[摘要] 进入9月以来，龙头房企拿地的步伐明显加快。昨天万科集团以15.8亿竞得广东顺德商住地块，创造了当地土地出让的纪录。这是万科在6天内拿下的第四宗地块，共斥资68.9亿元。与此同时，9月以来，恒大、华润也分别在4个城市收入了4个地块。
进入9月以来，龙头房企拿地的步伐明显加快。昨天万科集团以15.8亿竞得广东顺德商住地块，创造了当地土地出让的纪录。这是万科在6天内拿下的第四宗地块，共斥资68.9亿元。与此同时，9月以来，恒大、华润也分别在4个城市收入了4个地块。
刷新当地纪录
昨天，万科以15.8亿竞得广东顺德商住地块，溢价率为14.38%，成交楼面价为3488.66元/平方米，创造了2009年以来顺德区土地出让总价纪录。该地块位于顺德区德胜商务区，为德胜新区最后一宗土地，坐拥德胜河一线江景，为该区域地块。竞拍现场只吸引了万科和保利两大巨头竞价。经过十轮举牌，最终花落万科。值得注意的是，虽然刷新了顺德区的总价纪录，但该地块成交楼面价还不到万科2010年在同区域拿下另一地块楼面价的一半。
6天内拿下4块地
这是进入9月以来，万科在6天内拿下的第四块地，合计拿地金额已达68.9亿元，远超8月全月。今年7月以来，万科在土地市场上一路高歌。据不完全统计，万科7月共斥资约60亿元在范围内拿地，拿地金额超过上半年总和，8月再拿地超36亿元。对于万科近期密集拿地的行为，万科集团总裁郁亮在上周曾公开表示，“不拿地，会饿死”。郁亮认为，频繁拿地与是否看好后市并无太大关系，目前万科现金流比较充足，上半年有470亿元现金，刚好政府在此时加大推地力度，所以万科遇到合适的地块就不想错过了。
房企拿地步伐加快
专家解读
拿地意愿
持续增强
链家地产市场研究部常清认为，龙头房企拿地加速主要有两个原因：首先，在销售持续好转的背景下，一方面房企财务状况进一步改善，拿地能力增加；另一方面房企可售货源有所消耗，拿地意愿增加。
其次，地方政府推地力度加大，尤其是优质地块推出增多，吸引了万科、中海和保利等龙头房企竞拍。这种大体量地块使得龙头房企能够在区域内长期深耕，另外其较高的保证金也使得龙头房企在竞拍中优势更加明显。
无独有偶，9月以来，恒大、华润也分别在4个城市收入4地块。据链家地产市场研究部对10家龙头房企（保利地产、碧桂园(小区网论坛)、富力地产、恒大地产、华润置地、金地集团、龙湖地产、世茂房地产、万科地产和中海地产）监测显示，从6月开始，上述龙头房企拿地步伐开始加大，6-8月，这10家龙头房企拿地金额都保持在150亿元左右。9月以来，龙头房企拿地明显加速，截至9月上旬，10家龙头房企中三家出手拿地，拿地金额合计82.4亿元，超过8月的五成。
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截至目前，四大地产龙头招商地产、保利地产、万科A、金地集团都已发布2012年中报。从公布的业绩看，四家标杆房企增收不增利的情况普遍，虽然现金流好转，但偿债能力仍存隐忧，库存量有增无减。
暴利时代正在过去
中报显示，四大上市房企上半年合计实现营业收入674.6亿元，同比增长39.29%；实现利润79.59亿元，同比增长3.10%。
虽然四大房企的营收均保持着强劲的增长，但在净利润的增长方面却出现了不同程度的回落甚至下滑。数据显示，万科、保利、金地、招商地产上半年的净利润分别为37.3亿元、25.1亿元、5.02亿元和12.21亿元，净利润增减出现分化，万科、金地实现同比增长25.1%和5.1%，而保利、招商则同比分别下滑10.16%和16.89%，保利净利润出现6年来首次负增长。如果按照盈利能力指标中的净利润与营业总收入比来算，四大房企全线下降。
