[摘要] 随着销售回暖，房企在近期的土地市场表现也频频升温。2012年12月拿地的房企中，万科、中海拿地金额均突破百亿元。而包括万科、中海等在内的9大标杆房企，单月累计购地金额达394.29亿元，环比2012年11月的297.9亿元，增长了32.4%，同时刷新2012年内的月度购地新纪录。
随着销售回暖，房企在近期的土地市场表现也频频升温。2012年12月拿地的房企中，万科、中海拿地金额均突破百亿元。而包括万科、中海等在内的9大标杆房企，单月累计购地金额达394.29亿元，环比2012年11月的297.9亿元，增长了32.4%，同时刷新2012年内的月度购地新纪录。
单月购地总额环比增32.4%
虽然时值岁末，但房企在2012年12月拿地的热情依然高涨。通过对包括万科、保利、中海、恒大在内的9家标杆房企在12月出手购地的统计，截至2012年12月30日，9大标杆房企累计购地金额达394.29亿元，环比11月的297.9亿元增长了32.4%，并同时刷新年内月度购地新纪录。
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而房企对于热点地块的角逐不止体现在住宅用地，对优势突出的商办地块同样也表现出了浓厚的兴趣。本报记者通过公开资料整理发现，截至2012年12月26日，房企涉及商办土地的出让金约234亿元。
一位不愿具名的房企人士称，事实上，从2012年8月底开始，主要城市的土地市场明显复苏，各大开发商均开始了大规模的“圈地运动”，而且地价及溢价率均有所上行，可见目前市场的主流开发商对市场见底的判断已经基本一致。他同时表示，地价对房价的影响也将再次出现。
企业拿地及经营策略分化
随着销售回暖，房企在土地市场的近期表现屡屡升温，地王频现身。但据中原地产市场研究部分析认为，房企整体拿地积极性还是低于2009年-2010年那种接近疯狂的程度。
2012年12月拿地的房企中，万科、中海拿地金额均突破百亿元，而保利地产在当月表现较此前略有收敛，以97.97亿元的拿地支出位居第三。
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通过拿地情况可以发现，2012年房企的经营策略发生了显著的分化。万科、保利、中海毫无疑问是以销定量，即根据销量来决定拿地规模，以期保持土地储备的恒定；而富力、恒大、华润、金地、绿城等房企形成另一阵营，其拿地规模明显小于各自的销售规模，略显保守，仍处于明显的去库存周期内。尤其值得一提的是招商地产，2012年采取了势头勇猛的扩张策略，拿地的规模远远超过其销售规模。
而据业内人士分析，房企未来表现或将进一步分化，标杆房企由于整体业绩良好，仍将在未来的拿地高潮中位居主力；而一些中小开发商销售滞后，未来买地求生的情况将愈演愈烈。
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拿地趋势回归一、二线明显
机构数据统计显示，进入2012年第四季度以来，土地市场迎来供地高峰期。其中，10月300个城市共推出土地3242宗，供应面积为13326万平米；而11月推出土地3949宗，推出面积为15513万平米；而进入12月，供地面积达到潮。截至2012年12月30日，26个城市共计推出土地5400宗,共计面积约21600万平米。
早在本轮宏观调控初期，由于限购约束较小，二、三线城市一度成为开发商的“避风港”。然而在一、二线城市迅速回暖，三、四线城市投资泡沫加剧的现实面前，以标杆房企为首的企业对三、四线城市未来存在一定的调整风险持保留意见，因此在选择地块时，也普遍采取了回归一、二线城市的策略。
■ 看趋势
房企转型商业地产商办地块屡创“地王”
2012年12月，随着各地政府加快推地，与往年不同的是，房企在掀起抢占商用地块热潮，其中商办地块屡创“地王”新高，涉及企业包括万科、绿地、保利、中化方兴、鲁能等大品牌房企。
商办地涉及总价达234亿
据记者不完全统计，从2012年12月7日至26日，共有9宗商办或以商办为主的用地成交，涉及土地出让金约234亿元。其中，上海国际港(小区网论坛)务集团股份有限公司、威旺置业（中化方兴全资附属公司）联合体以总价56.8亿元摘得上海海门路55号商办地块，楼面价23330元/平米，刷新2012年土地总价纪录；万科、绿地、玖致酒店管理、广州港捷企业管理四企业以54.31亿元拿下上海南站商办用地，成为当时的上海总价地王；奥园、保利联合体以34.11亿元合作开发广州市番禺区钟村街汉溪村商业金融用地地块一至九地块，成为番禺总价地王；鲁能集团46.2亿元拿下天津南开区天塔道地块，成为天津总价、单价双料地王，其中地块2/3的面积为商办用地。
