[摘要] 经过三季度楼市成交淡季不淡旺季不旺之后“银十”开端不如预期，楼市从“两旺”再次走向“博弈”。
经过三季度楼市成交淡季不淡旺季不旺之后“银十”开端不如预期，楼市从“两旺”再次走向“博弈”。公开数据显示，今年房企通过高周转策略快速回笼资金，一些房企甚至已完成全年销售目标，将对四季度房价起到支撑作用；而与此同时，购房者仍以刚需为主，促使房价缺乏上涨动能。与此同时，房价还存在着“上有封顶、下有兜底”的外部影响因素。受此影响，专家认为，四季度房价将以平稳为主，市场成交将较为乐观。
房企：提前完成全年任务降价动力不强
公开资料显示，龙头房企前三季度业绩亮眼，一些房企甚至已完成全年销售目标。
前三季度，招商地产(000024,股吧)和世茂地产均已超额完成全年销售目标。公告显示，两个企业全年销售目标分别为210亿元和307亿元，而截至9月底，这两家房企已分别实现247亿元和366亿元销售金额，提前完成全年任务。
同时，不少房企前三季度的销售业绩已超过去年全年。1-9月，保利地产(600048,股吧)共实现销售金额756亿元，同比增长32%，超过去年全年的732亿元；中海地产实现919亿港元的销售业绩，超过去年全年的871亿港元；绿城地产实现销售金额355亿元，超过去年全年的353亿元。
此外，还有不少房企业绩表现不俗。恒大地产1-9月实现销售金额586亿元，完成全年销售计划的73%；万科前三季度实现963亿元销售收入，全年业绩破千亿已毫无悬念。
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世联地产(002285,股吧)市场研究部总监吴志辉认为，得益于积极的去库存行为，房企的现金流不断好转，短期偿付能力逐步提升。因此，虽然四季度是传统的冲业绩时期，并且不少开发商将会在四季度大量推盘，但受此前业绩表现较好影响，一些房企可能会在市场上“打酱油”，总体来说，价格争夺幅度有限，房价很难下降。
购房者：刚需为主涨价动能有限
受快周转策略影响，房企今年大量推货，而此前的以价换量策略如今也给开发商抗住价格撑了腰。
世联地产调查数据显示，三季度，超六成购房者认为周边楼盘价格出现不同程度上涨，进而导致购房者认为房价非常高的比例出现反弹，与2季度相比上升了5.1个百分点。而此前几个季度，这一比例一直在下滑。
由于购房者认为周边楼盘销售活跃程度明显提升，并认为未来成交量会提升的比例持续增长，因此近六成购房者看涨未来房价，这也使得购房者认为未来半年适合购房的比例出现下降。
“十一”期间举行深圳秋季房地产交易会，由于价格优惠不足，虽然场面热闹，但实际成交有限。作为传统的冲业绩时间段，购房者对“十一”促销普遍抱有一些期待，然而面对98折、99折这样的常规促销手段，购房者普遍反映“这样的价位，刚需真是买不起！”，只能“再等等”“以后再说”了。
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对此，深圳中原地产二级市场董事总经理玉家雄认为，受市场成交复苏、资金有所积累影响，房企及时转变以价换量的心态，改为较为进取的价格策略，同时，促销途径及打折扣等优惠方式也同步减少，是楼市从“两旺”转变为“博弈”的主要原因。
但是，吴志辉认为，由于目前成交客户的主流依然是价格承受力较低的刚需人群，投资客占比仅为为13.6%，处于历史地位，因此，刚需为主流的产品结构导致价格难以提升，房价上涨动能有限。
上有封顶下有兜底四季度房价将以平稳为主
在卖方降价动力不足、买方涨价动能有限的情况下，专家认为，四季度房价将以平稳为主，成交将较为乐观。
中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，受此前市场回暖影响，房企获得了喘息的机会。与此同时，楼市调控基调仍未改变，换届后如果政策没有太大的变化，刚需仍将是市场成交的主力。因此从供求关系来看，四季度房价难涨也难跌。
而从外部环境来看，房价也面临着“上有封顶、下有兜底”的局面。
近期，为了控制房价涨幅，地方政府频频拿出新政。陕西规定地产项目合理利润率控制在10%左右，否则不发预售证；广州中心区域限制高价楼盘入市；上海重点抽查成交价格较高等存在异常情况的商品住房项目……
