[摘要] 一般而言，降息对于楼市是一个利多消息。考虑到刚刚过去的6月，各地楼市本身已有反弹回暖的迹象。许多市场人士弹冠相庆，似乎又一波炒房行情不日即将到来。
一般而言，降息对于楼市是一个利多消息。考虑到刚刚过去的6月，各地楼市本身已有反弹回暖的迹象。许多市场人士弹冠相庆，似乎又一波炒房行情不日即将到来。
然而，在未来几个月里，央行未来巩固房地产调控的成功，想必会以更为严格的行政和经济手段（主要应该是收紧限购令）来防止市场上增加的流动性涌入楼市。至于这种一边放水一边筑坝的效果究竟会如何，还将拭目以待。
六月
自住改善大军来势汹涌
6月份上海新建商品住宅成交102.1万平方米，较5月提升26.6%，同比去年同期上涨30.7%。为去年两月调控以来的峰。
受近期部分大面积新房产品的成交活跃以及改善性需求的积极入市，本市新房库存量也在此前连涨多月后终于出现久违的下跌走势。据网上房地产显示，截至周三下午4点，本市新建住宅可售面积约为980.06万平方米，较5月末1013万平方米回落约3%。
细数6月份楼市中活跃的新盘，不难发现市场需求一个微妙的变化。销售已不再由刚需盘包揽，地王项目中海紫御豪庭热销199套，以20.5亿元的销售金额牢牢占据榜首位置。除此之外，单价在2万－4万元之间的热销楼盘也很多：三花现代城6月卖出193套，万源城153套，大华锦绣华城150套，象屿鼎城131套，热销楼盘中不乏各区域内的高价盘。由于限购之下，绝大部分投资客已被挤出市场，此番来势汹涌基本是自住改善大军。
6月成交为何出现大幅回暖？德佑地产研究主任陆骑麟认为，这主要受两个因素影响，首先，今年以来楼市等调控政策已经基本筑底，国家先后多次采用货币政策手段刺激经济，尤其是本月的降息，使得人们对楼市的心里预期开始发生变化；其次，国家限购令等楼市调控政策已执行了17个月，楼市由原来的“求大于供”转为调控期的“供大于求”，楼市观望气氛浓厚。但随着市场需求逐月积压，风声稍变，就会使得原本积压的购买力突然释放，而买涨不买跌的心态也逐渐显现。
二手房
观望投机均不可取
6月二手房市场成交量同样大幅增长，不过全市均价微幅回落。21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示，全月共成交1.93万套二手房，创下近17个月新高，环比增幅为20.3%，这在往年并不多见。不过从上半年来看，全市二手房成交套数为8.02万套，还是比去年同期减少3.06%
从成交结构看，中低端增长最为明显，如总价100万元及以下、200万－300万元的住宅交易数量环比上月继续增加41.72%、36.65%。与上月相比，低总价产品交易持续活跃，刚性需求进一步释放，促使二手住宅市场再次升温。分区域来看，浦东（不含原南汇）、宝山、普陀成交套数位列全市前三甲。
上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，2012年6月份二手房成交量升价稳，刚性需求加速释放拉动市场快速升温。6月以来，房地产市场调控政策平稳基调延续，二手房市场交易走暖行情也得以延续。在“稳增长”这一更重要的目标的推动下，央行6月8日起下调存贷款基准利率0.25个百分点，降息举措更引发买卖双方心态发生变化，刚需买家开始积极寻求机会入市。而随着二手房门店来客量普遍上升，形成2011年以来月度交易量峰；同时卖家信心不断得到提振，局部价格出现小幅拉升。
随着部分板块升温，一些二手房房源经过多次小幅跳价成交。如一套宝山大华“梧桐城邦”的房子经过多次跳价，由最初的218万元跳到230万元成交。而浦东大华锦绣华城也有一套房子最初报价335万元，先谈到334万元最后又跳回335万元成交。
此外，随着投资客套现需求上升，中高端住宅的活跃度也明显上升。门店签约数据显示，沉寂许久的长宁古北，6月成交数套华丽家族、金色贝拉维等高档小区，总价的一套达到1300多万元；在虹口区，耀江国际、曲阳名邸、中环明珠景明花园等中高档小区也有活跃表现，并且成交总价都在300万元以上。黄浦区的中福城、明日星城等小区成交总价在400万元左右。除此之外、静安、徐汇的高档二手房活跃度比过去数月都要高。也有分析人士认为，6月开始，房东的议价开始收紧，对成交造成了一定的影响。“最主要还是体现在成交速度上，很多购房者一旦谈判不成功又要重新寻找新的房源，成交的周期就要拉长。”也就是说7月的成交速度可能会放缓。
中高端住宅卖家中除了自身要改善的人外，包含了相当多的套现投资客。汉宇地产市场研究部对于房东的资料分析发现，几乎有65%的房东都不是上海人，要么是外籍人士，要么是浙江、福建籍的投资客。投资客此时选择果断套现，无疑是对未来房价涨势并不看好。二手房一旦进入自住时代，房价就难以再实现较大高低落差走势，观望投机均不可取。
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