[摘要] 手握470亿元现金，却从来不做地王；坦言只会造房子赚钱，却主动放慢发展速度；讳言房产税政策得失，却直言“如果我们不听话，政策肯定会加码”……这，就是万科总裁郁亮。
王石赴美游学的两年，是郁亮操控着万科这艘“大船”，在日渐下滑的经济形势中一路走来。
手握470亿元现金，却从来不做地王；坦言只会造房子赚钱，却主动放慢发展速度；讳言房产税政策得失，却直言“如果我们不听话，政策肯定会加码”……这，就是万科总裁郁亮。
谈房价、谈限购、谈质量、谈企业、谈拿地，与眼前这一与王石一样不仅拥有瘦削的身材，同时还酷爱运动的中年男人面谈聊天，都不如聊爬山、自行车、皮划艇来得有兴致。
关于拿地：“有合适的地就可以买”
上周五，在杭州的万科良渚文化村，本报记者与郁亮面对面。
“如果我们不听话，（政策）肯定会加码，如果我们听话，（政策）应该就不会加码。”郁亮的一席肺腑之言，基本能概括眼下房地产开发商的微妙心态。
但是，“听话”的尺度究竟在哪儿，郁亮用“房价猛涨、地王频出”一言以蔽之。诚然，万科可以退出北京“地王”的角逐，却无法回避企业生存的大问题。调控未见松绑，市场未见明朗，而郁亮所执掌的这艘“大船”，近期却在国内土地市场上动作频频，外界解读：万科这又是演的是哪一出？
“很多人喜欢一叶知秋，实际上你们想得太复杂了，”就拿地的问题，郁亮坦言，地方政府上半年基本上没有地可以卖，地整理不出来，到下半年地才出来的，所以下半年拿地肯定比上半年多，因为地的供应高峰在下半年，“所以，这并不代表我们对后市乐观或不乐观。”
“有些人说，不看好后市就不买地了吗？那不买地，饿死了怎么办呢？”郁亮直言不讳，“我们没有别的本事，只会靠做房子赚钱，所以不能说万科买地这件事情跟后市有什么关联。”
然而，逆市当中频频出手购地的不是他家，毕竟是手握470亿现金的万科。“钱多压死人，地多了也会压死人，不是说地多了就好，尤其是在目前的阶段，多拿点钱没有坏处。”当年王石一番关于“拐点”的预言，其后来被验证为市场骤转前的一声响雷。这一次，郁亮却选择为自己的企业行为与后市走向撇清关系——
“万科在发展的过程中，有合适的地就可以买，并不是说看好了后市就买，不看好后市就不买。买地的时候要有钱，万科手里钱有很多。有钱，政府又有大量的地供应出来，合适就买了，所以跟后市没有什么关联。”
谈及“地王”，郁亮坦言，有些“地王”也可以赚钱，但是有些时候“地王”不拿也就算了，“免得麻烦。”
关于装修房质量：“我们发展的速度不是最快”
2011年，对被曝出“毒地板”门的万科而言，并不轻松。
作为圈中排位靠前的企业，忆及当初被社会舆论推至风头浪尖，直至当下，郁亮依然有话要说。
“我们对（“毒地板”门事件）要有准确的描述，如果看到万科今天面临的质量问题，仔细想想有谁像万科做这么多装修房？有谁在价格调整上花了那么大精力？”郁亮透露，关于要不要做装修房，万科内部有很大的争论。 “如果不做装修房，我们可以省掉很多的麻烦。但是如果万科都不能做好的话，那业主怎么做好它？所以经过讨论决定，我们还是要做，这也是业主所需要的，所以我们还是坚定的做精装修房。 ”
“毒地板”门的风波，甚至一度被外界牵扯到王石、郁亮二人在企业发展走向的分歧上去。对此，郁亮回应了近几年万科是否因发展过快而导致质量失控的问题：“至于快和慢的问题，只要做点功课就知道。就（“毒地板”门）这件事情来说，万科已经告别了快速发展的时代，而是进入了稳健发展的时代，我们的青春期过去了，现在正进入成熟阶段。 ”
直至今日，郁亮依然沿袭自己“上、下半场”的理论：“在房地产的上半场，我们发现造出好的房子，通过转手套现赚钱就够了。到了自住的时代，就需要好服务了。但到了现在，只要好房子和好服务就够了吗？不够，还需要一个好的邻里关系。 ”
从好房子、好服务，过渡到好邻居的阶段，郁亮视为这是万科的一个重大“变化”。“应该承认，过去几年很多同行发展很快，比万科快。而在这一思考的过程当中，我们放慢我们的速度，我们发展速度不是最快的。”郁亮说道。
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关于房产税：“不能说，我不懂，我弃权”
宏观调控之下，房地产行业持续“温吞水”。尽管前一阶段有过起色，但悬在开发商头上的那把“达摩克利之剑”，始终让郁亮和他的团队对未来不敢掉以轻心。
而就在不久之前，国内部分地区房价回涨的苗头再度闪现，房地产调控政策加码的呼声再起。“两湖地区”乃至铺开征收房产税的消息再起，当记者问及房产税的话题，一向健谈无所不谈的郁亮此时却显得异常的谨慎，连连用“我不能说”、“我不懂”、“我弃权”等话语，表明了自己的立场。
“首先我对房产税没有认识，缺乏判断的能力。为什么这样讲呢？房产的初衷是什么？为什么相当一部分的老百姓支持房产税？是因为房产税能够降低房价，但是现在有的人说，房产税是为了解决地方政府财政问题，所以究竟房产税到底是干吗的？这个问题要弄清楚了才能去谈。”
