[摘要] 随着住宅市场的持续调控，已经有越来越多的开发商涉足商业地产。近日，参与“2012博鳌房地产论坛”的多位企业人士告诉《经济参考报》记者，作为纯投资性质的商业地产，尽管在调控闸门之外，但要均衡长期运营与合理回报一直存在难度。另外，由于地方政府对商业地产同样热衷，当前国内商业地产已经出现总量过剩等泡沫化风险。
随着住宅市场的持续调控，已经有越来越多的开发商涉足商业地产。近日，参与“2012博鳌房地产论坛”的多位企业人士告诉《经济参考报》记者，作为纯投资性质的商业地产，尽管在调控闸门之外，但要均衡长期运营与合理回报一直存在难度。另外，由于地方政府对商业地产同样热衷，当前国内商业地产已经出现总量过剩等泡沫化风险。
记者了解到，当前除了万科、保利、华润置地等一些标杆企业有意在商业地产分一杯羹，商业用地也正受到其他投资商热捧。前段时间高价地块频出，其中大部分为商业性质用地。北京中原市场研究部总监张大伟曾告诉本报记者，“土地市场尚未全面回暖，目前成交复苏的地块属性基本都为商业类地块。”
北京首都创业集团有限公司总经理刘晓光在博鳌房地产论坛表示，当前有些地方已经发生了商业地产的过剩，甚至有些企业被套牢后自我淘汰使得行业洗牌加速。他认为，尽管商业地产在京津、长三角、珠三角等大城市圈不乏前景。“但是要做商业地产，需要先有商业的竞争力，不能贸然涉足”。
》》延伸阅读：每日谈:海底捞拟建商业综合体 人类已经不能阻止商业地产膨胀?
龙湖地产有限公司战略发展部总经理王亚军分析指出，由于没有限购，“大家把注意力都放在商业地产了，但是做起来难度却非常大”。
王亚军告诉记者，由于商业地产重点是投资属性，投资者对回报的要求就非常高。
“对于一个商业地产而言，怎么样把商圈打造出来，带动整个商圈提升投资价值？”他认为，不是所有的企业都具备商业地产的长期运营能力。
另外则是资金方面，“因为是长期投资持有项目，如果融资成本高到12%以上，基本上商业地产就不用考虑了，偶尔也许一个项目，但很多时候是做不到这一点的。”王亚军坦言，龙湖在打造商业地产过程中，如何控制资金成本是“非常难”的一个问题。尤其是“中国宏观经济往后很长一段时间，都有不确定性”。
深圳美佳华实业有限公司董事长洪小佳则告诉记者，困扰商业地产的还有“租售比”问题。“你卖多少？持有多少？现有的金融体制对商业地产的融资没有办法给予完全的融资，如果全靠融资的话，那肯定会完蛋”。洪小佳告诉《经济参考报》记者，“对我们来说一般是卖一部分，持有一部分，但卖的部分尽量不影响整体格局，必须控制好后续经营，控制好业态”。
以专注于商业地产自居的宝龙地产控股有限公司副总裁黄永华则分析指出，除了社会层面对商业地产的需求，造成商业地产升温的另一个因素是“政府层面的默许”。他认为，“这也是当地政府和商业地产商比较容易达到默契，达成多方共赢的一种需求”。
》》延伸阅读：一二线城市租金涨价 商业地产打开投资窗口
黄永华进一步解释，“对于政府来讲，希望一个不太成熟的地块很快地成熟起来。所以，像万达、宝龙这样企业，在二、三线城市、三、四线城市更能受到政府的欢迎。因为，当这些企业把城市综合体的概念做起来，旁边的地价就翻得更快，甚至几倍的翻”。
“当前很多地方政府热衷于推出商住综合体项目。对于政府来说卖地可以赚钱并能拉动当地GDP；而对于开发商来说，即可规避调控政策，又能变相做住宅项目。确实是双赢的做法。”一位房地产业内人士表示。
而记者了解到，商业综合体等项目在二、三线城市及中西部城市发展尤为迅速。由地方政府主导、出于追求业绩的盲目规划，而野蛮生长的商业地产已经引起越来越多业内人士的警惕。中国房地产住宅研究会副会长顾云昌曾经指出，在竞争激烈的情况下，把城市综合体作为城市经济发动机，大量地供应商业地产土地，一定会造成供大于求。
“如果企业和当地政府前期沟通比较好，能够达到预期，政府将给你更多的支持，这是一种相互默契”。黄永华认为，这是商业地产被看好的原因之一。但是他同样指出，实际上商业地产在现在这个阶段有很多风险已经表现出来。“比如商业地产总量过剩，如此发展下去会对企业和投资者很不利。”
