[摘要] 2006年10月,广州一笔250万元房屋维修资金不翼而飞,业主们发起一场规模浩大的追讨物业专项维修基金活动。
今年夏天,部分城市遭遇暴雨袭击,一些房屋因此受损。暴雨过后,不少小区的业主们发现,买房时交的一大笔公共维修基金却很难使用。而另一方面,在一些城市的住房维修基金账户上,大部分资金却在“睡大觉”。
那么,公共维修基金到底存放在哪里?又该如何管好、用好房屋的“看病钱”呢?笔者日前进行深入调查采访。
维修基金派上用场不容易
征得2/3以上的业主同意耗时2个月,主管部门审批使用申请要4个多月,拿到维修基金又用了半年,一年多才修好电梯
今年年中,北京市丰台区芳古园二区进行电梯维修,60多万元的维修费用全部来自该小区的住房维修基金,这样的例子并不多见。“这笔住房维修基金的使用过程很复杂,历时一年多。”该小区13号楼的物业管理公司负责人贾红霄说。
贾红霄告诉笔者,根据电梯出现的问题,物业公司和业委会联系了有关维修公司做鉴定,确定电梯维修方案,测算了维修预算。2011年7月,物业公司将维修电梯的消息和方案张榜公示。
随后,使用维修基金遇到了一个大难题——征求业主意见。2008年出台的《住宅专项维修资金管理办法》规定,动用住房维修基金,必须征得2/3以上的业主同意。尽管该办法同时提出,在维修基金划转到业委会名下管理以后,可简化这一程序,由物业管理企业提出使用方案,业主大会依法通过使用方案即可。但是,为了避免被业主指责擅自动用维修基金,多数小区仍然实行2/3业主签字同意的程序。
芳古园二区共有696户业主,要2/3以上业主同意,意味着至少要征集到464户以上业主的签字才行,工作量巨大。一楼的住户因为不经常使用电梯,不少人拒绝签字;部分未办理房产证的业主还没有缴纳住房维修基金也不能参与投票;还有一些业主长期外出或将房子出租,一直联系不上。这些都让征集工作变得格外棘手。
足足用了两个月时间,物业公司才终于“凑到”了482户业主签字同意。2011年9月,物业公司和业委会按照规定,将使用申请上报北京市住房和城乡建设委员会(以下简称住建委)。这是小区次申请使用维修基金,因为没有经验,申请过程尤为繁琐,直到2012年1月,申请才正式批下来。
为什么一个申请要审批4个月?芳古园二区业委会的张女士告诉笔者:“住建委负责审批维修基金的工作人员只有一个,材料也要求写得详细、具体,光核对业主信息就花了很长时间,根本忙不过来。”
直到今年7月,小区电梯维修才终于用上这笔房屋“看病钱”。为此忙活了一年多的物业公司工作人员总算松了一口气。按照现行规定的程序走下来,住房的“看病钱”用起来确实有些麻烦。像芳古园二区这样业主委员会机构完善的小区,要想动用维修资金尚且如此繁琐,可以想见,那些没有成立业委会、缴费情况不一、物业管理水平差的小区,要想用这笔住房的“看病钱”,几乎不可能。
一家物业企业负责人告诉笔者,当前要使用住房维修基金,主要面临以下几个方面的困难:首先是部分账户无款。由于部分城市有关法规建设不完善、要求不严格,造成部分业主房子都已经入住了几年,仍然未缴纳维修基金,特别是一些老项目,业主账户无款使用的现象比较普遍。其次是使用手续繁琐,部分城市甚至存在整个城市的商品住宅小区未动用维修基金的现象,资金一直“睡”在账户里。再次是续缴困难,根据规定,业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的,应当及时续交。但对于谁来组织续缴、续缴标准如何确定等详细的执行标准没有约定。部分业主特别是二手房业主不愿意续缴,物业公司单方收缴非常困难,造成账户资金不足,遇有更换电梯等大修改造项目时,陷入无法使用的窘境。
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