[摘要] 如同这多变的天气一样，最近的西安楼市也是风云变幻，“宏观政策：决不能让房价反弹”、“住建部称下半年楼市调控不动摇”、“6月以来西安楼市成交量不断刷新”、“央行一个月内两次降息，利好楼市”、“房价回升会不会招来新调控，买房更难”、“西安楼市库存量依然很大，跑量依然是主旋律”。
如同这多变的天气一样，最近的西安楼市也是风云变幻，“宏观政策：决不能让房价反弹”、“住建部称下半年楼市调控不动摇”、“6月以来西安楼市成交量不断刷新”、“央行一个月内两次降息，利好楼市”、“房价回升会不会招来新调控，买房更难”、“西安楼市库存量依然很大，跑量依然是主旋律”，各种言论充斥着楼市，而有专家认为，各种政策的实施，各种利好的出现，都不是决定楼市走向的关键，购房者的反应才是左右楼市的风向标。
楼市热销刚需释放惹得“火”
6月份西安商品房成交面积为118.35万平方米，环比上涨6.61%，尤其是普通住宅销售面积为99.87万平方米，环比上涨5.05%，同比上涨1.54%。这一数据成为自去年限购以来，西安住宅销量新峰值，创下15个月的成交新高……业内人士分析，热销的主要原因，其一是开发商“以价换量”换来的；其二是压抑了许久的刚性需求开始逐步释放。
成交量的回升让很多开发商看到希望，但由于西安楼市库存量依然很大，“跑量”仍是目前西安楼市的主基调，且各楼盘的优惠力度也在不断加大，华城泊郡5千抵1万5、城市星钻优惠20万、雅居乐铂琅峯5千抵8万、盛龙广场优惠8万、上和城优惠10万、紫薇永和坊优惠30万。“目前楼市回暖主要依赖首次购房需求的释放，这种力量会随着时间的推移而衰减。而因为限购并没有取消，且宏观政策一再强调‘决不能让房价反弹’，开发商要想拉动销量，必须发力出货，跑量仍是西安楼市主旋律。”易谋策略总经理窦化仑表示。
“拐点”难现 房价反弹无条件
央行最近的两次降息，加之开发商大力度地“以价换量”，使得西安楼市成交量明显回升，部分楼盘开始涨价，这是否可以看作楼市搏弈进入新阶段的重要信号？楼市回暖、“拐点”即将出现是否可信？
就西安市场情况看，中小户型销售仍是市场主导，天朗蓝湖树项目优惠加推80-130平方米的刚需户型、西西安小镇加推洋房系爱丁堡4980元每平方米、铭城加推72-90平方米刚需户型……“目前投资投机性需求尚未大量入市，对楼市价格的推动力有限，购房主力军依然是刚需。”科立地产营销策划总监秦良表示，“许多刚需属于恐慌性需求，并非实质性需求，房价并无大幅反弹的市场条件。”也有业内人士认为，楼市回暖要具备政策有宽松空间，成交量回升持续数月并成趋势、改善型需求大量入市等条件，如果下半年西安楼市如同热销的6月，继续发展下去，楼市有可能再次升温。但也有行业人士担心，倘若出现大范围房价大幅度反弹，不排除调控政策继续收紧。而面对大量库存、坚决执行的调控政策，房价稳中有降是大趋势，“拐点”难现，无可言涨。
时机把握 理性分析“货比三家”
近日，北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任董藩，抛出“买房时机已到，楼市难再言跌”的观点，鼓励想买房的人们赶紧出手。而落地西安是否适合还有待考量，面对市场的不断变化，很多购房者“还是心里没底”。业内人士分析，不管市场如何变，要买房，就要具备两个条件，一是购房者确实需要，二是要理性分析市场。
建邦华庭某负责人分析，首先，置业者应该以积极的心态去关注楼市，在关注的过程中了解一些趋势性的变化，锁定目标就果断出手，被动等待的结果很可能是错过时机。其次，现阶段购房者还是要适度谨慎，货比三家，不要盲目相信涨价传闻。同时也有业内人士表示，在销售行情不太好的时候，开发商不会轻易放过任何一个来之不易的购房者，价格不是一成不变，可以适当搞搞价，只要不是很离谱，一般会得到呼应。如今的西安楼市，“以价换量”依然是主基调，如果真的需要，买房时机还是很多的，比如，在集中性促销，大型团购时，楼盘一般价格优惠会一次释放完毕，这时购房者可以直接出手！
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