[摘要] 土地市场分化加剧 龙头房企“圈地” 中小房企观望---据国家统计局的数据显示，前8个月，全国土地成交款达到4800亿元，虽然同比依然下跌，但8月单月的成交额环比增长95%。而土地市场的回暖迹象在9月份表现得更为突出，万科、中海、华润、绿地等巨头在短短的几天内，累计新增储备土地达百亿元。
据国家统计局的数据显示，前8个月，土地成交款达到4800亿元，虽然同比依然下跌，但8月单月的成交额环比增长95%。而土地市场的回暖迹象在9月份表现得更为突出，万科、中海、华润、绿地等巨头在短短的几天内，累计新增储备土地达百亿元。
万科集团总裁郁亮高调表示，“有钱遇到合适的就买”。与此同时，一些中小房企面对土地市场的“抄底机遇”却表现得异常冷静，而曾经差点死在拿地上的绿城董事长宋卫平更是发出了“现在不拿地，傻子才想做”的心声。
龙头房企上演圈地潮
前日，万科再度以15.8亿元拿下广东顺德“曼哈顿”之称的德胜商务区地块。截至前日，万科9月拿地金额已达到68.84亿元，延续了其8月密集拿地的策略。事实上，在此前的9月5日和6日，万科两天内斥资47亿元圈地补仓，分别抢得合肥和广州大部地块，已经为业界所惊叹。
万科近几个月频繁拿地，所到城市不仅包括一线城市，还包括二三线城市。针对万科频繁拿地，郁亮近期在杭州新闻发布会上表示，“万科拿地不存在看不看好后市，有钱遇到合适的就买”。
继8月份以来，万科、中海、华润等龙头房企频频大手笔拿地。链家地产统计显示，2012年8月，包括北京、上海、广州、深圳等10个主要城市的土地市场成交规划建筑面积为2858万平方米，环比上涨30%。万科、龙湖、中海、金地四家大型房企拿地金额合计121.44亿元，环比上涨了4.85%。
此外，近日绿地以底价4.39亿元将佛山地块收入囊中；华润置地分别以8.3亿元和10.84亿元竞得温州、成都地块。一时间，龙头房企正在纷纷上演“圈地运动”。
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一位业内人士表示，龙头房企集中买地，在今年是首次出现，这表明经过连续调控，楼市成交量的回升，企业对后市的信心正在逐步恢复。而鉴于2009年楼市好转之后，很多开发商手中无货的教训，这些先知先觉的龙头房企已经开始抢先补货。
房企信心回归
郁亮表示，有钱就会买合适的地块，追求，不管是一线城市，还是二三线城市。保利地产在半年报中也指出，虽然国家对房地产行业调控的决心没有动摇，但预计下半年以刚需为主的市场回暖仍将持续。因此，该公司指出，将积极关注土地市场，努力补充优质土地资源。
业内指出，万科的土地战略显得底气十足，这与其对未来市场的预判关系密切。同时也表明其重组的资金实力。自今年5月以来，万科单月连续4个月销售额破百亿。根据万科公告显示，2012年1-8月份，万科累计实现销售面积802.9万平方米，销售金额842.8亿元。北京万科副总经理肖劲表示，“市场预期已经改变，公司对下半年销售情况有信心”。
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专家表示，楼市成交量的回升、连续几个月各大房企销售业绩的上升给了房企如今频频买地的信心。各大房企在土地市场上的动作表明其管理层已经判定楼市预期正在出现改变而决心圈地补仓。这或将掀起房企四季度的抢地热潮。预计下半年众多房企新推货量将有明显提升。
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土地市场分化明显
并非所有的房企都蜂拥投入这场抢地的热潮。曾经在楼市几经生死的绿城集团就表现得相当冷静。公司董事长宋卫平日前明确表示，“现在不拿地，傻子才想做”。他认为，目前的市场环境不适合房企做大。
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2009年绿城曾喊出3-5年超越万科的口号，当初在土地市场的冒进几乎断送企业前途。宋卫平表示，除非有不受调控影响的标志性项目，否则绿城不去拿地，不捡抄底的便宜，直到房地产市场回归市场本身的属性。
业内人士表示，今年上半年，绿城通过引入九龙仓战略投资以及与融创进行项目合作，其净负债率从去年底的148%降到年中的93%。对于一年内将到期的180亿元借款，宋卫平表示有销售回款的保证，这方面没有问题。即便如此，绿城在土地市场表现得仍很谨慎。
一位业内人士表示，绿城尚且如此，一些中小房企的日子当然更不好过。一方面可供销售项目不多，另一方面融资成本高企，就是想拿地也力不从心。当前土地市场上演的圈地盛宴也就是几家龙头房企的游戏。
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业内人士预计，四季度还将再现抢地热潮，但土地市场的分化现象正在加剧。目前市场上拿地主力是销售回款较好、资金实力雄厚的上市房企和大房企。而那些曾经饱受负债困扰的企业，以及一些资金链紧张的中小房企在拿地上仍显得力不从心。未来房地产行业将加快洗牌，强者生存，弱者淘汰的格局开始呈现。
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K8黄金湾土地市场监测系统发布的数据显示，8月100座城市土地供应量为6326万平方米，同比下降28%，环比略降1%。从各类用途土地供应情况来看，8月住宅和商住用地、商业办公用地、工业用地的供应量分别为2373万平方米、799万平方米、3054万平方米，同比均有下跌，跌幅分别为15%、22%和36%。
土地成交方面，8月百城土地成交量为5264万平方米，同比下降24%，环比下降9%。从各月走势来看，从二季度起土地成交量走势较为平稳，均保持在五千万平方米以上。不过7月以来，土地成交量已持续两个月回落。8月住宅和商住用地、商业办公用地、工业用地的成交量分别为1865万平方米、689万平方米、2624万平方米，同比跌幅分别为13%、10%和32%。
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近期，住宅和商住用地、商业办公用地密集成交，带动楼面均价回升，并高于去年同期水平。8月百城土地市场楼面均价为1173元/平方米，同比上涨7%，环比上涨3%。从价格走势来看，自6月起楼面均价一路攀升。8月住宅和商住用地、商业办公用地、工业用地的楼面均价分别为1621元/平方米、1547元/平方米、319元/平方米，其中商业办公用地同比涨幅超五成。
8月百城土地出让金共计1167亿元，同比下跌19%，环比上涨6%，土地溢价率为6%，较去年同期回落5个百分点。从各类用途土地出让金和溢价率情况来看，8月住宅和商住用地、商业办公用地、工业用地的出让金分别为785亿元、271亿元、103亿元，同比分别下降了16%、15%和42%。（中国证券报于萍）
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