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宋丁认为，在楼市调控基调未变的情况下，涨价面临“上有封顶”的局面，一旦价格出现较大反弹，便会引来调控“新政”。
与此同时，宏观经济形势正起着托市的作用。国家统计局数据显示，前三季度国内生产总值353480亿元，按可比价格计算，同比增长7.7%。其中，一季度增长8.1%，二季度增长7.6%，三季度增长7.4%。与此同时，9月CPI重回“1时代”，同比上涨1.9%。
宋丁认为，GDP和CPI的回落，意味着货币政策存在放松空间，从宏观层面给四季度房价起到了兜底作用。吴志辉认为，近期人民币明显，将会促使结汇速度加快，带动外汇占款数据攀升，四季度的流动性将会相比三季度有所改善。
因此，他们认为，四季度房价将处于平稳阶段，市场成交将较为乐观。
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截至10月25日，已有41家上市房企发布三季报。根据wind数据统计显示，41家房企前三季度实现收合计1185.16亿元，同比增长27.4%；合计实现利润231 .5亿元，同比上涨18.6%；归属母公司的净利润合计为149.5亿元，同比上涨4.2个百分点。业内人士表示，房地产市场复苏形势已经确立，但是随着市场好转，资金压力减小，房企分化将越明显。
小部分中小型房企依然深陷亏损泥潭
值得注意的是，已披露三季报的41家房企中，营业收入同比增长有22家，净利润同比增长且为正的仅有16家，房企的财务状况呈现明显两极分化。万科、招商等企业整体上涨，小部分中小型房企依然深陷亏损泥潭。
23日，房地产龙头企业万科发布三季报。报告显示，1至9月，万科营业总收入461.28亿元，同比增57.39%，实现现净利润50.8亿元，同比增41.74%，其中第三季度净利润13.55亿元，同比增123.54%，营业收入154.05亿元，同比增65.3%。同属大佬的招商地产，前三季度累计实现营业收入161.46亿元，同比增长29.45%，三季度净利润达24.18亿元，同比增长16.03%。
但湖南地方企业嘉凯城在房地产市场形势一片向好的背景下，三季报却显示1-9月累计营业收入35.57亿元，同比降低30.26%，利润则亏损1.56亿元，同比下降36.4%。津滨发展也爆出利润亏损0.36亿元，同比降低83.13%。
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开发商阵型出现明显分化
“成交量上涨，开发商积极储备资金，购入土地，房地产市场复苏形势已经确立。”中原地产市场研究部总监张大伟表示。的确，日前京、沪、广州统计局发布第三季度房地产市场数据。数据显示，房地产开发投资、销售面积等关键指标均有上涨，回暖趋势明显。
“随着资金链缓解程度的差异，开发商阵型出现明显分化。”美联物业研究中心指出，从近期土地市场表现就能看出，大型开发商表现亢奋，在土地市场上开展争夺战攻城略地，而中小开发商仍然在资金短缺的泥潭中挣扎求存。
以杭州为例，近两月来，杭州土地市场上演了一波又一波热潮，仅上周杭州就出让18幅地块，总建面积达到121万方，土地出让总金额高达96.6亿元，引来诸多大型房企上演“抢地”热潮。
值得注意的是，曾经由浙系房企主导的杭州土地市场近期却频被外地房企“抢食”。万科、龙湖、中海、嘉里建设等房企纷纷驻足，仅10月17日中海地产就以总价56亿收入三幅地块，其配建保障房面积达到总建面的32%。而港资企业嘉里建设已多年未在杭州拿地，此次出手不凡，10月19日以25.36亿的总价拿下5幅地块。
大型品牌房企与外地房企频频在杭州“摘地”，从某种程度上反衬出地方房企的生存面貌。据北京中原地产研究部统计，9月标杆房企拿地规模延续上月的强势，总金额达171亿元，环比上升40%，连续三个月保持相对高位，并创出2011年调控以来新高。9月，拿地前两名的企业分别为华润、万科，分别为48亿和44亿元，占总拿地金额的53.8%。
中小企业仍在资金“饥渴”中挣扎
分析指出地方房企数量众多，但多规模较小，即便目前银根放松、房企融资重启，但“僧多粥少”，因此本土企业拿地的资金支持匮乏。也更表现出中小的本地企业仍在资金“饥渴”中挣扎，甚至“无米下锅”。
