[摘要] 土地流转正成为新一轮“土改”的核心词汇。国土资源部目前已部署开展“集体经营性建设用地流转指导意见”的研究工作，有望在2013年出台。
土地流转正成为新一轮“土改”的核心词汇。国土资源部目前已部署开展“集体经营性建设用地流转指导意见”的研究工作，有望在2013年出台。
一般来说，农村集体建设用地绝不能直接用于商业开发，比如建设商品房、商业地产等，这都是直接触犯土地管理法的行为。
记者了解到，海南省国土环境资源厅研究制定了《海南省农民集体建设用地管理办法》，现已上报海南省政府审议。该办法对经批准纳入流转试点的农村集体建设用地，允许农村集体经济组织或者村民自主开发经营，用于旅游、农贸市场、标准厂房等非农业建设。
从土地流转纳入“一号文件”，到国土资源部部署研究“集体经营性建设用地流转指导意见”，再到深圳小步试行集体土地上市流转，土地流转正成为新一轮“土改”的核心词汇。
与此一脉相承的是，海南即将迎来土地流转的实质性破题。记者昨日从有关渠道了解到，海南省国土环境资源厅研究制定了《海南省农民集体建设用地管理办法》。这个办法，或将引领海南土地流转的思路。据了解，目前该办法已上报海南省政府审议。
地产专家表示，一旦集体建设用地在用途方面有所突破，那对于手中储备有集体土地的上市公司，将普遍受益。
集体土地“非农”建设空间巨大
根据《海南省农民集体建设用地管理办法》，对农村集体建设用地规划与计划、宅基地、公共设施与公益事业用地、开发经营与流转等做出明确规定。其中可能对市场产生较大影响的政策是，对经批准纳入流转试点的农村集体建设用地，允许农村集体经济组织或者村民自主开发经营，或者由农村集体经济组织以转让、租赁、联营合作、作价入股等方式进行流转，用于旅游、农贸市场、标准厂房等非农业建设，发展集体经济，保障农民的发展权。
根据我国现行土地管理法，我国土地所有权归属分两类，一是全民所有制，即国有土地，二是劳动群众集体所有制，主要指农村集体土地。从土地用途的角度来说，土地又有农用地和建设用地等，在农村集体所有制的土地中，集体建设用地多指除耕地、林地等农用地以外，用于宅基地、集体企业用地等建设用途的土地。这批土地，就是这一轮城镇化浪潮下，市场紧紧关注的潜在蛋糕。
“一般来说，农村集体建设用地绝不能直接用于商业开发，比如建设商品房、商业地产等，这都是直接触犯土地管理法的行为。农村集体建设用地要想进行商业开发，一定是先由国家征用，变成国有土地之后，再进行公开招拍挂。”中国（海南）改革发展研究院海南研究所所长夏锋告诉记者。
而这一轮集体土地的改革呼声中，集体建设用地不经征地而直接进入土地市场，打破政府对建设用地的垄断，成为众望所归的方向。此举意在实现城乡一体化的土地市场，将农民手中的集体土地真正资本化，让农民以土地所有者身份分享城市化红利，增强消费潜力。
流转方案年内有望出台
国土资源部目前已部署开展“集体经营性建设用地流转指导意见”的研究工作，有望在2013年出台。指导意见有望就土地利用规划城镇建设用地范围以外的经营性集体建设用地的有偿出让、交易方式、分配方式等方面做出具体规定，触及集体经营性建设用地流转的很多关键环节。专家认为，一旦“指导意见”出台实施，农村集体建设用地将有望突破现有体制，获得直接入市交易的空间，目前市场一些比较困惑的流转后土地用途问题，或有所明确。
在方案出台前，深圳已经在1月份正式实现集体建设用地上市流转。1月18日，深圳市首批土改细化实施方案的“1+6”文件正式公布。该系列文件首次提出允许深圳市区集体建设用地当中的工业用地上市流转。这是继2012年发布《土地管理制度改革总体方案》后，深圳土改的又一领先之举。
不谋而合的是，围绕海南城镇化发展总体战略，海南省住建厅正在展开“六个一”工作。“六个一”即编制一份《海南省新型城镇化发展战略规划》研究报告；提出一份《政策建议》；编制一个《空间概念规划》；形成一份《中共海南省委、省政府关于加快推进新型城镇化发展的意见》；编制一份《海南省加快推进新型城镇化建设行动纲要》；编制一套《海南省城镇体系规划》。全部工作将于今年上半年完成。
