[摘要] 进入6月份，北京、上海、广州、成都等城市的土地市场出现久违的高溢价率，万科、保利、恒大等多家知名房企开始全国范围内的布局拿地，曾经冷清的土地市场迎来回暖迹象。
进入6月份，北京、上海、广州、成都等城市的土地市场出现久违的高溢价率，万科、保利、恒大等多家知名房企开始范围内的布局拿地，曾经冷清的土地市场迎来回暖迹象。
高溢价率拿地频现
据中国证券报记者不完全统计，6月以来房企频频出现高溢价率拿地情况，溢价率达435％，而在5月份之前许多城市的地块频频流拍。
6月6日，上海嘉定一地块被上海万卓投资有限公司摘得，成交价为1.75亿元，折合楼板价16063元/平方米，溢价率高达435％。21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，上海土地市场上一次出现溢价率达到400％以上的成交，还要追溯到2010年2月。
6月11日，北京通州两地块成交楼面价达11800元/平方米，创出区域新高；6月13日，上海市青浦区以111％的高溢价成交一幅土地总面积为4.98万平方米，建设用地面积4.37万平方米的商业、办公地块。
6月18日，恒大地产以13.22亿元拿下广州珠江新城地块，楼面价32968元/平方米，溢价高达169％，成为广州新地王。
6月20日，成都市国土局出让三宗土地，由于竞买人数超过3家，土地出让方式由挂牌改为拍卖，最终龙湖地产以溢价77％、总价12.86亿元夺得。
北京土地储备中心公告显示，位于海淀区万柳的居住用地将于7月4日出让，目前进入挂牌报价环节，其起拍价18.66亿元，折楼面底价已达24003元/平方米，业内预计其将成为单价准地王。
6月25日，上海市规划和国土资源管理局网显示，将于近期挂牌出让位于虹桥商务区的4幅商住及办公用地，总挂牌价为26.6亿元。
不仅是一线城市，商住用地交易持续低迷的哈尔滨土地市场也出现转暖迹象。在25日举行的哈尔滨土地市场推介会上，该市共签订了包括7宗土地供应《意向性协议》，拟供应土地面积130公顷。而今年以来，哈尔滨土地交易市场一度出现“零成交”局面。
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开发商市场预期改变
此轮楼市调控以来，部分开发商几乎停止拿地。但在经历楼市降价潮之后，楼盘去库存化，并且意外收获“红五月”。由此，房企信心倍增，在资金回笼到位后开始出手“补货”，知名房企的土地储备风潮不期而至。
分析师薛建雄认为，由于土地市场刚刚经历“冰封期”，起拍价较低，这时也是抄底扩张的好时机。随着近期二三级市场成交表现逐步回暖、地方频现政策微调，部分开发商对土地市场投资的预期发生改变。
土地市场冷暖切换，似乎只在一瞬间。据国家统计局公布的数据显示，1至5月份房地产开发企业土地购置面积同比下降18.7％，而土地成交价下降10％。国家统计局数据还显示，5月末，商品房待售面积为30740万平方米，比4月末增加432万平方米，这意味着住宅销售速度仍未超过库存增加速度。
“更多的是出于政策微调以及降价双重刺激的结果，刚性需求经过一段时间积攒后，在外围利好频出的时点上得到阶段性释放，土地市场逐渐回暖也在情理之中。”一不愿具名的开发商称，上半年房企对拿地过于悲观，近期对前景判断出现乐观，这也让不少此前资金储备较充裕的企业，纷纷开始储备地块。
部分业内人士认为，目前开发商敢于大量拿地，从一个方面也印证了楼市成交逐渐回暖，并传导到土地市场。大型房企库存消化较快，急于补充土地储备。
但也有业内人士持不同意见，他们认为，土地市场短期内仍将保持低溢价率状况，这种高溢价现象不会持续很长时间。目前只是部分资金比较雄厚的房企在拿地，还不是房地产行业整体现象。因此，土地市场迎来真正的回暖还需等待一段时间。
