[摘要] 房地产企业的融资成本越来越高。记者从多家房地产企业及信托公司了解到，上半年，多家房地产企业信托融资成本平均接近20%，有些甚至超过25%，堪比“高利贷”。由于房地产信托融资成本日益高企，今年二季度以来，尽管新增房地产信托规模仍在扩大，但由于到期产品集中兑付，导致总体规模下滑。
房地产企业的融资成本越来越高。记者从多家房地产企业及信托公司了解到，上半年，多家房地产企业信托融资成本平均接近20%，有些甚至超过25%，堪比“高利贷”。由于房地产信托融资成本日益高企，今年二季度以来，尽管新增房地产信托规模仍在扩大，但由于到期产品集中兑付，导致总体规模下滑，目前房地产信托的总体规模已下滑至2010年三季度以来新低。
融资成本在20%左右
2010年4月份房地产调控以来，房地产信托发行如火如荼。对房地产信托的投资者来说，率日渐看涨。而日渐看涨的率以及日益高企的中间费用，使得今年以来房地产信托发行的规模逐步减少。
“对于一些品牌好的开发商来说，10.5%率，许多投资者还能接受，但是对于一些品牌并不响亮开发商发的信托产品，只有高率才能吸引到投资者。”该信托中介人士向《金证券》记者透露，他曾经卖的信托产品，年化率达到16%。而对于房地产企业来说，产品的年化率达到了16%，真正的融资成本却远远不止这么多。
《金证券》记者了解到，房地产企业通过信托渠道的融资成本主要有四大块，一是给予投资人的产品预期；二是给予信托公司的发行费用；三是渠道费用；四是支付给资金中介的介绍费、第三方资产净值调查费用。
据用益信托工作室数据显示，今年1—7月，信托公司通过信托贷款的方式共发行房地产信托项目176个，募集资金达315亿元，平均年率为10.50%。除了这10.5%外，后面三项费用，行业平均在5%-7%的水平。上述人士表示，后面三项费用也要看具体的房地产企业，如果信誉好，行业地位强势，后三项费用则可以低于行业平均水平。如果知名度并不响，后三项费用则要高出行业平均水平，有的企业则高出双倍左右。
如此算下来，大型房地产企业通过信托贷款方式的融资成本大概平均在16%-18%左右，而中小型房地产企业通过信托贷款方式的融资成本达到25%左右。
目前银行中长期贷款一至三年(含三年)的利率为6.15%，如果贷款利率上浮10%则为6.765%，与上浮10%后的利率相比，房地产企业信托融资成本是银行直接融资成本的3.7倍。
三四季度或再负增长
据中国信托业协会近日发布的数据显示，二季度新增房地产信托规模达770.8亿元，环比大幅增长74.43%，而兑付规模却达到885亿元。今年一季度末房地产信托余额为6865.7亿元，环比下降了0.24%，这是我国房地产信托规模自2010年以来首次出现负增长。中国信托业协会披露的业务数据显示，截至二季度末，我国信托资产规模突破了5.5万亿元，创出历史新高。在信托总体规模稳步增长的同时，房地产信托规模继续呈现负增长的趋势，较一季度末减少了114.2亿元，二季度末房地产信托余额仅为6751.5亿元。
对于二季度末房地产信托规模的缩水，一位信托业人士在接受《金证券》记者采访时表示，许多信托公司抢在三季度的兑付高峰前进行清盘，导致集中兑付潮提前到来。而日益高企的融资成本，也使得房地产企业信托融资的欲望越来越低。
房地产信托资产余额负增长是由发行规模赶不上兑付规模所致。公开统计数据显示，今年一季度新增房地产信托，包括集合信托与单一信托规模为441.89亿元，兑付规模却达到458.5亿元；二季度新增房地产信托规模达到了770.8亿元，兑付规模却激增到885亿元，环比大增93%，超过发行规模114.2亿元。值得一提的是，今年二季度末，房地产信托规模占比已下降到12.81%，创2010年三季度以来新低。
上述人士分析表示，尽管今年二季度房地产信托发行有回暖趋势，但房地产信托余额依然出现下滑，伴随着近期兑付压力的增大及政策面的收紧，这种负增长的趋势在三四季度可能仍将持续。
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资金链紧张的国内房地产企业，正在将目光移向离岸人民币市场。近期，万科[简介动态]、金地[简介 动态]、招商[简介 动态]、中粮等多家国内龙头房企均传出海外借壳上市的消息，一些业内人士认为，房企海外“找钱”的前景还看市场，如果融资成本过高，这一渠道未必能成为房企的救命稻草。
金地高息揽债
7月19日，金地集团（600383）宣布旗下海外公司金地国际控股有限公司发行12亿元人民币三年期无抵押优先级债券，为首次A股地产公司海外发债成功。
然而，金地并非出海“找钱”的A股房地产企业。在金地之前，万科、招商地产（000024）、华侨城[消息 价格 户型 点评]等业内龙头企业也早已通过买壳借壳的方式，在离岸人民币市场搭建融资平台。
金地的海外融资途径和其他房企相似，都是采用全资子公司作为海外融资平台。而在金地的海外融资平台辉煌商务之下，再设有本次债券发行人金地国际。目前，辉煌商务在6个城市拥有12个项目，土地储备建面约290万方，年销售额约30亿元。国泰君安研究员李品科认为，此次发债为金地国际化战略成功尝试，对拓宽公司融资渠道，增强发展潜力具积极意义。
金地方面称，海外投资者对此次发行反应积极，债券原计划募集10亿，共接到47亿超额认购，最终公司决定发行规模为12亿。但值得注意的是，金地此次发债的债券利率高达9.15％，创在港发行离岸人民币债券息率新高。而和国内7月份发行的公司债平均票面利率4.68％相比，金地海外发债的利率也高出近5％，而此前，离岸人民币债券一般较国内债券利息为低，素有“便宜钱”之称。
对此，一些分析师认为，从金地发债的情况看，如果房地产企业海外融资成本过高，显然将制约未来这一渠道的融资资金量。
房企融资大门仍紧闭
而和金地们对资金的渴求不减的另一面是，房企的资金链日趋紧张之下，融资大门仍然紧紧关闭。
根据记者统计，从2010年7月至今，A股市场内房地产企业通过定向增发融资仅有8例成功。而因各种原因停止定向增发的则高达48例。在两年内得以成功实施的8例房企定向增发中，基本均是三线地产股所为，而手中土地存量、开工压力的一线乃至二线房企龙头，均早已和增发无缘。
“诸路不通，进军海外或许是不错的选择。”招商证券（600999）分析师表示，对于国内房企来说，目前仍算畅通的几个融资渠道包括了股权质押和担保贷款。但前一种模式不少二线房企已经将其用到了，而后一种模式，实际上只适用于诸如万科、保利等资金实力比较强、手中现金较多的大型房企才能使用。
但也有分析师表示，其实房企海外融资从2010年调控启动就已经开始，但到目前为止规模仍然不算大，只能起到辅助性的缓解现金流的作用。
中投证券分析师李少明则认为，近期政策面重申坚持房地产调控不放松，但在目前投资低迷、实际房价未现明显上涨背景下，显然不必过于担心政策收紧，政策将保持稳定。
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