目前，该厅已委托中国城市科学研究会和中国城镇规划设计研究院共同编制《海南省新型城镇化发展战略规划》，并已有了初步的纲要成果，将于4月份前编制完成。
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“地主类”上市公司看到希望
其实，到目前为止，集体土地流转多数是不改变集体土地性质，并且没有脱离农村集体土地惯常的用途。此次海南表示，其“非农”开发的领域主要涉及旅游、农贸市场、标准厂房等，这在海南橡胶、罗牛山等相关上市公司眼中，似乎已经看到希望。
“因为目前各地都在为推动新型城镇化进行制度创新和探索，我们希望将手中的一些集体性质土地盘活。比如推动政府创立一些新型城镇化示范区，这些区域的集体土地，能否用于‘城镇化’用途。”一位上市公司高管介绍。
“如果集体建设用地在自由流转后可以用于更多经营性用途，那便是集体土地价值再挖掘的关键。而一旦集体建设用地在用途方面有所突破，那对于手中储备有集体土地的上市公司，将会普遍受益。”一位海南房地产专家表示。
在正在召开的海南两会上，海南橡胶董秘董敬军建言：统筹城乡发展，打造100个示范镇，以百点带面，强化产业支撑，推进新型城镇化建设将成为海南新一轮开发建设的重要抓手。他具体表示，坚持城镇化建设与产业化推进相结合，抓项目，促产业，把发展特色经济与建设特色城镇结合起来，规划发展资源开发型，休闲及旅游观光型，商贸流通型，工业带动型等地方产业，以县城所在城镇、农垦城镇、市县中心城镇为骨干，规划建设成风情小镇、民族小镇、文化小镇、历史小镇、红色小镇，生态小镇，景观小镇，产业小镇等。
海南橡胶是海南农垦集团下的上市公司，海南农垦建于1952年，数据显示，海南农垦规划土地总面积1280万亩，占海南省的四分之一。
而接近罗牛山的人士则向记者表示，如果本次土地流转将海口纳入试点，那公司将因此受益。公告显示，公司及控股子公司合计持有土地11014.48 亩，其中，农业用地9615.11 亩，商住用地666.46 亩，其他建设用地（工业用地、市场用地、教育用地等）732.91 亩。
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差别化供地 今年土地供应总量将稳中有增 中国新闻网
国土资源部法律中心、信息中心日前联合发布报告称，去年二三线城市供应量增长速度较快，甚至高于一线城市，个别二三线城市的存量住宅用地，折算成住房建筑面积后，有一定的供应过量风险，需要制定差别化的供地政策。
统计数据显示，2012年住宅用地供应总量11.08万公顷，超过前5年平均水平29.3%。但在不同城市，存在一定程度分化。
对2013年土地市场形势，报告表示，土地供应总量将会保持稳中有增态势，但结构调整加速会带动基础设施用地和工业用地需求持续上升，尤其是中西部地区，未来土地需求仍然较大。同时，房地产用地市场全面反弹可能性不大。经历2012年底的房地产用地供应高峰后，今年一季度土地市场进入传统淡季，房价、地价不会出现大起大落。
信息中心预计2013年投机投资需求能够继续得到有效遏制，住房用地供应总量将会稳中有增，加上2012年已供大量土地开发建设速度加快，未来房屋供应量有望持续增加，长远看也有利于房地产市场的平稳运行。
来自国土部的数据显示，去年土地出让面积和价款“双降”。2012年土地出让面积和合同成交价款分别为32.28万公顷和2.69万亿元，同比分别减少3.3%和14.7%。
信息中心还表示，近8年来，住宅用地供应年均增长率为城镇人口增长率的3倍，住宅用地供应速度已经远远超过城镇人口增长速度，住宅用地供应理论上能充分满足需求。但是，土地供应转化为有效住房供给还有降低流标流拍，减少企业囤地和囤房，抑制投机和投资性购房等许多方面的问题需要解决，特别需要加强土地供应到有效住房供给的过程监管，加大违规处罚，综合运用金融、信贷、税收等手段有效“挤出”闲置房和闲置地，限度地提高有效住房供给，稳定房地产市场。
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