[摘要] 随着我国社会“老龄化”加速逼近，越来越多的人开始提前为老去的时光做准备。也正是因为它的稀缺性与刚需性，养老产业开始成为众多企业眼中的“朝阳产业”，不少企业更是马不停蹄地向养老概念转型。业内人士表示，养老产业的发展是大势所趋，但是，现阶段养老产业的概念十分模糊，还没有一个绝对的定论。
随着我国社会“老龄化”加速逼近，越来越多的人开始提前为老去的时光做准备。也正是因为它的稀缺性与刚需性，养老产业开始成为众多企业眼中的“朝阳产业”，不少企业更是马不停蹄地向养老概念转型。业内人士表示，养老产业的发展是大势所趋，但是，现阶段养老产业的概念十分模糊，还没有一个的定论。因此，部分开发商利用“养老地产”的噱头炒养老概念，只是为房屋售卖增添砝码。
房企加大试水养老地产力度
日前，绿城集团执行总经理傅林江在2012中国房地产品牌价值研究成果发布会上透露，绿城未来将告别纯高端地产发展模式，积极向养老、旅游多元化模式转型。
傅林江表示，“未来一段时期，绿城的发展战略，将由高负债率发展模式，向以风险控制为主的稳健经营模式转变。”而绿城中国发布的2012年中报也称，绿城将积极介入二、三线城市综合体及养老和旅游等主题地产，意在扩大产品类型。
而万科继2010年试水万科幸福汇后，今年8月，万科与长春市人民政府签署协议，万科与将投资120亿元，在长春市多个区域打造占地100万平方米的健康养老住宅社区及文化创意产业项目。
除绿城、万科外，保利、首创、复兴等龙头房企均在近年抛出了养老地产发展计划，认为养老产业将成为公司重点发展方向。根据中指院对2011中国房地产品牌企业进行统计显示，仅2 0 1 0年一年，就有21.74%的品牌企业进入养老地产领域。
中原市场研究部总监张大伟在接受《经济参考报》记者采访时表示，在普通住宅长期执行限购、限贷政策的背景下，土地价格并未降低，而房价涨幅却在下降或持平，致房企利润大减。因此，房企正在从以追求土地赚取利润向以产品升级赚取利润转型，自然会选择风险小、回报高的产业地产。
“养老产业的发展是大势所趋。”工商联房地产商会会长聂梅生对《经济参考报》记者表示，养老产业，不仅是地产，而是拥有医疗，商超，金融、家政等多个行业的生活综合体。老年人是养老产业的刚需人群，随着老龄人口的不断增加，需求扩大，是真正能实现我国扩内需的行业，也是未来的发展方向。
老龄社会推动地产转型
的确，在我国加速步入老龄化社会的背景下，随着“421”家庭结构逐渐成为主体，越来越多的老人需要进入养老机构或类似疗养基地安度晚年。统计数据显示，截至2010年底我国有各类养老机构38060个，拥有床位266 .2万张，收养各类人员210.9万人。但养老床位总数仅占老年人口总数的1.59%，不仅低于发达国家5%至7%的比例，也低于一些发展中国家2%至3%的水平。另外，有数据显示，截至2011年底，我国平均1000名老人仅拥有17张床位。
分析人士认为，中国老年人口数量快速增长，养生住宅的需求量正在日益加大———从2010年需求5亿平方米，到2020年需求7亿平方米，再到2050年需求13亿平方米，市场发展空间巨大。
正因为是解决民生的重要部分，地方政府也开始把养老产业的发展放到基础性地位。日前，北京市国土局启动了《北京市2013年度国有建设用地供应计划》编制工作，从明年起，养老设施用地将纳入本市年度国有建设用地供应计划。
北京市国土局相关负责人表示，应通过财政、土地供应等政策支持的手段，吸引社会资本投资养老机构建设，并根据养老机构的性质，实施不同的土地供应方式，明确产权持有方式。
而此前7月12日，长春市发布《关于加快推进养老服务业发展的补充意见》，将对养老机构的服务中心、床位、运营等方面给予一次性补贴。
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借“养老”之名 打“不限购”牌
事实上，在此之前，北京的养老地产项目已初具规模。据统计，北京已有的八个养老地产项目，其中持有经营的包括爱慕家、寿山福海、太申祥和山庄；出售和出租的包括曜阳国际、北京太阳城和将府庄园；出售的包括东方太阳城和万科幸福汇。
“现在多数养老产业，还仅是停留在房地产阶段。”张大伟表示，现在所说的养老地产，多数本身还是住宅，只是住宅的升级版，最终目的是为住宅加上部分附加值，更有利于其的售卖。张大伟认为，房地产行业在告别土地差价暴利时代后，房地产商多愿选择养老地产、旅游地产等地方政府积极扶持的地产项目，以提高企业项目利润。