“因为房产税是大的问题，是政治问题，所以我弃权。”郁亮的一番话着实出乎人的意料。
关于限购：“我不敢评价，必须积极应对”
只要限购还未取消，向来都是地产“大佬”们不得不回应的热门话题。郁亮相当干脆地亮明了自己的态度——与其去抱怨，不如考虑如何应对。
“我不敢评价（限购政策）。对于我们有没有影响？当然有影响，问题是你有时间去抱怨吗？必须去积极应对，该调整的调整，原来我们都是做两房，现在变成了三房。 ”郁亮认为，万科只会去考虑怎么应对，不会浪费时间考虑其它更多的事情。
在郁亮看来，中国600多个城市，每个城市都不一样，发展阶段不同，房地产市场也不同。各个城市建立自己的房地产市场发展目标，只要解决了问题就很好，至于什么手段解决，各有各的方法，不要一刀切。
未来房价如何去，似乎又是一个永恒的话题。郁亮并没有简单对房价作出预测，仅表示房价的变化很多时候是跟着地价走的，如果地价比较平稳，房价也会比较平稳。
房价过快上涨的势头已经被遏制住，开发商的日子愈发难过。冬天何时才能结束？目前的房产业处在冬天的哪个阶段？郁亮倒是给同行打起气来：“去年我说冬天，今年看起来大家日子大体过得还不错，小发展商好象也没有多少倒的，因为大量产业合作了。 ”
郁亮还谈到，事实上，很多发展商不再做这个行业了，竞争变得更加激烈，只是个别发展商日子好过一些，不能代表整个行业日子好过。“冬天对我们来说是一个策略，冬天要积极锻炼身体，不锻炼好身体会冻死的；锻炼身体首先要有钱，把钱放在身上就会防寒，这个任务是长期的。 ”
“但别忘了，冬天还会有雪莲花开，所以并不是说冬天就没花开了，冬天也可以创造出美景，尽管如此，冬天仍然是长期的，时刻别忘了这一点，不要存在侥幸心理。 ”郁亮如是说。
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关于国际化：卖给中国人，没有低端房
很多人喜欢把郁亮与王石作对比，王石那会儿的万科怎么样，郁亮这会儿的万科又是怎么样。但不管怎么比，从国内市场走向国际市场，是由郁亮履新之后着手开阔的疆域。
“万科确实在考虑国际化这个问题，”郁亮举例，比如说，现在我们的产品设计，都是国际上的大师过来设计的，很多合作伙伴都是国际化的，而且很多外资资金进来了。
与此同时，在业务方面，万科也在探索一些机会。 “像上海一些有钱人，基本上丧失了买房资格了，那有没有可能在境外做一些卖给中国人的房子呢？ ”郁亮透露，万科确实启动了国际化策略，未来会成立一个美国业务的推进小组，在全球寻找相应的机会。
郁亮坦言，现在也是刚刚试水，对相关市场还需要研究一段时间，还没有具体的计划。 “首先（选择）中国人去得多的地方，中国人想去哪里，去哪里的人，我们就去哪里。”就国际化的产品如何定位，郁亮表示，肯定是卖给中国人的，定位高端、中端，没有低端的。
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在别的公司都涨价的时候，万科却突然在烟台降价！
8月22日，烟台万科登出降价了广告，海云台93～137平方米城区一线典藏海景装修房起价为6280元/平方米。而此前该项目的网上报价为8500元/平方米。这样算来，每平方米降了2220元。很多前期业主都是在8000元/平方米左右买的房，按照一套房来算，业主将损失20万元左右。降价幅度高达26%。
业界一直有句戏言：“万科打个喷嚏，大家就会担心市场要感冒。”这一次，万科的降价动作之急，幅度之大，态度之坚定，引人揣测。难道万科认为今年“金九银十”的预期不会太好？下半年政府对房地产调控的力度将会加大？还是项目本身有硬伤？
这一次降价，引发了百余名海台山的业主齐聚售楼处“讨说法”，要求万科给予降价补偿。
对
而对于业主索赔补偿的要求，上述负责人表示，不可能接受没有法律与合同依据的索赔要求，这是干扰正常的销售秩序，而且无助于问题的解决。
海云台项目为何突然大幅降价，这不得不令人揣测。记者从业主论坛发现，一篇题为“你所不知道的海云台，万科降价不会说的秘密”的帖子称，该项目紧邻污水处理厂，烟台市区所有污水处理均集中在这里进行，严重影响周围环境，而这也成为阻碍该项目销售进展的重要因素之一。还有网友爆料，海云台开盘一年多仅售出不到三分之一。
据当地媒体的报道称，万科海云台降价的房源不仅仅局限于6#、8#两栋楼，目前在售的其他楼座也可以参与认购。另外，有业内人士认为，在楼市“金九银十”到来之际，万科首先扛起了降价大旗，这无疑是为了进一步拉动销售。
万科半年报显示，其上半年实现销售面积602.5万平方米，销售金额625.4亿元，完成不到全年1400亿元目标的一半，其下半年的销售任务难言轻松。而“金九银十”对于冲刺全年销售目标来说或许是一个不错的突破口。
上述业内人士表示，多数房地产企业上半年的销售差强人意，面临较大的库存压力，万科此次带头降价或将再次引发新一轮降价潮。
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