[摘要] ２０１２年下半年起，中国房地产市场开始出现回暖迹象。根据统计局数据测算，中国新建商品住宅价格环比已连续七个月上涨。业内人士认为此次楼市回暖与市场预期有关，但因为国家不会改变调控政策，所以房价出现报复性反弹的可能性不大。
自2012年下半年起，中国房地产市场开始出现回暖迹象。根据统计局数据测算，中国新建商品住宅价格环比已连续七个月上涨。
业内人士认为此次楼市回暖与市场预期有关，但因为国家不会改变调控政策，所以房价出现报复性反弹的可能性不大。
根据国家统计局１８日公布的数据，２０１２年１２月份７０个大中城市的新建商品住宅价格环比上涨的有５４个，二手住宅价格环比上涨的有４６个。
天津市国土资源和房屋管理局出台的统计数据显示，２０１３年第二周天津新建商品住宅共成交１９９１套，成交面积２０．１万平方米，环比上涨３２．４％；二手住宅成交１３２１套，成交面积１０．８万平方米，环比上涨５４％。
北京住建委网站的网签数据显示，２０１３年１月上半月，北京二手住宅网签总量为７９４０套，环比２０１２年１２月同期的网签量上涨了６．６％，与去年１月同期的网签量相比更是大幅上涨了３６０％。
中国房地产协会副会长朱中一表示，从２０１２年１１月起，楼市开始出现回暖迹象，主要的５４个城市新建住宅签约量均出现了明显上涨，环比１０月份上涨了１８．２％，许多城市都在传统的销售淡季中达到了年内的成交量点。
“２０１２年下半年起国家的宏观经济政策以及两次降息都间接刺激了楼市的回暖，加之十八大报告中所强调的城镇化是未来中国经济增长的动力，也推高了市场预期。”朱中一说。
中国房地产研究会副会长胡志刚表示，当前国内楼市量价齐升，可能在于市场对新一任政府的“城镇化误读”。
他说：“新型城镇化更侧重质量和格局的科学合理性，或引导房地产市场需求和结构的理性调整，反而促使未来一线城市房价回归理性，让住房市场真正转型成为一个消费为主导的市场。”
据介绍，为遏制房价过度增长的态势，２０１０年起中国政府先后推出了“新国十条”、“新国八条”等一系列楼市调控政策，使得从２０１１年９月至次年５月，整体房价处于下降趋势。
不过从２０１２年下半年起，中国房地产市场开始逐步出现回暖迹象。
瑞银中国内地和香港房地产行业研究主管李智颖表示，２０１３年中国房地产政策将基本保持不变，但政府会继续支持首次置业者，预计整体销售将同比增长５％至７％。
而从房屋供应有关指标来看，２０１２年房地产开发投资增速、房地产开发企业土地购置面积比２０１１年分别回落１１．９％和１９．５％，住宅新开工面积下降１１．２％，房屋供应趋紧。
住建部部长姜伟新在去年１２月２５日召开的住房城乡建设工作会议上表示，２０１３年要继续坚定不移地搞好房地产市场调控，并要继续贯彻落实好既有调控政策。
姜伟新说，一方面要坚决抑制投机投资性住房需求；另一方面要支持合理自住和改善性需求。
“２０１３年房价不会出现剧烈反弹，因为国家对楼市的调控政策还未用尽，如果房价出现暴涨，国家势必会加大调控力度。”朱中一认为，虽然要房价在短期内合理回归并不容易，但国家会将房价增幅长期维持在一个较低水平，并努力提高居民收入，使居民的收入水平能够尽快追赶上房价。
统计数据显示，２００９年以来，中国城镇居民平均可支配收入增加了约４３％，高于房价１１％的增幅。虽然现在的房价依然令中国普通百姓望尘莫及，但收入赶超房价的步伐显然已经迈开。
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今日新闻：
一份根据北京房地产交易管理网所作的统计显示，2012年，北京房企商品房销售金额排行榜中，北京城建、中海、保利、首开、中国铁建、中化方兴等国企以迅猛的态势抢占了前十名，民企只有龙湖、SO-HO中国尚存。