北京房地产协会秘书长陈志对记者表示，“由于定位不明，现阶段的养老地产只是贴上了不同的标签，以不同形式买房，其并没有躲过卖房的本质。”
对此，聂梅生也指出，现在有关养老产业的概念十分模糊，还没有一个的定论，但肯定不是地产。她认为，养老产业应称之为养老社区，而不是养老地产，因此，在其定位上，主体绝不是房地产，而应是有关养老的各种配套设施。“其与房地产最根本的区别是，除了养老方面的配套设施与机构以外，真正的养老产业多为持有型物业，房屋仅用于租赁，并不售卖。”
也正是由于养老地产发展仍处试验阶段，在开发模式仍未有明确定论的背景下，行业目前较为混乱。“一些开发商打着养老地产的旗号，实际上就是低价圈地，然后卖住宅。”业内人士指出，一方面，房企借着养老的噱头，便于营销。另一方面，由于地理位置较偏，一般不属于限购区域，有的就算在限购区域内，由于购房者多为60岁以上的老人，在房地产整体调控的背景下，部分城市不认房、只认贷，这也让开发商钻了空子，打“不限购”擦边球。
“地方有供地需求、市场有购买需求，开发商有追求高利润的需求。”上述人士表示，由于建养老产业，必须有医院、护理等配套设施，因此，开发商的投资也为地方政府减轻不少负担。所以在减轻负担的基础上，地方政府会给企业相应的税收优惠、补贴等置换型优惠政策，这也是为什么近年来养老地产的火爆的重要原因。
“现阶段我们必须做的是确定养老产业经营模式，在物业方面给出明确划线，是持有还是售卖。”上述人士指出，目前，相关部门已在开始关注养老产业的乱象，为了使行业能良好发展，相关部门正在制定行业标准，也会陆续出台一系列鼓励政策，逐步对养老事业进行规范。
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每日谈:调控重磅压顶房企角逐养老地产 初试水养老地产"任重道远"
近日，远洋地产总裁李明与美国Emeritus集团就中国养老市场行业现状及战略合作进行深度沟通，开始抢滩养老地产。按照第六次人口普查数据，我国现有的老龄人口为1.59亿。继万科之后，远洋保利、绿城、首创置业也纷纷开始加速布局养老地产，期望从中国社会老龄化率升高的现状中寻找商机。
房企抢滩养老地产
8月13日，万科与长春市政府签署战略合作协议，万科集团将投资120亿元，在长春市多个区域打造总体占地面积100万平米的健康养老住宅社区及文化创意产业项目。这并非万科首次涉足养老地产。
无独有偶，正在热销的远洋天著也推出了养老地产，其中规划了6000多平米的高端养老项目。9月22日，远洋地产总裁李明更与美国Emeritus集团董事局主席DAN BATY进行洽谈，就中国养老市场行业现状及战略合作进行深度沟通。远洋地产相关人士公开表示，养老地产作为新的战略业务板块已正式纳入公司开发日程，未来10年当中，远洋养老地产板块的发展规模将呈几何倍数扩大，并成为公司的全新核心业务增长点。
9月10日，绿城中国董事局主席宋卫平公开表示，将试水养老地产。“养老地产的运营难度大，利润可能只是普通地产的二分之一”，不过，宋卫平非常看好这一领域的未来发展前景。
此外，包括保利、首创置业、华润置业等房企，也一直在探索养老地产。
快速赢得先机
早在2010年，地产大佬万科就宣布在北京房山窦店试点养老地产项目，采用租、售并举两种养老地产模式，为万科养老地产领域铺路。万科集团副总裁兼北京公司总经理毛大庆表示，万科养老地产首先试点的是一线城市，因为这些城市年轻人工作繁忙，没有时间照料老人，有很多“空巢”老人，需求量更大。
》》延伸阅读：养老地产不是房企"独角戏"政府应引导和鼓励
业内人士指出，随着地产调控不断深入，传统的单一住宅开发模式已经面临经营困境，房企开始谋求在文化、养老等新型地产业务上的突破，养老地产成为房企关注的新战场。
不过，中国房地产研究会人居环境委员会副主任、中国房地产业协会老年住区委员会特别顾问开彦认为，到目前为止，各大开发商主体仍是各自为战的状态，均是以单个项目来建设和运营，还没有形成规模，没有可供化复制的成熟商业模式，再加上养老地产前期投资大、投资回报周期长，因此现在企业仍处于摸索过程中。“短期内，养老地产不会成为国内房企的主流。”开彦称，目前养老地产的软件并不完善，一些服务机构、服务设施等还差得很远。
“在这个行业还并未成熟、盈利模式并未清晰的时候，竞争就已经异常激烈，快速推进是赢得主动权的武器。”李明公开表示。
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