链家地产市场研究部研究员常清认为，整体而言，四大房企增收不增利，房地产的“暴利时代”正在过去。“增收不增利”现象与“以价换量”分不开，调控之下，房企大多采取了降价促销的策略。受降价影响，房企的毛利率出现下滑，进而带动利润率下降。
库存压力有增无减
在四大上市房企公布的业绩中，备受关注的资金状况和库存也发生了微妙的变化。与去年年底的情况不同，四大房企的手持现金均明显增加。统计显示，四大房企持有货币资金总量已达1097.77亿元，与年初相比增加了27.67%。
根据链家地产市场研究部的统计，四大房企上半年新增借款631.05亿元，同比上涨28%；销售回款1087.22亿元，同比增加5.05%。上半年房企资金压力的缓解，不仅得益于成交量的走高，也得益于上半年房企拿地节奏的明显放慢：四大房企上半年新增建筑面积679.31万平方米，同比下降25.1%。其中金地集团上半年没有新增土地储备。
不过，尽管上市房企的资金压力出现了明显缓解，但从资金主要来源来看，房企现金流改善主要还是依赖于借款增加，后移了资金压力，未来的偿债能力如何仍存隐忧，还要看下半年销售的情况。特别值得注意的是，尽管房企今年以来大举推行去库存策略，但库存量依然有增无减。中报数据显示，四大房企的存货同比上涨明显，存货合计5157.68亿元，与年初相比增长8.35%。“下半年施工进入高峰期，也是补充土地储备时期。房企库存还有可能出现明显的持续增长。”常清说。
以价换量仍将持续
尽管上半年房地产市场出现了明显回暖的势头，但从标杆房企的半年报业绩来看，要想继续保持销售节奏，回笼资金，“以价换量”的销售策略依旧会延续。
机构分析师表示，目前开发商仍面临销售和资金双重压力，消化库存仍然是重要任务。房企上半年资金面好转源于“以价换量”，这一方式在下半年或将延续。
同时，分析师认为，在当前房地产市场复苏的态势之下，如果调控没有新举措，下半年抑制房价反弹的难度很大。房地产调控政策对下一阶段的市场走势至关重要。据新华社电
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家上市房企半年报扫描:存货升近3成至8000亿 东方早报
随着金地集团中期业绩披露，截至8月21日发稿，已有68家沪深两市上市房企发布上半年业绩报告。
Wind统计显示，今年上半年，这68家上市房企实现营业收入约1118亿元，同比（较上年同期）增长26%；净利润约170亿元，同比增长近6%。与此同时，这68家上市房企的存货也同比增加近三成，达7996亿元；资产负债率则与去年相当，维持在62%。
有开发商称，眼下高端市场销售回暖速度仍较慢，这也是不少企业库存走高的原因。
业内人士称，从数据上看，今年上半年上市房企的业绩并未出现大幅下滑。这一方面和结算周期有关，另一方面也说明去年以来企业多在促销跑量，拿地支出较为谨慎。
金地：下半年加大刚需产品推盘力度
以价换量的后果之一，是净利润增速的放缓，龙头房企尤甚。
据Wind统计，今年上半年，在已公布业绩的市值排名前20位的上市房企中，除了中华企业、泰禾集团、万科的净利润仍维持较高增速，大多数房企的净利润较去年同期有所下滑。
金地集团昨日发布的半年报显示，该公司在今年上半年实现营业收入64.7亿元，净利润5.02亿元，同比分别上升25.5%和5.1%。
金地提供的新闻稿称，受益于刚需市场的逐步回暖和灵活的产品销售策略，该公司上半年实现销售面积113.5万平方米，销售金额134.6亿元，同比分别增长40.1%和19.6%。
有不愿具名的上市房企高管称，各大房企今年上半年销量增幅明显，净利润增幅较低，与“以价换量”的销售策略不无关系。
金地集团总裁黄俊灿称，下半年该公司将进一步提高开工面积，加大刚需类产品的推盘力度，把握市场机会。
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现金流好转
促销跑量改善了房企的资金状况。龙头房企的资金压力相对更小。
