[摘要] “城外的人想冲进去，城里的人想逃出来”，“围城”一词是目前中国房地产行业的真实写照，这丝毫不夸张。
“城外的人想冲进去，城里的人想逃出来”，“围城”一词是目前中国房地产行业的真实写照，这丝毫不夸张。
其中一方面是因为，不少房企试水多元化谋求新出路，比如涉矿。近日，绿景控股就公开表示，公司将逐步退出房地产，进行多元化发展，目前正调研考察矿产资源方面的项目；另一方面，最近“外行”进入房地产屡见不鲜，不过，它们进入的大多是商业地产，而非传统住宅地产。
外行涉房加紧拿地
最近，国家电网(上海)智能电网研发投资有限公司以2.79亿元的底价摘得浦东新区上海世博会地区B 片区 B03D-01地块，折合楼板价18619元/平方米。这是继8月份上海万得信息集团以8亿元购得黄浦江沿岸E20地块后，又一非地产企业成功拿地。
万得购得的上海黄浦江沿岸E20地块，是陆家嘴商圈辐射范围内的商办用地，此前曾被多名业内人士判断潜力较大。
就在万得拿地之前不久，中国商业地产联盟秘书长王永平曾在微博中爆料：“四川简阳(县级市)当地政府给了海底捞一块商业用地，海底捞正在规划20万平方米的商业综合体。”尽管海底捞方面对此回复相当谨慎，仅称“海底捞简阳店是海底捞的发源店，随着简阳城区的不断发展，该店也受到了发展的制约，在政府的关心和支持下，海底捞将另择土地进行改建、扩建”。但这也从另一个角度确认了其进军商业地产的消息。
确实隔行如隔山，这样的道理同样适用于商业地产。中国商业地产联盟专家委员姜新国对记者表示，外行企业如果对市场研判不够专业，对产品定位不够准确的话，一旦发生偏差，将给企业运营带来风险。
中小房企各寻出路
在外行企业扎堆进入房地产行业的时候，已在圈内摸爬滚打多年的中小房企却正在谋求出路。
最近两年一直处于亏损状态的绿景控股日前公开表示，2012年公司战略就是逐步退出房地产，目前调研考察的主要还是矿产资源方面的项目。但绿景控股在刚刚公布的2012年度半年报中称，由于宏观经济形势复杂、不明朗、不确定性大，绿景寻找新项目转型的行动进展缓慢，虽然已考察包括金属矿、非金属矿及其他项目，但至今尚未找到合适项目。
除此之外，8月中旬，一则地产企业“裁员千人、退出地产”的微博引发业内的强烈关注。事件的主角也由 此 浮 出 水面——曾经的“地产一哥”合生创展老板朱孟依旗下另一集团珠江投资。
虽然珠江投资与合生创展双双发表公开声明否认了裁员、合并以及退出地产的种种传闻，但依旧不能消除业内的猜疑。一位曾在合生创展工作的员工向记者坦言：“朱老板的战略重心已经不在房地产上，而转向能源方面了。”
不过，房企公开宣布逐步退出房地产行业并不多见，更多是在寻求新盈利点，例如涉矿，而房企涉矿早已不是新鲜事。上海一家房地产研究机构此前发布的《房企多元化经营调研评估报告》显示，通过对沪深主业为房地产业的132家上市公司多元化扩张的调研发现，中天城投、中润投资、鼎立股份、华业地产等20余家房企已经或即将涉足矿业，占到整个房地产板块上市公司总数的近1/6。
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市场洗牌恐加剧
事实上，无论是外行企业进入房地产市场，还是中小房企转移业务甚至计划退出，这一进一出的过程暗示着，房地产市场进入新老交替的洗牌阶段。
显而易见的是，进入矿业的大多数房企的资金链都比较紧张，甚至有些房企资金已经开始出现断裂危机。对于调控重压下资金链紧绷的房企而言，转投其他行业不失为一条通途。
而外行企业进入商业地产，则可能带来新的利润增长点。在姜新国看来，外行扎堆的主要原因是商业地产发展空间相对较大，很多时候饱和也只是暂时的。他分析称，一方面，在市场上有许多商业设施是无效开发或者需要改造的； 另一方面，纵观商业物业市场，在不同历史时期、不同市场条件、不同消费水平、不同业态、不同交通方式的条件下形成的商业物业形态和配套条件，其中许多已经陈旧或者配套功能缺失，必须拆除改造。