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房企摸索转型商业地产
据记者统计，2012年12月房企拿下的9宗大型商业地块中，有6宗与绿地集团有关。此前绿地集团董事长张玉良接受记者采访时表示，2012年绿地地产业务中商务地产比重为40%-45%，而到了2013年则要达到60%,超过住宅。
万科、保利等以住宅为主的房企则在加大发展商业地产的步伐。此前，万科做商业地产以社区配套商业为主，而目前在上海已有虹桥和上海南站两处商业地块土地储备，有望成为万科商业综合体项目。万科董秘谭华杰称，万科必须学会做商业地产，发展商业团队，但万科以城市住宅开发为主业的方向不会变。
而保利地产也已在北京开发保利中央广场等商业综合体项目，分羹商业地产。
据记者观察，房企转型商业地产也正处于摸索学习阶段，为了分担风险，大多采用合作开发模式。
对于房企热衷购置商办用地，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，这主要是房企经过千亿时代，已实现规模化经营，为了保持长期稳定的现金流，品牌房企纷纷面临转型问题，而商业地产的利润率并不比住宅差，不少房企开始转型加大商业地产的比重，优化资产结构，而位置较好的商业地块成为房企抢占的对象。随着这些地块的开发，未来两年，将是房企商业地产销售、运营的爆发期。
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临近年底，多家品牌房企纷纷宣布提前完成全年销售任务，手中资金充裕。而恰逢年底地方政府大规模推地，房企积极拿地热情高涨。截至日前，万科、保利、龙湖等十大房企已斥资千亿购地，囤积土地储备以锁定来年销售业绩。
“暖冬”，大房企跑马圈地
年底土地市场升温，部分地区频频出现“地王”。土地市场接力楼市，出现“暖冬”。
11月27日，上海外滩滨江综合开发有限公司和中国太平洋财产保险股份有限公司联合体拿下上海外滩黄浦区地块，楼面价36176元/平米刷新上海年度单价地王纪录；11月28日，中海地产以20亿元夺得深圳宝安尖岗山宗地，楼面地价27268元/平米创深圳历年土地拍卖地价新高；11月30日，中冶置地以56.2亿元夺得南京下关滨江G50地块，晋升年内总价地王；12月6日，苏州2012-G-98号地块，共举牌78轮，被方兴地产以总价23.2亿元夺得，楼面价8990元/平米，创造苏州新地王。
年底将至，品牌房企在房企跑马圈地趋势也愈演愈烈。进入12月份，万科拿地的速度也并未放慢。12月3-4日两天时间，万科共斥资35亿元拿下济南、杭州地块。中海在过去的一周，分别在苏州、杭州、南宁以及武汉拿下四幅地块，总计花费50亿元。12月12日，上海万科、绿地集团、上海玖致酒店管理有限公司、广州港捷企业管理有限公司联合以54.31亿元底价夺得上海南站商务区地块，创新上海年内总价地王纪录。
据中指研究院统计数据显示，今年以来，截至12月10日，万科、中海、龙湖、万达等十大标杆房企全年拿地金额已高达2004亿，拿地面积达到8815万平米。
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销售量价齐升，增强房企信心
据悉，品牌房企中包括保利、中海、恒大等房企已提前超额完成目标，万科则是前11月销售已超越去年全年，在土地市场也是表现抢眼。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，今年的拿地主体基本上为高周转类型企业及央企地产企业。“这些企业在前期通过降价跑量回笼资金，在下半年政府集中推地的这个阶段开始补仓拿地。”
另一方面，销售大涨，库存量下降，房企也需增加土地储备补货。
数据显示，截至今年11月份，20个城市的商品房成交量共计888万平米，同比增长93.1%，环比增长10.3%。11月成交量比市场预期要好，已超过了今年7月份的高峰，并一跃成为近两年的水平。这一激增的交易状况，直接降低了开发商的库存，并激发了拿地热情。
上海某房地产研究院研究员严跃进也认为，随着销售业绩完成、资金面改善、盈利水平上升，大型品牌房企在原有业务基础上，加大拿地，从而备战明年新开工与销售任务。
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■拿地分析
1“强者恒强”还将延续
从近期拿地趋势来看，大小房企分化严重，这一趋势仍在延续。
目前，大规模拿地的都是大品牌房企，而中小企业由于现金流不畅、对未来市场预期不明朗等原因，在拿地实力上比不上高周转类型企业及央企。而土地市场的格局分化，也将影响到未来发展的格局。
