[摘要] 针对SOHO中国目前唯一自持且招商陷入困境的物业项目前门大街，SOHO中国董事长潘石屹有了新的策略——打破传统商业购物的招商运营模式，进行重新改造，并且计划于今年年底前完成。
针对SOHO中国目前自持且招商陷入困境的物业项目前门大街，SOHO中国董事长潘石屹有新策略——打破传统商业购物的招商运营模式，进行重新改造，并且计划于今年年底前完成。
改造后前门大街能否一改往日疲态，SOHO中国的转型又能否顺利进行？潘石屹表示,自持物业长期盈利可见，而达成这一目标的周期在5年左右。此外，SOHO中国今年100亿元的收购目标截至目前也只实现了1/4，似乎意味着，收购已不再是其重点，而年初曾提到的200亿销售目标在转型之后不再提及。
前门大街再改造
前门大街改造能否成功，似乎成为了SOHO中国转型道路上最为关键的一步。然而作为SOHO中国自持物业的项目，前门SOHO历年的发展并不顺利。
早在2007年，SOHO中国便已介入前门大街的改造，但这5年来，前门大街一直表现平平。此前前门大街曾承诺的2009年7月全面营业，但目前只有少数几家老字号在“撑门面”，“天下街”的头衔显得有些勉强。
对于招商受阻的现状，业内人士的分析直指高额的租金与模糊的定位。
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也许是希望在短时间内让前门大街真正实现“改头换面”，铺路SOHO中国此后的战略转型。今年5月，SOHO中国与盈石资产管理有限公司签订合作协议，并成立合资公司“盈石搜候(上海)有限公司”。该公司的主要业务是负责SOHO中国的自持物业前门大街项目的商业运营。
也许是希望在短时间内让前门大街真正实现“改头换面”，铺路SOHO中国此后的战略转型。今年5月，SOHO中国与盈石资产管理有限公司签订合作协议，并成立合资公司“盈石搜候(上海)有限公司”。该公司的主要业务是负责SOHO中国的自持物业前门大街项目的商业运营。“这个项目分几期开发，再加上没有停车场的配备，都会影响到项目的招商、客流等。”潘石屹指出，前门SOHO的整体改造预计在年底完成，届时所持有的面积将达54691平方米。
然而对于前门大街的改造，在业内看来似乎仍是一块“难啃的骨头”。
“这与整个前门商圈的定位有关系，很难吸引到主流消费人群，主要是以外地游客为主。”兰德咨询总裁宋延庆告诉《每日经济新闻》，这也就决定了前门大街的定位显得尤其关键。
对此，潘石屹给出的回答则是：打破以往商业街、购物广场的招商运营模式，将旅游购物诠释为新型的展示和体验，引入各类产品体验馆。“我决定将前门大街打造成体验、展示中心。”
据其透露，目前已与韩国的食品公司希杰集团合作，同时，京东商城也正在筹备建立家线下的电子商务体验馆。
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转型后不谈销售目标
宣布转型后的那一个，更是让其惊心动魄。“1内，我们的股价就下跌了8%，损失了26亿。”但这并没有左右潘石屹转型的信心。
“我们有足够的资金来支撑转型。但估计到明年下半年会是我们负债率的阶段，预计会增长一倍达到40%。”潘石屹表示，目前已经放缓了收购步伐，今年100亿元的收购目标目前只实现了25亿元。然而，转型之后也不会再谈销售目标。“目前对我们来说，物业管理、商业管理亟待提高。”
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针对之前传出海外投资的传闻，潘石屹称，暂时不会出海投资。“我目前看好的还是北京和上海的市场。”据潘石屹透露，目前SOHO中国基于成本的资金为10%左右，未来几个项目能达到13%。
对此，有业内人士指出，缩减收购开支一定程度上反映了SOHO中国目前希望充裕所持资金来实现转型。
多位业内人士表示，针对SOHO中国的转型，如何调整产品线才更为关键。
BOMA中国理事李平曾向《每日经济新闻》记者指出，潘石屹旗下销售物业，由于多数在项目前期投入不够，后期运营中又面临产权林立等问题，很难被市场认可为真正意义上的甲级写字楼，其租金价格很难提高。
“SOHO中国的主流产品是亦商亦住产品，但反之也可以说是非商非住。今后在京沪租务市场上，这种产品肯定还有市场空间，但毕竟不是高端租务市场。”宋延庆称，SOHO中国是继续在自己熟悉的市场上做熟悉的产品，还是转向高端租务市场，或者是细分出新的“蓝海”市场，无疑都将面临挑战。
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8月22日，SOHO中国有限公司董事长潘石屹很忙：早上从北京坐飞机赶到上海，上午约见郭广昌；中午和上海公司的管理层聊转型；下午和国际五大代理行的高管碰面，切磋转型的看法。早报记者当天下午5时赶到位于世纪大道的SOHO世纪广场(小区网论坛)时，潘石屹刚刚结束与五大行的碰面。
在潘石屹眼中，SOHO世纪广场是SOHO中国在上海的个真正意义上的产品。指着样板间绿色森林图样的地毯和白色的榻榻米，潘石屹说，“东海广场我们买进去已经装修好了。这个项目里面我们重新动过。”
SOHO世纪广场同样面临转售为租。对此，潘石屹称，“（SOHO世纪广场）已经预租一半给上海期货交易所。”
这场外界看似突如其来的转型，据潘石屹说，已筹划了“半年”。
“股民看好原来的销售模式，转型了就是另外一个模式，的冲击就是抛股票，也有人做空。张欣在新加坡跟投资人接触，也得到认可。”潘石屹说这番话前后——8月16日至8月25日，SOHO中国股价跌逾10%。
一种比较普遍的市场观点认为，散售模式，并不是商业地产长远之道，自持模式更符合国际投资者的偏好。SOHO中国的上述股价表现，无疑是反常的。
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四面楚歌
凭借业界称道的销售团队，散售一度是SOHO中国引以为豪的运作模式。
“（这个）商业模式确实不错，为公司创造了很多钱，负债率20%，150亿元现金，未来还有100亿元的销售回款。”潘石屹引用一连串数据，阐述散售所带来的高周转。
“但到今天，这个商业模式（已）是个落后的模式，我们四面楚歌。”潘石屹说。
首要的压力来自地方政府。“你到北京、上海拿地，出让条件里面就说这不许散售，要持有。全中国散售就我们一家，这个理念，政府不欢迎。”潘石屹说。
税费高，也令潘石屹颇为苦恼，他举例称，“赚了10块，要交给政府6块。”
“原来的整个销售基础（也）发生了变化。”潘石屹说，“煤老板、钢铁老板都没钱了，再不转型就有问题了。”
问题已在中报中有所体现。8月16日，在宣布告别散售模式的同时，SOHO中国公布了2012年中期业绩：上半年其实现营业收入12.22亿元，比去年上半年下降约54%；净利润为6.13亿元，比去年上半年下降约65%；毛利率约为48%。在外界眼中，这是一份业绩起伏过大的成绩单，难令投资人满意。
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