，是拿地成本越来越高，囤积土地的获益空间越来越低，而国家政策的监管也越来越严格。
“为什么开发商都说楼市反弹在即，却没有人‘抄底’拿地。”上海一家中型房地产公司董事长王城(化名)告诉《瞭望东方周刊》，开发商近几年一个明显感受就是“政府也变精明了。”“地方政府对土地价值的把控越来越准确，给开发商预留的空间很有限。”
2011年以来，重点城市经营性土地流标率不断走高，平均流标率为9.65%，2011年10月的土地流标率更是创下16.5%的年度新高。
K8土地网数据显示，2012年一季度，百城土地供应速度明显放缓，3月总体供应量持续下滑，再创新低。同时，住宅用地成交价格总体水平较高；二三线城市受青睐，小宗地块频出头。
上海日前成交的浦江镇120-N地块更是个典型的例子。
该地块为普通商品房用地，以1.45亿元的底价成交，折合楼板价约为8277元/平方米。在该幅地块的出让合同中，规定该地块必须在12个月内竣工。即使在规划设计方案批准后如果地上与地下建筑面积之和超过3万平方米，受让人可以申请延长竣工时间，经批准后可以将工期适当延长，但不超过24个月。
在以往的操作中，有些地块在转让中只明确开工时间，而模糊竣工时间。所以，有些开发商只打下一根桩就算作开工，从容囤地。21世纪不动产上海区域市场研究部罗寅申说，浦江镇120-N地块竣工期限措施的出现，或许正是土地市场管理所采取的新方向、新苗头。
总之，拍得浦江镇120-N地块的开发商靠囤地赚钱已经不可能了。
此外，地块所在的闵行区，还出台闵房管号文规定凡新出让土地、用于开发建设商品住宅的建设项目，均应按不低于该建设项目住宅建筑总面积5%的比例，配建共有产权保障房，郊区有条件区域的建设项目，应进一步提高配建的比例(闵行区暂定为7%)。商品住宅在预售或者出售之前，房地产开发企业应无偿将配建房源移交给区住房保障机构。这就意味着，开发商拿下地块之后，还要配建7%的经适房最终需无偿移交给政府。
“产品为王的时代已经到来。”杨红旭告诉《瞭望东方周刊》，开发商的利润将主要来自于高质量产品的附加值，而不再是土地增值。
日前举行的“2012中国地产金融创新论坛”上，住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹也表示，随着国家的房地产政策由强调经济功能转向比较强调社会功能，“过去房地产赚钱土地是最主要的。今后开发企业靠什么赚钱呢？靠专业化赚钱。”
“2009年之后拿地的开发商，在土地增值上的就已经大大减少了。所以在那之前拿地的上海开发商，更不愿意大幅降价，因为这是最后一批可以赚一笔的土地了，以后再也没有了。”李耀平说，在2009年之后拿地的开发商，并不具有很多降价空间，这是促使更早拿地开发商敢于捂盘的另一个原因。
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