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嘉定区推介500公顷土地 新城板块推介体量 东方早报
6月25日，浦东香格里拉酒店，2012上海市嘉定区城市发展招商推介会。会上，嘉定区一口气推出500公顷土地、500万平方米商业面积、50个功能项目。
据上海嘉定网会后发布的新闻稿，当天到场的，除了区委书记金建忠、区长马春雷等嘉定区四套班子，超过200家企业参加会议，其中上市公司70多家、大型国有企业15家、知名民营企业100多家。
据推介会介绍，此次招商推介会上推出的土地，“是对劣势企业拆违动迁整合的土地”，将根据市场需要和嘉定的实际状况逐步推出；土地使用在“符合产业导向用地的基础上兼顾环保”，重点用于创意产业、酒店服务业、总部经济、大型居住社区等。
早报记者从此次推介手册上看到，后期嘉定出让的地块主要分布于四个板块，其中位于新城板块57幅，南部板块29幅，西部板块19幅，北部板块14幅。
新城板块推介体量
此次推介会由上海市嘉定区人民政府主办，上海市嘉定区规划和土地管理局、上海嘉定新城发展有限公司承办，主题为“创新驱动，转型发展”，融合了城市规划、土地推介、楼宇招商三大主要内容。北郊湿地，嘉定新城万达商业综合体，嘉定Hyatt Place酒店及酒店公寓等10个项目在现场签约。
据介绍，此前，嘉定今年已签约工业项目114个，总额为300亿元。
此次嘉定主推的嘉定新城板块推介体量，地块共57幅，用地面积约292公顷，土地用途包括总部办公、商务办公、商业综合体、住宅等。
早报记者注意到，在此次新城板块推介的地块中，纯住宅地块为18幅。
其中，计划于2012年出让的纯住宅地块为9幅，其中包括：城固路以南，永盛路以西地块（A06-1，A06-2），该地块用地面积为8.08公顷，容积率2.0，计划于2012年第四季度出让；马陆镇42-05地块，该地块东至育英南街，南至崇慧路，西至马泾河，北至崇文路，地块用地面积为3.66公顷，容积率2.5，计划于2012年第四季度出让。
昨日有不愿具名的开发商分析，一般而言，住宅类地块面积较大，此外靠地铁较近的地块会引发较大的关注。6月份早些时候，马陆一幅宅地，就获得了不下10余家企业的关注。此次面积更大，相信吸引力更大一些。
上述人士提到的马陆地块为今年6月出让的嘉定区马陆镇28-01地块，被佳兆业（01638.HK）旗下项目公司以4.07亿元摘得，溢价率55.33%，折合楼板价为6990元/平方米。从地理位置上看，计划于2012年第四季度推出的马陆镇42-05地块和马陆镇28-01地块同属于嘉定新城板块，地理位置较为接近。
据主办方昨日透露，嘉定新城板块主要由嘉定老城、新城核心区、马陆社区等组成，其中的新城核心区未来将进一步扩大。
另一个备受瞩目的区域为南部板块，该板块包括战略定位主动承接虹桥商务区辐射，此次推介土地共29幅，用地面积约141公顷，土地用途主要为商业、酒店、商务办公和住宅等。
和新城板块相比，开发企业对于南部地块的关注度更高。有港资开发商现场表示，由于该地块和大虹桥较近，如果拿地，一定会在该区域进行考量。
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推介会未给出地块报价
从昨日的推介会来看，开发商参与意愿高涨。早报记者在现场看到，包括绿地集团、星河湾、合景泰富、塔伯曼亚洲、华人置业等在内的多家企业来现场，整个会场可用“座无虚席”形容。
绿地集团董事长张玉良昨日在推介会上说，近期嘉定新城的发展是上海的一张名片，此次来主要还是想看看有没有好的住宅地块，从此次出让的地块中看，住宅地块数量不如商办类地块，但还是有兴趣关注一下。
