[摘要] 回顾过去的三个季度，从房地产“限购”政策松绑的争议，至三季度市场关于预售制取消及房产税开征的持续驳辨，西安楼市发展面临房产税开征不确定的影响，也面临基础建设投资利好的推动。在这样的大背景下，西安楼市三季度表现究竟如何？作为2012收尾季的四季度楼市又将走向何方？
三季度以稳为主专家称房价将长期上升 周期波动
10月26日，由西安市住房保障和房屋管理局主办的“2012年3季度西安房地产市场发展及4季度形势预警报告会”成功召开。回顾过去的三个季度，从房地产“限购”政策松绑的争议，至三季度市场关于预售制取消及房产税开征的持续驳辨，西安楼市发展面临房产税开征不确定的影响，也面临基础建设投资利好的推动。在这样的大背景下，西安楼市三季度表现究竟如何？作为2012收尾季的四季度楼市又将走向何方？
“稳”字当前
青年为三季度购房主力
在本次会议中，陈致澎表示，2012年，限购、差别化信贷等政策的持续推行，有效抑制了投资、投机性需求，房价已持续趋稳。但同时房地产调控政策、保障性住房上市等因素，也对市场交易量产生了一定的影响。
从三季度西安商品房市场的供应情况来看，商品房新批预售面积509.78万平方米，环比下降9.66%，同比下降4.08%。其中商品住宅新批预售面积418.14万平方米，环比增长0.66%，同比增长7.20%。具体从7、8、9月市场单月新批预售面积来看，市场供应量正逐步趋稳。从交易情况来看，2012年3季度，西安商品房市场成交面积为314.98万平方米，环比增长2.14%，同比增长19.16%。其中商品住宅成交面积266.05万平方米，环比增长1.76%，同比去年增长21.63%。
相关数据显示，年龄段在26-35岁之间的购房者是西安楼市的购买主力，占比59.43%，较上季度上涨1.55%，购房人群向26-55岁之间的集中化趋势有所显现。对面积需求依然集中在80-120平方米之间，占54.52%，该比例较2季度上涨了13.82%。
购房者称
价格仍为首要考虑因素
对购房者心理房价的调查显示，5000-6000元/平方米的价格区间段是购房者最能接受的，占比达到为35.87%；其次是4000-5000元/平方米，占比达到22.18%；6000-7000元/平方米的价格可接受人群比例升至21.4%，较上季度增长约4个百分点。此外选择7000-8000元/平方米的人群比例较上期也增长了约3个百分点。
分析可见，在西安房价持续趋稳的态势下，购房者也愈加理性，并且可根据具体情况选择适合自身的房源。西安楼市整体呈现“稳”态，但市场上部分楼盘已有小幅上调价格的现象出现，购房者对调控下的西安房价走势认知也有所改变。其中39.79%的购房者认为会呈现稳中有升的态势。
对购房者置业关注的要素进行排比，对价格的关注度仍然处于位，其次是交通便利。由此不难看出对于购房者而言，价格作为重要的置业影响因素外，对楼盘综合居住价值的关注已逐步上升。从楼市运行的其他层面均可以把脉到这一特征，当性价比这一指标成为楼市运行的重要参考标准后，无疑标志着西安房地产市场自此进入理性时代，同时这一趋势的出现更将对于西安房地产市场的产业化、稳健化发展带来深远影响。
专家认为
房价长期上升周期波动
在预警分析会上，原国家发展与改革委员会投资研究所所长罗云毅教授表示，在某种意义上，大家关注的核心问题是房价，房地产市场宏观调控也是围绕房价进行的。对房价问题，长期趋势可以用“长期上升，周期波动”八个字来描述。延展开来即房价水平是收入水平函数，换句话说，它是随着收入水平变化而变化，只要收入水平变化了，房价一定会变化。
罗云毅教授指出：“如此市场竞争环境下，在收入提高的前提下，那些优质地段，房价水平必然是提高的。城市化进程的快速发展阶段，房地产供不应求是一个很自然的现象，如果把其他因素考虑进来，可能房价上升的趋势化不会改变，当然这个分析框架只是一个参考。
市场预警
房屋综合性价比渐成趋势
“金九”楼市失色的背后是首置刚需持续去化后，对楼市支撑力偏弱，且在部分楼盘小幅调价之后，阶段性观望情绪再度呈现，改善型需求虽在3季度经历了一定幅度的放量，但在限购、限贷政策持续不放松的背景下难以全面“接棒”首置人群，支撑楼市整体销售，因此，预计4季度商品房销售量大幅回升的可能性相对较小，但由于接近年底，基于历年房企年末前加速回笼资金的考虑，预计相关打折促销活动将有所加大，将在一定程度上对销售形成一定支撑。
从3季度以来，西安商品房新批预售面积已开始趋于平稳，显示房企谨慎心态，同时将目前市场运营重心放在去库存上，由于销售市场难有更大幅度起色，房企加大推盘动力不足，预计4季度商品房市场供应仍将整体稳定。
综合权衡当前政策环境、房企库存状况等各方面因素，尽管3季度部分楼盘小幅提价，但整体市场景气度仍处低位，以刚需为主体的置业环境下，购房者对于置业成本变动的敏感性，也使得房企涨价的支撑力不足，预计4季度房价仍将延续平稳走势。（记者 杨也）
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