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一位具有国资背景的PE高管对《经济参考报》记者表示，“现阶段，房地产企业资金链状况分化非常严重。”象招保万金等大型房地产企业，由于项目一般都比较好，所以资金链状况一直不错，反而融资成本在不断下降。但与之相反的是，三四线城市的中小型房企，融资成本却在不断提升。
“之前分化都没这么大，现在越来越大了。”上述人士坦言，对房地产企业来说，银行贷款越多，其资金成本越低，但是，由于银行对房地产企业信贷的严控，更多的房地产商只能选择其他融资方式，这也就产生了分化。从资金成本来说，由于大型地产商底气较足，多能将融资成本降至7%-8%。而小型地产商恰恰相反，他们多得承担30%-40%，甚至高达50%的融资成本。
对此，张大伟认为，房地产企业未来表现或将继续明显分化。标杆房企由于整体业绩良好，资金链缓解，存库下降，在未来的拿地高潮中仍将成为主力。而一些中小开发商整体来看资金链依然紧张，未来卖地求生的趋势仍将持续。
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房价涨幅放缓 大势不变市场预期趋于稳定
房地产行业近五年年均利润30% 部分开发商超50% 西安晚报-西安新闻网
10月22日，国务院发展研究中心发布“国务院发展研究中心研究丛书(2012)”，内容涵盖了我国经济社会发展过程中的热点和焦点问题，包括宏观经济、外贸、金融、住房、三农问题、公共服务、城镇化、福利体制等。
其中住房方面，研究针对住房市场发展趋势与政策进行研究，谈及房地产开发利润和房产税等话题。并建议适当时候可取消预售制度，增加现房销售比例，以整治开发商在销售环节的投机行为。
据介绍，2003年前后，我国房地产行业的毛利润率大致在20%左右，与大多数工业行业相近。但随着房价的不断上涨，房地产利润率明显上升，2007年之后年均达到30%左右，超出工业整体水平约10个百分点。
报告还指出，国内部分知名开发商的毛利润率接近甚至超过了50%，远远高于日本和美国的房地产开发企业。
但国务院发展研究中心市场所副所长王微表示，利润率的控制对不同的企业很难做到，随着城市化进程的发展，未来房地产行业利润水平会进一步缩小。
该机构同日发布的另一研究报告《土地制度改革与转变发展方式》披露，2001年土地出让金仅为1295.89亿元，2010年土地出让金就已经攀升到27100亿元，十年间土地出让金增长了近20倍。
同时，国务院发展研究中心在报告中提出目前土地出让金的支出存在城乡分配不平衡、城乡二元格局等问题。 财新
前三季度房地产贷款增近万亿元
中国人民银行22日发布的三季度贷款投向统计报告显示，前三季度房地产贷款增长加快，主要原因是个人购房贷款、房地产开发贷款增速回升。
截至9月末，主要金融机构及主要农村金融机构、城市信用社、外资银行人民币房地产贷款余额11.74万亿元，同比增长12.2%，比二季度末高1.9个百分点；前三季度增加9821亿元，同比少增102亿元，前三季度增量占同期各项贷款增量的15.4%，比1-8月占比高1.3个百分点。
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截至9月末，地产开发贷款余额8461亿元，同比增长7.3%，增速比二季度末高6.5个百分点。房产开发贷款余额2.96万亿元，同比增长12.1%，增速比二季度末高0.8个百分点。个人购房贷款余额7.8万亿元，同比增长12.6%，增速比二季度末高1.6个百分点；前三季度增加6728亿元，同比少增850亿元。
截至9月末，保障性住房开发贷款余额5215亿元，同比增长61.7%，增速比二季度末低1个百分点；前三季度增加1300亿元，占同期房产开发贷款增量的60.2%，比1-8月占比低0.7个百分点。
统计数据显示，企业短期贷款和票据融资同比多增，固定资产贷款增速继续回升。9月末，全部金融机构本外币企业及其他部门贷款余额48.64万亿元，同比增长15.8%，增速比二季度末高0.2个百分点；前三季度增加5.18万亿元，同比多增1.21万亿元。 据《中国证券报》
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