姜新国分析称，商业地产开发往往要求企业投资的长期性及连贯性，一些外行企业在商业地产开发时则有虎头蛇尾的情况存在。除了资金上的准备以外，良好的人才储备、健全的人脉网络及融资、销售渠道都是制约其发展的因素。“最为重要的是，商业地产开发、运营周期长，需要的资金链庞大，其实门槛更高，绝不是什么人都可以做的。”姜新国说。
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楼市已经进入了下半场，要想在下半场活下来并且活得好，就必须适应楼市告别粗放式增长、进入精细化发展的新阶段的需求，加快房企转型。尽管刚需型仍是未来市场的主力大军，但部分产品的“微调整”已经不可避免。
过渡期出货才是真理
上海搜房网数据统计，上周末（8.11-8.12）预计有4个项目开盘或加推，与上上周末实际入市楼盘数量相比减少3个，总计推房近600套，较上周末的实际推房量相比仅下降了约4%；预计开盘均价不足16000元/平方米，环比上周末的超过21000元/平下降了接近3成。其中作为85%的新推房源来自嘉定区。
作为沪上楼市的“刚需区”，嘉定区楼市的爆发在一定程度上可以代表刚需产品的爆发。嘉定新里崴廉公馆此次加推了60套带装修房源，均价为19000元/平方米。同样位于嘉定的常发豪庭国际，也推出了200套160-237平方米毛坯大平层，均价在14000-15000元/平方米，而开盘当天有较大幅度优惠。
据了解，常发豪庭国际是2009年年底时拿的地，当时的楼板价为12000元/平方米，而按照目前销售报价以及优惠来算，该项目其实已是亏本在售。业内分析，该项目的低价销售极有可能是现金流的问题，而且由于嘉定楼盘多，竞争激烈，价格也很难上去。但后期定价也有肯定会回涨的。
除此之外，日前开盘的松江绿庭尚城，此次计划加推约100套两房、三房房源，均价在19000-20000元/平方米，购房者可享2万元抵10万元、15万元的优惠。大幅的优惠也是为了尽快去化库存。
锦秋投资集团品牌总监沙立松表示，虽然说目前市场上推盘量有所下滑，但是后期推盘量预计会加大，并带动市场形成供销两旺的局面。
全力迎合主力购房群体
楼市已经进入了下半场，要想在下半场活下来并且活得好，就必须适应楼市告别粗放式增长、进入精细化发展的新阶段，加快房企转型。业内分析，刚需型仍是未来市场的主力大军。
根据近期陆续出炉的房地产上市公司中报显示，楼市调控正在推动房地产业进入新一轮洗牌。像佳兆业、旭辉地产等以刚需住宅为主营产品的房企正在稳步扩张；而星河湾、绿城等专注于豪宅的开发商则是险象环生。
针对目前市场情况来看，首次置业需求和首次改善需求，将是未来五年支撑中国住宅市场快速发展的主要动力。随着调控对“游戏规则”的改写，重视资金周转速度、产品结构更偏向于刚需型的房企，将随城市化进程获得更快发展。面对这一趋势，业内认为，炒房者靠买房就能赚钱的暴利时代一去不复返，行业将迎来第三轮洗牌。
据汉宇地产市场研究部监测显示，开发商越来越多地意识到，调控政策的收紧及调控力度的加大，更有利于刚需置业这部分人群。要迎合市场上的主力购房群体，必须提供对应的产品来满足需求，一方面可以达到快速去化的目的，另一方面也可以保证资金链不出现断裂。
另外，调控加剧了房企的洗牌，未来市场上，房企上市、购并等成为一种生存竞争的手段，“三湘”成功借壳上市就是一个典型的例子。业内人士表示，大房企向超大房企方向发展，而一些名不见经传的小房企会加快消失。预计二三十个大型房企的市场份额会继续加大，垄断趋势会进一步加强，没有规模就没有钱，没有钱就不能够拍得土地，没有土地的房企规模会越来越萎缩。
在如此激烈的竞争环境下，中小型房企必然会被市场所淘汰。某机构研究总监薛建雄指出，目前嘉定新城已基本没有可售房源，宝山也是如此，要等后面再建的新盘了。从目前来看，去杠杆化和行业重新洗牌已经成为大势所趋。
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