以万科为例，截至6月底，万科持有现金470.1亿元，较年初提高了37%。在负债率方面，剔除预售账款，万科真实负债率只有39.3%，较去年末下降0.3个百分点。
截至6月30日，金地持有货币资金190.3亿元，净负债率为42%；其中，长期借款占总借款的62%。同期，龙湖地产手头现金及银行结存达174.7亿元，创历史新高。
金地方面称，该公司将继续加强项目股权合作力度。同时，金地近期还成功发行12亿元三年期无抵押优先级债券。
龙湖今年4月在境外发行24.3亿港元等值3年期银团借款。该公司提到，境内信贷环境较去年宽松，各大银行对优质客户的倾斜愈发明显，龙湖上半年新增国内银行贷款量超过预期，且获得了更为优惠的利率条件。
龙湖地产某相关负责人称，未来政策走势不明朗，企业只有不断降低负债率，保证资金充裕，才有可能应对市场的波动。
绿城中国首席财务长冯征警告，在目前的行情下，单靠销售很难保证充裕资金，房企仍需多方面拓宽融资渠道。
龙湖：审慎加仓土储
谨慎的开发商上半年扩张步伐放缓。北京中原市场研究部的统计数据显示，2011年底，十大标杆房企总土地储备约为4亿平方米，较2008年底增长了约1.8倍。今年上半年，开发商补充土地储备的热情不高，总土地储备较去年年底出现微幅下滑。
有上市房企高管直言，上半年新增土地储备热情不高，一方面是市场调控所致，另一方面也有优质地块供应稀少的因素。但4月以后，随着市场回暖，一些资金充裕的企业开始瞄准土地市场。
龙湖地产的表述是，未来将在保障财务稳健的前提下，把握机遇审慎补充土地储备。
万科、保利、融创等企业近期也纷纷加大土地储备力度。
北京中原市场研究部总监张大伟分析，在当前的调控环境下，过高的土地存量和消化周期会影响房企的成长速度，增加其经营风险。
张大伟判断，下半年开发商仍会加快周转速度：一方面，增强销售能力以消耗过去高速扩张期累积的土地存量；另一方面，随着下半年政府推地力度加大，有资金实力的标杆房企存在低成本逆市扩张的潜在机会。
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库存消化周期10个月
值得关注的是，上市房企的库存仍在持续攀高。
据张大伟称，以标杆房企在过去12个月的销售面积月度平均值作为动态销售速度，据此推算，标杆房企的库存消化周期在2011年5月底为6个月左右。随着调控深入，该指标在2012年1月达到12个月的峰值，接近2008年底的历史位。今年3月后，销售市场回暖，库存消化时间逐步下降，到6月底，该指标降至10个月左右，仍处高位。
有上市房企营销负责人称，上半年虽然成交量有所复苏，但这是以牺牲企业利润为代价的。因此，一旦资金回笼，这些开发商就会停止促销或收窄优惠幅度，销量可能继续放缓。而且，眼下高端市场销售回暖速度依然较慢，这也是不少企业库存走高的原因。
“金九银十”推盘潮
虽然库存高企，不少房企在下半年仍有加速推盘的计划。
万科董事会秘书谭华杰介绍，万科的新推盘资源主要集中在下半年特别是在四季度。9月份后，预计推盘会有明显增加，只要市场环境不发生太大的不利变化，全年销售超越去年是大概率事件。
国泰君安调研报告还提到，今年上半年保利地产新推货量为470万平方米，按照年初1000万平方米的推盘计划估算，下半年该公司推货量将达到530万平方米。
金地集团称，该公司下半年预计新增供货约146万平方米。
上述上市房企营销负责人判断，“金九银十”会成为不少房企的集中推盘期。该营销负责人称，今年上半年，开发商普遍没完成全年销售目标的一半。下半年如果政策环境不变，相信不少企业会利用“金九银十”推盘，为年底回笼资金。从供应结构来看，预计依然会以刚需产品为主流。
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