业内多位人士均认为，从各大型房企的发展来看，强者恒强的格调也会通过销售、土地储备与资金面等方面表现出来。
上海某房地产研究院研究员严跃进表示，大型品牌房企在今年年度销售目标完成较好的情况下，开始将目光转向拿地方面。最近各大房企频频拿地的现象，预示着明年这一类房企在土地上将有更大的保障，在房屋新开工上也将更具竞争力。
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一家证券公司房地产行业分析师也告诉记者，多项目操作，使得房企的销售周期不同，也使房企的现金流趋于稳定，而只有单个或较少项目的房企，则抗风险能力较差，项目不处于销售期的话，现金流备受考验，随着项目的结算，甚至有退出行业的可能。
2合作拿地风险共担成趋势
在楼市调控的背景下，房企联合拿地合作开发的模式越来越普遍。
近期，万科、绿地等四家房企以54亿元拿下上海年内总价地王。此前，富力、雅居乐、合景泰富地产及世茂房地产联合体以70.5亿元拿下天津商住项目。而龙头万科，更是早已与住总、中粮、五矿等展开过多次合作，房企之间联合拿地的案例越来越多。
张宏伟认为，房企由此前竞争转为“竞合”，开始通过“竞合”来规避市场风险。
据记者了解，在土地市场，对于优质地块一直是品牌房企竞争的对象，为了避免斗争激烈，不少房企退而求其次，选择合作开发模式，既能相互借力利益共沾，又可规避投资开发风险，优化市场资源配置。
■观点
“土地市场仍属理性”
虽然年底“地王”频现，但高溢价并不是常态。多位业界人士表示，目前的土地市场仍属理性。比如，上海南站总价地王、南京下关总价地王等都是以底价成交，只是因为位置较好、建筑面积较大，从而总价很高。
中原地产分析师认为，目前土地成交冷热不均衡，但总体溢价率并不高。一些位置比较好的地块受到热捧，但相比2010年的一些单价地王还有一定差距。同策咨询研究中心总监张宏伟也认为，今年以来高溢价和“地王”地块大多数的区位确实比较好，比如在市中心核心区域、滨江豪宅板块等，当然会受到市场的追捧，但这不代表整个市场的趋势。
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史上最严厉的楼市调控正在面临着再次沦为“空调”的风险。在此之前，楼市曾经历过数轮调控，但最终都以失败告终。房价的上涨趋势始终没有改变，而且给人们留下越调越涨的印象。因此，人们把这种没达到预期效果的调控戏称为“空调”。
在2011年，限购和限贷政策双剑合璧产生了强大的威力。自政策出台之后，楼市成交量应声而落，随着成交量的大幅萎缩，房价也呈现出下降趋势。
但是到了今年年初，由于中国经济增长出现了放缓迹象，为了“保八”央行降低了存款准备金率和存贷款利率。尤其是二次降息之后，北京房价便出现了明显反弹，在今年七八月份更是演绎出一波火热的上涨行情。在九十月份，楼市稍事休整之后，在进入十一月份，楼市的上涨行情再次启动。伴随着部分恐慌性购房的出现，很多新入市的楼盘都成了“日光盘”，排队摇号已是普遍现象，甚至有的楼盘要托人找关系才能买到房。时至年底，楼市越发感觉到供不应求。楼市已完全回到卖方市场，不仅很多新盘刷新了区域房价新高，很多热点区域的二手房价也接近历史高点。
经历了史上最严厉的楼市调控之后，百折不挠的房价仍然顽强地向着历史的新高挺进。在没有新的调控政策出台的情况下，按照目前的市场走势，明年上半年房价必然创出历史新高。等到房价再次刷新历史纪录时，还有谁会相信，还有谁敢相信房价会降，房价会回归合理？当没有人再相信房价会降之后，那么房价就一个字——“涨”。
尽管明年仍会继续执行限购限贷政策，但按照目前的市场形式，明年房价创新高只是时间问题。伴随着房价新高的出现，史上最严厉的楼市调控政策又将沦为“空调”。这“空调”吹出的冷风将彻底熄灭人们对楼市调控的信心。
在史上最严厉的楼市调控之下，为何北京的房价还能向历史新高发起强有力的冲击？其原因并非如人们所怨言的那样“越调越涨”。事实上，北京市场一年多以来一直在严格的执行限购限贷的政策，之所以房价仍会上涨，问题并不是出在调控政策和执行层面，甚至也不是出自楼市本身，而是出在土地财政和超发货币。
不改变目前地方政府对土地财政的过度依赖，地王将不断的出现，不可能让房价回归合理。不改变货币超发现状，通货膨胀持续下去，房价也不可能回归合理。在不触及上述两大根源性问题的情况下，仅对楼市进行调控，出台任何调控政策都难免会陷入越调越涨的“空调”怪圈。
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