地产老大万科在北京已跌出前三。而万科在北京市场的合作方，均是清一色的国企。SO-HO中国销售的产品类型均为商业、办公单元。若以住宅为主而论，前十仅剩龙湖一家。
国企地位难撼
2012年北京商品住宅成交量达12.3万套，比2011年增幅超过30%。但这种狂欢与多数民企无关。
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2012年排行榜显示，纯民企只有两家，比2011年减少一家。2011年仅排名第7位的北京城建，2012年销售金额为120.65亿，位列。接下来是中海、保利、首开，销售金额分别为115.12亿、112.5亿、106.91亿。四家均为国企，其中，北京城建和首开为北京市本土国企，而中海、保利则属央企。
据海通证券研究报告显示，北京城建大股东是北京城建集团，实际控制人则是北京市国资委。国金证券研究报告指出，在房企普遍面临土地饥渴的背景下，北京城建凭借国有背景和一二级联动的发展模式，曾在2011年土地市场大有斩获，当年新增项目权益建面110万平米，整体储备规模增长32%。北京城建目前在京尚有211万平米未结算项目，占总储备的58%，这意味着它在2013年仍有希望销售超预期。
如果说中海、保利这两家央企近几年在北京市场一直表现出色，而中国铁建与中化方兴则是不折不扣的黑马。
中化方兴的母公司是中化集团，为国务院国资委监管的国有重要骨干企业。该公司曾在2009年力挫群雄拿下广渠路15号地，被潘石屹感慨为，央企拿地不算账。15号地已变身北京有名的金茂府。从2011年首期开盘的20个月内，金茂府累计销售额已达百亿。
国企典型性垄断？
万科集团副总裁毛大庆在接受记者采访时表示，随着北京土地的高企，北京市场的准入门槛也在提高。而不管是国企还是民企都不想在北京市场上失去机会，近两年甚至还在加强北京市场的投入。
在土地市场上，拥有低成本资金优势的国企或者央企，显然更具竞争力。
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1月14日，央企代表中粮集团董事长宁高宁、民企代表SOHO中国董事长潘石屹在亚洲金融论坛上就“国进民退”相互调侃。潘石屹在现场论坛环节表示，十分愿意和这位来自北京的“邻居”宁高宁互换身份。
在潘石屹看来，过去10年，中国民营企业的生存空间和状态，越来越不好。“十年前在北京要招拍挂一块地，下面坐着的基本全是民企。最近三四年，北京招拍挂一块地，下面坐的清一色是央企。”潘石屹还抱怨，“政府总要宏观调控，总要出政策，但又总要多给‘共和国的长子’一些钱，给的钱的利率又比民营企业的低，最后市场经济的机制就很难建起来。”
活跃在二三线城市的阳光100置业集团董事长易小迪，对此也有深刻感悟。他在近期由华本俱乐部举办的“中国地产领袖年会”上表示，“前十年房企高速增长大部分是来自于土地增值带来的红利，而房企的盈利能力远远追不上土地增值。这并不是一个良性循环。未来十年，盈利模式将发生巨大变化。一线城市，未来将成为大房企的垄断市场。高价地意味着没有天量的低成本资金是冒不起风险的。二三线城市才是中小房企竞争的市场。”“北京供地越来越少，房企在拿地时不仅要拼资金能力，还要拼政治资源，尤其是那些定向出让的土地。而国企在这些方面具备天然优势。”兰德咨询总裁宋延庆认为，三年来，一线城市国进民退的现象很明显。这实际上增加了调控的难度，只有非常专业的民企对调控的敏感程度才，而国企的职业经理人还要考虑政治风险、职务风险等。
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