另一家在香港和澳门发展的开发商投资部负责人透露，他们在上海还没有项目，此次来主要是觉得嘉定推出的地块较多，来了解一下情况，如果他们的老板有兴趣会进一步洽谈。
某位不愿具名的开发商透露，很早之前嘉定的招商办就和其进行过接洽，也特别关注了后期嘉定要出让的地块，他比较感兴趣的还是纯宅地。目前除了在关注这些地块的地理位置，更感兴趣的是价格，但此次推介会上并没有给出地块的报价。据他透露，出让方在地块的定价上还没底，近期和很多家开发企业进行接洽，一方面是试探行情，另一方面则是为其后期的定价做准备。
和往年相比，开发企业虽然参与度较高，但在拿地态度上普遍较为谨慎。
某位不愿具名的港资企业透露，从他了解的情况来看，嘉定土地定价比预期要高，在这点上顾虑较大。
另有民营企业相关负责人说，此前拿过嘉定的地块，后来因为地价过高而退地，目前还是会定期关注该地区的新推项目，主要会结合容积率、出让面积，要求配建的配套，保障房，并对比周边在售项目做一个评估。由于企业今年土地储备没有新增要求，现在也是试探行情。
该人士表示，嘉定一下子推出如此大体量的地块，是在摸底，嘉定后续土地供应很大，而目前的行情下，又拿捏不准开发企业的心态和需求，因此通过这种模式，为后期推地的节奏以及定价做充分的准备。
也有国有开发商表达出一定的担忧：嘉定板块短期内供应过大，导致1-2年内产生的供应量剧增，同质化的竞争难免。此外，从近期推出的几幅地块来看，起始价格也不低，这些是导致其较为犹豫的因素。
对此，波特曼集团开发经理许汉斌昨日说，同质化竞争并不可怕，只要在产品规划时区分出产品特征和品质。许汉斌透露，可能在嘉定寻找综合体项目，集合酒店、住宅和办公于一体，项目的体量并非最重要的，关键是位置，目前还在进一步关注之中。
商务地块约占2/3
此次嘉定推出的500顷土地中，商办类地块占了差不多2/3。
有业内人士分析，打造商业氛围，需要政府主导。首先，要对区域进行精准的定位和统一的规划，诸如此前的大虹桥；紧接着，是政府出色的招商能力；最后，还要给予落地企业政策支持，比如之前的陆家嘴就是极好的案例。从这点看，嘉定政府在营造商务环境上做不错的规划。
以嘉定打造的上市企业总部集聚商务区为例，其内部共设三大功能组团：上市企业总部商务区、上市企业总部配套区和上市企业孵化区，总规划面积2052亩。其中，上市企业总部商务区规划面积937亩，以金融、贸易等现代服务业为发展重点；而总部配套区，计划为上市企业总部商务区以及金融、证券、中介、投行为主的第三产业的发展提供各项配套服务，打造上海金融副中心；孵化区则主要计划引进金融证券机构、商务咨询公司、会计事务所等中介机构。
塔伯曼亚洲副总裁张国华昨日也向早报记者表示，嘉定的商业氛围虽然不能和中心区域同日而语，但是随着人口的导入，以及规划的成熟，相关地块将有不错的空间。
前述民营企业相关负责人也称，此前嘉定住宅地块吸引了包括保利、绿地、朗诗、华润在内的多家巨头，这些住宅产品为高端人口导入提供了基础。近期，嘉定还新打造了两家五星级酒店，企业对政府招商方面有一定的信心。
该负责人透露，未来不会放弃考虑嘉定的商办地块，此次推介地块中商办地块占了半边江山，选择范围更广，这也是当地政府的导向性所致，“未来企业可能会先尝试开发一些商住结合的地块。”
值得一提的是，6月上旬，上海万卓投资有限公司以1.75亿元竞得上海市嘉定区嘉定新城一商业地块，楼板价16063元/平方米，溢价率高达435.5%。出现溢价超过4倍的土地成交，尽管与底价不高有关，但还是让业界颇为意外。
嘉定新城区域一些楼盘利用端午小长假推盘，好的去化率达到70%～80%，且价格有500元/平方米左右的提升。——上海盘谷房地产有限公司总经理宋海
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