相关新闻：
“加大对保障房和农村危房改造支持力度”是当前经济稳增长的一项重要措施。陕西省委、省政府把解决人民群众住房困难作为“推动科学发展，促进社会和谐，富裕三秦百姓”的一项重要民生工程来抓。保障房建设一头连着“稳增长”的责任，一头承载着群众的安居梦想。
第 一时间介入选准支持项目
为进一步加快陕西保障性住房建设进度，2011年3月，陕西省政府设立省保障性住房建设工程有限公司（以下简称“保障房公司”），负责陕西保障性住房工程建设管理及全省各市、县保障性住房项目的资金筹措、划拨、回笼和工程质量、工期、安全的监督管理。中行陕西省分行得知这一消息后,立即成立了专门的金融服务团队，与该公司积极接洽，密切关注保障房项目建设进度。
2011年9月，保障房公司已洽谈的市、县级保障性住房建设项目80个，总建筑面积约728万平方米，937套，投资额约175.3亿元将陆续开工建设，存在较大的资金需求。其中榆林府谷的保障房建设项目起步早、规模大，工程管理规范，对全省具有示范带动作用。省委常委、副省长江泽林在察看府谷新区和新府山保障性住房建设工地时曾经给予充分肯定。他说：“看了府谷的保障房项目，我对榆林的保障房建设有了信心，希望府谷再给陕西创造一个样板！”中行陕西省分行将府谷保障房项目作为支持重点，杨勃行长召开专题会议，要求及早介入项目，研究制定服务方案，为该公司提供高效、及时的金融服务。经过充分调研、讨论，该行为保障房公司量身定做专项服务方案，最终在政策允许，风险可控的前提下，率先为府谷县新府山小区（一期）项目发起授信。中国银行陕西省分行积极行动起来，在两个月时间内为该“样板”项目争取到总行的及时批复，授信额度8亿元，贷款期限五年。
时间放款 助力项目推进
府谷县新府山小区一期项目拟建设廉租房、公租房、限价房、经适房四种房型，总建筑面积逾40万平方米，各类保障房5052套，建成后可解决超过1.5万中低收入阶层人员的住房问题。
资金之于保障房建设，正如粮草之于兵马。在府谷县保障房项目工程急需资金投入的情况下，中国银行陕西省分行打响了陕西省金融机构融资的炮。
项目得到总行批复后，陕西省分行积极与借款人、保证人、府谷县政府、府谷县城建局等企业及政府部门沟通，同时加强与项目所在地的中行府谷支行的联动，力争在时间投放贷款。在确定有效担保、项目资金封闭运作及项目所在地政府的财政预算承诺后，该行按照银监会相关支付规定于7月19日为该项目发放了首笔贷款3亿元，及时填补了项目建设的资金缺口，助力该项目如期推进。
完善服务模式 配套资源倾斜
保障房建设是一项长期工程，在相当大程度上依靠资金来源的可持续性。中行陕西省分行不但率先向保障房项目完成贷款投放，同时，积极探索和积累为保障房项目提供完善金融服务的方法。
在房地产市场面临宏观调控的大环境下，中国银行陕西省分行积极调整业务拓展方向，控制房地产贷款投放节奏和新增规模，支持保障性住房建设。
该行在保障性住房融资业务模式上进行了诸多尝试：在信贷资源配置方面单独安排保障性住房贷款新增计划，将普通商品住房开发贷款业务与保障性住房开发贷款业务区别开来、差别化对待；在产品政策方面，将保障性住房项目贷款与商品房开发贷款项目区分开，列入支持类产品；在客户选择方面，执行区别于其他房地产客户的准入标准。一系列有针对性的调整，为支持保障房项目建设铺平了道路。
有了资金的及时注入，府谷县新府山小区的保障房建设如期推进；千万百姓的安居梦想有了保障。中国银行陕西省分行时刻关注着保障房项目的建设，将在总行批复的额度内，适时为项目建设提供必要的后续授信支持，当好我省支持保障房建设的“排头兵”，全力以赴支持我省保障性住房工程实现又好又快的发展。
相关新闻：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
