[摘要] “2013年是一个楼市可以随时倒回去的一年。目前来看，调控已经压不住一线城市楼市反弹的趋势，这很有可能导致泡沫加剧。”华南某房企一位人士告诉本报记者。
华夏都市报2013年1月13日报道“2013年是一个楼市可以随时倒回去的一年。目前来看，调控已经压不住一线城市楼市反弹的趋势，这很有可能导致泡沫加剧。”华南某房企一位人士告诉本报记者。
与2009年不同，中国楼市目前正承受着双重危机：一方面，一线城市因供不应求，房价过快上涨的压力再现；另一方面却是三四线城市面临着供应过剩的风险。
楼市调控政策未能真正起到深层次的效果，将导致“房地产成阻碍中国经济结构调整的绊脚石”的情况在2013年继续上演。
面临双重危机
据中指研究院数据显示，2013年周楼市成交较旺，40个被监测城市中，成交同比上涨城市占九成以上，首周
然而在成交旺盛的另一面，土地的供应量却在减少。据伟业我爱我家(小区网论坛)数据显示，一线城市土地交易量同比锐减42.9%，二线城市土地交易量缩减9.2%。分析表示商品住宅土地供应缩减将导致市场上房子供应量的缩减，增加房价上行的压力。
持“限购令促进房价暴涨”观点的华远地产[简介动态]董事长任志强分析称，目前限制新增土地供应，导致了自2011年以来出现了历史上第三次土地供应负增长，旧土地供应库存今年3月终止，新增土地供应的负增长，使供需矛盾加剧，而每次土地供应负增长之后房价都会暴涨。
此外，任志强分析称，与2007年、2009年房价暴涨时，市场都有较充分的二手房供应，释放了房价上涨压力不同的是，此番上涨由于限购令，靠增加二手房供应满足市场需求的路子也被堵上，导致市场上开发商新房及二手房存量同时出现不足。
中原集团主席黎明楷在1月9日的观点地产论坛上表示，去年上半年开始，开工量开始下降，总体供应量在下半年应该会出现一个阶段性的短缺，所以如果纯粹从供需关系来讲，对楼价是利好的，但考虑到政策方面的压力，楼价要涨其实也并不容易。
而与一线城市面临反弹的压力不同，此刻的三四线城市正面临着供应过剩的危机。
“从去年开始，一二线城市成交量开始发力，反而跑赢了三四线城市，而未来三四线城市过去土地供应过大，仍存在一些压力。”黎明楷表示。
在调控初期，包括大型房企在内的投资资金开始向三四线城市转移，这些城市承载了调控压力之下的刚性需求和投资性需求的主要市场。然而随着一二线城市楼市回暖，部分三四线城市却陆续传出了投资增长减速、潜在需求逐渐减弱等信号，这些城市的土地供应规模偏大、可供应商品房的库存较高。
“房价可涨的空间正逐步受到限制。”有房企人士如此预判三四线城市的房价。他分析称，这些城市也可能逐步分化，一些城市可趁借着城镇化的机会继续承载一线城市无法满足的需求，而一些实业经济基础薄弱、泡沫过大的城市则会面临崩盘的危机。
“我担心在新一轮反弹中，一线城市的泡沫增速会加大，经济情况再次围绕着房地产转。”华南某中型房企人士李先生向记者表达了他的担忧。“我当然希望卖得好，不过我不想看到房价过快增长。”在去年5、6月楼市复苏期，包括中海地产[简介 动态]主席孔庆平等房企高层也曾时向本报表示过类似的看法。
国家行政学院决策咨询部研究员王小广近日撰文表示，调结构已经成为新一届政府最重要的任务，房地产泡沫已经成为阻碍中国经济结构调整的绊脚石，房地产调控是调结构的一个关键前提。
王小广分析，中国一半以上的新建商品房是在满足投资需求，属于不正常现象，由于房地产价格的泡沫式上涨，房地产业利润可观，导致很多企业，无论是民营企业还是国有企业，都希望把利润的一部分，甚至一大部分拿出来投资房地产，资金不断地从实体经济流入房地产行业。经济结构调整，就是要通过创新，使企业转型升级，这需要大量的资金投入。
调控窘况将持续
“调控走了一圈，要改变的变了没？要改善的改善了没有？如果答案是否定的，那2013年甚至之后也很难找到清晰的路子。”某上市房企区域公司负责人陈先生认为，调控政策并不是近两年来出现的，调控依然牵动着房地产众多利益链条的各种关系，对房地产是抑制还是支持仍旧思路不清，以致政策在现实执行中经常“变味”。
“一方面市场实质上对调控已经产生很大的免疫能力，另一方面调控似乎已经妥协了。”陈先生表示。
这种怪圈持续至今仍未解决，并一直被业内众多人士指责为“行政手段管得太多”。
黎明楷称，政府因为在供应方面控制做得并不好，就只能干预需求方面。他认为，政府没法用好金融政策、税收政策，或者觉得政策不好用，就只能暴力去干预需求。
万科总裁郁亮曾对本报记者分析，目前的调控政策并未建立长效机制，这导致很多政策并不能符合具体地方的实际情况，一刀切的政策并不能解决长效机制问题。
郁亮提出了地方政府在处理土地供应、调控政策和配套规划等方面的不足之处。“最需要房子的城市土地供应最紧张，这时候很需要政府做好配套，要规划清楚建设目标、配套所需要的资金、配套的土地、需要多少市场力量来做。”他表示，要解决用地量和规划问题，“难就难在各个部门要配合起来。”
近日，包括朱中一、陈淮等业内人士已提出2013年政策应偏重于支持合理的改善性需求。“投资压抑过度最终也导致供需极度不平衡，因此，合理的改善性需求需要支持，这也有助于疏导投资渠道。”
中国城乡建设经济研究所所长陈淮表示，在2013年的改革过程中，如果打破垄断、土地政策上顶层设计、划分与协调政府与市场的边界、调整中央与地方的税负关系等改革措施不能有实质性推出的话，2013年你再加码什么限购，发粮票、发房票也根本解决不了房地产市场平稳运行和健康发展问题。
从行业角度、企业角度来看，曾任万科集团原执行副总裁的协信地产控股有限公司CEO刘爱明认为，调控让人感到非常遗憾。他称，这么多年来，政策调控的焦点一直都在房价，虽然交易量年年增加，卖了这么多房子，但房子的质量、品质、绿色、低碳没有明显改善。“如果不发生这个变化，这个政策一定是失败的。”他补充道。
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